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【實(shí)務(wù)講解】房地產(chǎn)企業(yè)完工年度所得稅匯算清繳!

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯:fengjunyan 2020/10/22 17:40:06  字體:

在完工年度,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

一、完工年度的確認(rèn)

31號(hào)文第三條:企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā),建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外,其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的,應(yīng)視為已經(jīng)完工:

1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

原則上,應(yīng)按《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第六條、第七條確認(rèn)收入:

第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn),具體按以下規(guī)定確認(rèn):

(一)采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn):

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,屬于企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買(mǎi)斷價(jià)格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買(mǎi)斷價(jià)格,以及屬于受托方與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買(mǎi)斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,屬于由企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂銷售合同或協(xié)議,或企業(yè)、受托方、購(gòu)買(mǎi)方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià),則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的,則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買(mǎi)方直接簽訂銷售合同的,則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條 企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/strong>

(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;

(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;

(三)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

實(shí)際操作中,一般是以交房的時(shí)間確認(rèn)收入,并以交房確認(rèn)收入年度作為企業(yè)所得稅的清算年度。

二、完工年度清算處理

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第九條規(guī)定,開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額,同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額,計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。

“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”抵減的銷項(xiàng)稅額在企業(yè)所得稅方面是作為收入還是沖減成本確認(rèn),目前稅法上還沒(méi)明確,按照《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))規(guī)定,“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款” 抵減的銷項(xiàng)稅額按照沖減成本處理,所以,如果稅法沒(méi)有明確規(guī)定,則應(yīng)按照會(huì)計(jì)處理計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額。

關(guān)于收入、成本的處理,在基礎(chǔ)篇的賬務(wù)處理中已經(jīng)詳細(xì)講解(房開(kāi)企業(yè)會(huì)計(jì)處理均需參照31號(hào)文),不再贅述。

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