租金增值稅、所得稅、會(huì)計(jì)處理您知道它們之間有什么差異嗎？快來一起看下吧！

例：甲公司2020年1月1日以一年收取106萬租金出租辦公樓給乙方，合同約定3月31號(hào)之前給付全年的房屋租金。但是乙方?jīng)]有按時(shí)給付。

1.增值稅:國稅2011年第40號(hào)：銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

①一般規(guī)定：依據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天；其中，收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為過程中或者完成后收到款項(xiàng)。按照收訖銷售款項(xiàng)確認(rèn)應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，應(yīng)以發(fā)生應(yīng)稅行為為前提。

②特殊規(guī)定:財(cái)稅2016年36號(hào)文件第45條規(guī)定：納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。租金增值稅納稅時(shí)間并沒有要求以發(fā)生應(yīng)稅行為為（提供租賃服務(wù)為）前提，可見是一種特殊規(guī)定。企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)，與對(duì)方簽訂合同規(guī)定1月31號(hào)之前給付半年的房屋租金，不屬于采取預(yù)收款方式提供服務(wù)，而應(yīng)按照財(cái)稅(2016)36號(hào),附件1第四十五條：?增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：?（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。?（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天（這是特殊規(guī)定，注：建筑服務(wù)已經(jīng)修改為提供服務(wù)后）。

③本例中，甲公司與乙方簽訂了書面合同且書面合同確定了付款日期為3月31日，應(yīng)按3月31日付款日期的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

2.何時(shí)開發(fā)票：基本原則：納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。政策依據(jù)為稅總貨便函〔2017〕127號(hào)規(guī)定：納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。因此，甲公司應(yīng)當(dāng)在3月31日開具增值稅發(fā)票。

3.會(huì)計(jì)處理:甲公司2020年1月1日出租房子，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制每月月末計(jì)提租金收入，會(huì)計(jì)上按時(shí)段法均勻確認(rèn)收入，一月會(huì)計(jì)處理如下:

借:應(yīng)收賬款 106

    貸:主營業(yè)務(wù)收入 100

        應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 6

4.企業(yè)所得稅:

①一般原則依據(jù)國稅函〔2008〕875號(hào)文件規(guī)定：收入確認(rèn)條件：（一）銷售合同已簽，企業(yè)已將商品所有權(quán)上風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；?（二）企業(yè)既沒有保留通常與所 有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控 制；? （三）收入的金額能夠可靠地計(jì) 量；? （四）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

②但是租金比較特殊。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條及實(shí)施條例第十九條規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國稅函2010〕79號(hào)第一條規(guī)定：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。甲公司屬于按照合同約定的應(yīng)付租金的日期即2020年3月31付款時(shí)，確認(rèn)收入。

例：甲公司2020年1月1日以一年收取106萬租金出租辦公樓給乙方，合同約定3月31號(hào)之前給付全年的房屋租金。但是乙方?jīng)]有按時(shí)給付。

1.增值稅:國稅2011年第40號(hào)：銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

①一般規(guī)定：依據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天；其中，收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為過程中或者完成后收到款項(xiàng)。按照收訖銷售款項(xiàng)確認(rèn)應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，應(yīng)以發(fā)生應(yīng)稅行為為前提。

②特殊規(guī)定:財(cái)稅2016年36號(hào)文件第45條規(guī)定：納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。租金增值稅納稅時(shí)間并沒有要求以發(fā)生應(yīng)稅行為為（提供租賃服務(wù)為）前提，可見是一種特殊規(guī)定。企業(yè)出租不動(dòng)產(chǎn)，與對(duì)方簽訂合同規(guī)定1月31號(hào)之前給付半年的房屋租金，不屬于采取預(yù)收款方式提供服務(wù)，而應(yīng)按照財(cái)稅(2016)36號(hào),附件1第四十五條：?增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：?（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。?（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天（這是特殊規(guī)定，注：建筑服務(wù)已經(jīng)修改為提供服務(wù)后）。

③本例中，甲公司與乙方簽訂了書面合同且書面合同確定了付款日期為3月31日，應(yīng)按3月31日付款日期的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

2.何時(shí)開發(fā)票：基本原則：納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。政策依據(jù)為稅總貨便函〔2017〕127號(hào)規(guī)定：納稅人應(yīng)在發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時(shí)開具發(fā)票。因此，甲公司應(yīng)當(dāng)在3月31日開具增值稅發(fā)票。

3.會(huì)計(jì)處理:甲公司2020年1月1日出租房子，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制每月月末計(jì)提租金收入，會(huì)計(jì)上按時(shí)段法均勻確認(rèn)收入，一月會(huì)計(jì)處理如下:

借:應(yīng)收賬款 106

    貸:主營業(yè)務(wù)收入 100

        應(yīng)交稅費(fèi)——待轉(zhuǎn)銷項(xiàng)稅額 6

4.企業(yè)所得稅:

①一般原則依據(jù)國稅函〔2008〕875號(hào)文件規(guī)定：收入確認(rèn)條件：（一）銷售合同已簽，企業(yè)已將商品所有權(quán)上風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；?（二）企業(yè)既沒有保留通常與所 有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控 制；? （三）收入的金額能夠可靠地計(jì) 量；? （四）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。

②但是租金比較特殊。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第六條及實(shí)施條例第十九條規(guī)定：租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國稅函2010〕79號(hào)第一條規(guī)定：如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。甲公司屬于按照合同約定的應(yīng)付租金的日期即2020年3月31付款時(shí)，確認(rèn)收入。

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