借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。

（一）還本付息的資金來源

根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項(xiàng)目建成后可用于借款償還的利潤、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)用等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租收入。

1、利潤

用于歸還借款的利潤，一般應(yīng)是可供分配的利潤中彌補(bǔ)以前年度虧損、提取了盈余公積金、公益金以及向投資者分配利潤后的未分配利潤。

2、折舊費(fèi)

如果項(xiàng)目建設(shè)完畢后形成了一部分固定資產(chǎn)（如例6-1中的產(chǎn)生的價(jià)值5000萬元的會(huì)所），在使用初期還無需更新，那么作為固定資產(chǎn)重置準(zhǔn)備金性質(zhì)的折舊基金，在被提取后暫時(shí)處于閑置狀態(tài)。為了有效利用一切可能的資金來源以縮短還貸期限，可以利用部分新增折舊基金作為償還貸款的來源之一，但以后應(yīng)由未分配利潤扣除歸還貸款的余額墊回，以保證折舊基金從總體上不被挪用，在還清貸款后恢復(fù)其原有的經(jīng)濟(jì)屬性。

3、攤銷費(fèi)

4、其他還款資金

5、預(yù)售或預(yù)租收入

（二）還款方式和順序

1. 國外借款的還款方式

按照國際慣例，債權(quán)人一般對(duì)貸款本息的償還期限都有明確的規(guī)定。如按規(guī)定等額還本付息、等額本金償還等方式。

2.國內(nèi)借款的還款方式和順序一般按照先貸先還、后貸后還，息高先還、息低后還的順序，或按雙方的貸款協(xié)議歸還國內(nèi)借款。

（三）利息的計(jì)算

1.借款時(shí)的利息計(jì)算按照國家有關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)當(dāng)年發(fā)生借款的，假定借款在當(dāng)年年中發(fā)生，按半年計(jì)息，其后按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息為：每年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款÷2）×利率　

例 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。在建設(shè)期第1年借款300萬元，第2年借款600萬元，第3年400萬元，年利率為12%，試計(jì)算建設(shè)期貸款利息。

解：　建設(shè)期各年利息計(jì)算如下：

第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+300÷2）×12%=18萬元

第2年應(yīng)計(jì)利息=（318+600÷2）×12%=74.16萬元

第3年應(yīng)計(jì)利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06萬元

故建設(shè)期貸款利息總和為：18+74.16+143.06=235.22萬元

2.還款時(shí)的利息計(jì)算

1）等額償還額本金和利息總額時(shí)

2）等額還本，利息照付

（四）借款還本付息表

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的借款還本付息表提供了項(xiàng)目的債務(wù)狀況財(cái)務(wù)信息，描述了項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營過程中債務(wù)本息的分布狀況，為項(xiàng)目經(jīng)營決策和財(cái)務(wù)決策、償債能力分析提供了重要依據(jù)。但應(yīng)注意，借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反應(yīng)流動(dòng)資金借款本息。流動(dòng)資金借款還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。換句話說，流動(dòng)資金的利息列入了財(cái)務(wù)費(fèi)用，而由于其本金在項(xiàng)目計(jì)算期末用回收的流動(dòng)資金一次償還，所以在此沒有考慮流動(dòng)資金借款償還問題。

針對(duì)項(xiàng)目還本付息表，可進(jìn)行如下分析：

1、分析項(xiàng)目債務(wù)清償能力

2、協(xié)助安排短期貸款

3、研究資金籌措方案的合理性

例   某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)期為3年。第1年借款1000萬元，第2年借款2000萬元，第3年3000萬元。項(xiàng)目建設(shè)完畢后開始銷售，預(yù)計(jì)每年的銷售收入足以還本付息。貸款方的條件是年利率為8%，建設(shè)期結(jié)束后5年內(nèi)等額還本付息。試編制該項(xiàng)目的借款還本付息估算表。

解：（1）建設(shè)期各年應(yīng)計(jì)利息：

第1年應(yīng)計(jì)利息=（0+1000÷2）×8%=40萬元

第2年應(yīng)計(jì)利息=（1040+2000÷2）×8%=163萬元

第3年應(yīng)計(jì)利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376萬元

第3年末借款累計(jì)：本金+利息=6000+40+163+376=6579萬元

（2）每期還本付息：A=P(A/P,i,n)=1648萬元

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