老會計給您講解：房地產(chǎn)企業(yè)免租涉稅風險管控問題！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：fengjunyan 2020/09/15 14:09:36　　字體：大小

房地產(chǎn)企業(yè)會推出各種活動來促進消費，今天給大家講下房地產(chǎn)企業(yè)促銷活動的一種活動方式“免租”是如何進行涉稅風險管控的?？靵硪黄鹂聪掳桑?/p>

一、會計上，免租期內(nèi)應確認收入。

二、增值稅

納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于財稅〔2016〕36號第14條規(guī)定的視同銷售服務。（稅務總局公告2016年第86號）

三、所得稅：暫不確認收入，先調(diào)減處理。

如交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。（國稅函[2010]79號）

四、房產(chǎn)稅

（1）免收租金和無租使用區(qū)別

免收租金指本身存在發(fā)生租賃事實，但租賃交易中，出租方根據(jù)合同約定在一定期限內(nèi)豁免承租方租金，即免租期是在合同期內(nèi)支付租金前提下免收部分期限租金行為。

無租使用本身不存在租賃交易行為，實際是一種無償出借行為。免收租金期間和無租使用他人房產(chǎn)雖表現(xiàn)形式一樣，即使用人無需支付租金。但實質(zhì)完全不同，前者是一項租賃交易，后者屬無償出借。

（2）房產(chǎn)稅政策區(qū)別

①出租房產(chǎn)免收租金。財稅[2010]121號：對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅。

②無租使用房產(chǎn)。財稅[2009]128號：無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人，依房產(chǎn)余值代繳房產(chǎn)稅。即在無租使用下，房產(chǎn)稅納稅主體仍為產(chǎn)權(quán)所有人，只是由使用人代為繳房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)企業(yè)免租金出租自持商業(yè)或城市綜合體

相關政策：

財稅[2016]43號第2條：“ 房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。”

財稅[2010]121號第2條：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅?！?/span>

財稅[2016]36號附件1第14條第（一）項：單位或個體工商戶向其他單位或個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或以社會公眾為對象的除外，要視同銷售服務，繳增值稅。

稅務總局公告2016年第86號第7條：“納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬財稅[2016]36號第14條規(guī)定的視同銷售服務?！?/span>

風險提示：

第一、如出租人存在免租金出租房屋情況，務必在免租期間按房產(chǎn)原值繳房產(chǎn)稅。

第二、將租賃合同中免租條款改為租金優(yōu)惠或打折條款。

如，裝修期共個月，自年月日至年月日；裝修期僅限于乙方用作裝修，甲方給予乙方租金總價款折優(yōu)惠，該優(yōu)惠不包括該單元的物業(yè)管理費及其他費用。

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