預(yù)收土地增值稅是在還沒有確定正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，而采取的預(yù)先征收的辦法，通常按銷售收入的一定比例來征收。預(yù)收土地增值稅如何確定，怎么計算讓很多財務(wù)人員都十分迷茫，今天正保會計網(wǎng)校-開放課堂就給大家講解下，這預(yù)征土地增值稅怎么處理吧！

一、預(yù)征時間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間一般是簽訂銷售合同并收取銷售款項的時間。

土地增值稅屬于地方稅種，各地征繳規(guī)定不一，但大體原則相同。

如：《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<土地增值稅征管工作規(guī)程（試行）>的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告[2016]7號）：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂時間為準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅的計征依據(jù)＝預(yù)收款－應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內(nèi)繳納，未按規(guī)定繳納的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)規(guī)定，從規(guī)定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金。”

二、預(yù)征率

預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定，不同房產(chǎn)類型（普通住宅、別墅、經(jīng)適房等）預(yù)征率不同，一般為2%-4%，政策性房屋低于此標(biāo)準(zhǔn)。

三、稅款計算

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（公告[2016]70號）第一條規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)征土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款） ×預(yù)征率

該文件未對現(xiàn)房銷售明確計算公式，國稅總局認(rèn)為：銷售現(xiàn)房，竣工決算報告出來之后，成本可以可靠計量，銷售收入也可以確認(rèn)，顯然就不需要預(yù)征土地增值稅，而是按照成本收入直接計算繳納！故僅就銷售期房預(yù)征土地增值稅！

但是，現(xiàn)實是殘酷的，土增稅的扣除項目與企業(yè)會計成本存在重大差異，必須通過土增稅清算環(huán)節(jié)才能大體確認(rèn)，造成竣工交付后到土增稅清算前的一段時間無法直接計算繳納土增稅。盡管我們明白道理：法無明文不征稅。但是，實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)在沒有進(jìn)行“通知清算”或者“強(qiáng)制清算”之前，均是需要預(yù)征土地增值稅的。

因此，我們可以寬泛地理解為：房地產(chǎn)企業(yè)沒有達(dá)到清算條件之前取得的預(yù)售收入，均需要預(yù)征土地增值稅。

四、土地增值稅的計稅依據(jù)

營改增之前，我們是按照當(dāng)期實現(xiàn)的預(yù)售收入作為計稅依據(jù)，適用當(dāng)?shù)氐念A(yù)征率計算土地增值稅預(yù)繳稅款。即：當(dāng)期“預(yù)收賬款”發(fā)生數(shù)×土地增值稅預(yù)征率。

營改增后70號公告中：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款 - 應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

文件強(qiáng)調(diào)“預(yù)收款方式銷售”，也就是說該文件適用的前提條件是銷售期房收入；如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的是“現(xiàn)房”，則可以不適用該文件，適用哪個文件呢？

《財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）文件第三條開宗明義：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。

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