關(guān)于營(yíng)改增，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著一場(chǎng)狂風(fēng)驟雨，面對(duì)鋪天蓋地的營(yíng)改增文件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)該何去何從？通用的規(guī)定大同小異，可是作為一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)會(huì)人員，要想了解關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定，就要在大篇的規(guī)定中“慧海拾珠”，這不僅浪費(fèi)時(shí)間，而且還記憶不深。因此本文將國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于營(yíng)改增的文件和公告中有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)特殊規(guī)定的內(nèi)容一一列示，幫助財(cái)會(huì)人員查找相關(guān)規(guī)定，有的放矢，順利過(guò)渡到增值稅。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法

第一章 納稅人和扣繳義務(wù)人

第一條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)（以下稱(chēng)境內(nèi)）銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱(chēng)應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。

個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

解析：奠定了以銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司增值稅納稅人的身份。

第三章 稅率和征收率

第十五條 增值稅稅率：

（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%.

解析：明確了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為11%.

銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋?zhuān)?

銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

解析：解釋了不動(dòng)產(chǎn)包括建筑物和構(gòu)筑物兩大類(lèi)。同時(shí)也規(guī)定了轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定

一、營(yíng)改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人[指按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策

（三）銷(xiāo)售額。

10.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

解析：強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅方式下，計(jì)稅依據(jù)為扣除土地價(jià)款之后的余額。這是因?yàn)橥恋匾话闶菑恼种信馁u(mài)得到了，不可能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行抵扣，所以直接采用差額納稅的方式，將屬于土地的不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額變相進(jìn)項(xiàng)扣除，減輕企業(yè)的稅負(fù)。

（八）銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)。

7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

解析：確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售老項(xiàng)目增值稅征收率為5%，而非一般企業(yè)的3%.

8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。

解析：確定房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人征收率為5%，而非一般企業(yè)的3%.

9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)，沿用營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，預(yù)繳稅款，注意，這里的稅率與營(yíng)業(yè)稅稅率不一致，營(yíng)業(yè)稅是5%，這里的預(yù)征率是3%，目的是為了讓項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也能有部分收益，避免了項(xiàng)目地和機(jī)構(gòu)所在地稅收分配的不公平。

（十）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

解析：這一條規(guī)定，就印證了上述9.為了平衡兩地稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收收益的解釋。按照3%在項(xiàng)目所在地預(yù)繳之后，再向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)補(bǔ)稅。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱(chēng)取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買(mǎi)、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。

解析：本條規(guī)定說(shuō)明14號(hào)公告不是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，而是針對(duì)一般性質(zhì)的納稅人的規(guī)定。

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局

2016年3月31日

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

第一章 適用范圍

第一條 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。

自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

解析：本條規(guī)定全是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬于本辦法規(guī)定的銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)銷(xiāo)售的處理。

第二章 一般納稅人征收管理

第一節(jié) 銷(xiāo)售額

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

解析：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中（三）銷(xiāo)售額中房地產(chǎn)差額納稅，進(jìn)行了細(xì)化解釋。

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計(jì)算公式。符合成本匹配的原則。

第六條 在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。

第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

解析：強(qiáng)調(diào)了納稅人應(yīng)該分項(xiàng)目，立臺(tái)賬核算土地的扣除情況，不能糊涂抵扣。

第八條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

解析：對(duì)老項(xiàng)目進(jìn)行了解釋。

第九條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

解析：只有一般計(jì)稅方式才可以差額納稅，簡(jiǎn)易計(jì)稅的方式不可以扣除土地價(jià)款，差額納稅，因?yàn)橐话阌?jì)稅稅率為11%，簡(jiǎn)易計(jì)稅使用征收率5%.

第二節(jié) 預(yù)繳稅款

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

解析：對(duì)預(yù)繳稅款如何計(jì)算給出了明確的公式，便于實(shí)際操作。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

解析：對(duì)稅款預(yù)繳的時(shí)間做了規(guī)定。

第三節(jié) 進(jìn)項(xiàng)稅額

第十三條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的建設(shè)規(guī)模為依據(jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

解析：明確同時(shí)對(duì)應(yīng)不同增值稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的公式。以建設(shè)規(guī)模為依據(jù)劃分，但是對(duì)于建設(shè)規(guī)模沒(méi)有進(jìn)行解釋。建設(shè)規(guī)模一般是指項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中規(guī)定的全部設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、效益或投資總規(guī)模，亦稱(chēng)生產(chǎn)規(guī)模。詳細(xì)來(lái)說(shuō)，主要是包含工程概況的相關(guān)數(shù)據(jù)，比如：建筑面積、層數(shù)、層高、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、使用用途、占地面積等。根據(jù)建設(shè)規(guī)模定義的解釋?zhuān)梢圆捎枚喾N方式確定建設(shè)規(guī)模，如果國(guó)稅總局沒(méi)有后續(xù)細(xì)化準(zhǔn)則出臺(tái)，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行籌劃，以確定采用占地面積，還是建筑面積來(lái)確定建設(shè)規(guī)模.

第四節(jié) 納稅申報(bào)

第十四條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

解析：對(duì)于在項(xiàng)目地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)地申報(bào)進(jìn)行了細(xì)化解釋?zhuān)A(yù)繳的稅款在申報(bào)時(shí)可以抵扣，并且未抵扣完了可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

第五節(jié) 發(fā)票開(kāi)具

第十六條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。

第十七條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

解析：對(duì)專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具做了限制，已經(jīng)繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的開(kāi)具增值稅發(fā)票的，以及向個(gè)人銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目，均不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的，稅款已經(jīng)解繳在地稅了，如果還開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，取得發(fā)票一方進(jìn)行抵扣，不符合增值稅的原理。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)者，不是增值稅一般納稅人，也就不能取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票了。

第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

第一節(jié) 預(yù)繳稅款

第十九條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

解析：規(guī)定了小規(guī)模納稅人預(yù)繳稅款的計(jì)算公式，更利于實(shí)際操作。不過(guò)這里的預(yù)繳地與一般人不同，這里是在主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，而一般人是在項(xiàng)目地預(yù)繳，在主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)。

第二節(jié) 納稅申報(bào)

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

解析：與一般人規(guī)定一致，申報(bào)稅款可以抵減預(yù)繳稅款，未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期。

第三節(jié) 發(fā)票開(kāi)具

第二十三條 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。購(gòu)買(mǎi)方需要增值稅專(zhuān)用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開(kāi)。

第二十四條 小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款，未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個(gè)人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

解析：與一般納稅人規(guī)定一致，限制了專(zhuān)用發(fā)票的開(kāi)具，已經(jīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的，以及銷(xiāo)售給個(gè)人的均不得開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

第四章 其他事項(xiàng)

第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時(shí)，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》。

第二十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二十八條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管?chē)?guó)稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

解析：規(guī)定了房地產(chǎn)納稅申報(bào)時(shí)必須填制《增值稅預(yù)繳稅款表》。

以上便是近期發(fā)布的營(yíng)改增中關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊規(guī)定，內(nèi)容不多，但是都是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)量身定制的，所以各位房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)會(huì)人員要熟記上述規(guī)定，在實(shí)際工作中既要為企業(yè)做好稅務(wù)規(guī)劃，又要避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

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