關(guān)于營改增，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著一場狂風(fēng)驟雨，面對鋪天蓋地的營改增文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該何去何從？通用的規(guī)定大同小異，可是作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財會人員，要想了解關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊規(guī)定，就要在大篇的規(guī)定中“慧海拾珠”，這不僅浪費(fèi)時間，而且還記憶不深。因此本文將國家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于營改增的文件和公告中有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)特殊規(guī)定的內(nèi)容一一列示，幫助財會人員查找相關(guān)規(guī)定，有的放矢，順利過渡到增值稅。

營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法

第一章 納稅人和扣繳義務(wù)人

第一條 在中華人民共和國境內(nèi)（以下稱境內(nèi)）銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。

個人，是指個體工商戶和其他個人。

解析：奠定了以銷售不動產(chǎn)為主業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅納稅人的身份。

第三章 稅率和征收率

第十五條 增值稅稅率：

（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%.

解析：明確了銷售不動產(chǎn)的增值稅稅率為11%.

銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋：

銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動的建造物。

構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。

轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

解析：解釋了不動產(chǎn)包括建筑物和構(gòu)筑物兩大類。同時也規(guī)定了轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定

一、營改增試點(diǎn)期間，試點(diǎn)納稅人[指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（以下稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策

（三）銷售額。

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

解析：強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅方式下，計稅依據(jù)為扣除土地價款之后的余額。這是因?yàn)橥恋匾话闶菑恼种信馁u得到了，不可能取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，所以直接采用差額納稅的方式，將屬于土地的不能抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額變相進(jìn)項(xiàng)扣除，減輕企業(yè)的稅負(fù)。

（八）銷售不動產(chǎn)。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

解析：確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售老項(xiàng)目增值稅征收率為5%，而非一般企業(yè)的3%.

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計稅。

解析：確定房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人征收率為5%，而非一般企業(yè)的3%.

9.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時，沿用營業(yè)稅的規(guī)定，預(yù)繳稅款，注意，這里的稅率與營業(yè)稅稅率不一致，營業(yè)稅是5%，這里的預(yù)征率是3%，目的是為了讓項(xiàng)目所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也能有部分收益，避免了項(xiàng)目地和機(jī)構(gòu)所在地稅收分配的不公平。

（十）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。

解析：這一條規(guī)定，就印證了上述9.為了平衡兩地稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收收益的解釋。按照3%在項(xiàng)目所在地預(yù)繳之后，再向機(jī)構(gòu)所在地申報補(bǔ)稅。

國家稅務(wù)總局公告2016年第14號

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

第二條 納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。

解析：本條規(guī)定說明14號公告不是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，而是針對一般性質(zhì)的納稅人的規(guī)定。

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》的公告

國家稅務(wù)總局公告2016年第18號

國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》，現(xiàn)予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

國家稅務(wù)總局

2016年3月31日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

第一章 適用范圍

第一條 根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

解析：本條規(guī)定全是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)容。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

解析：規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)銷售的處理。

第二章 一般納稅人征收管理

第一節(jié) 銷售額

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

解析：營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定中（三）銷售額中房地產(chǎn)差額納稅，進(jìn)行了細(xì)化解釋。

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

解析：規(guī)定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。

解析：強(qiáng)調(diào)了納稅人應(yīng)該分項(xiàng)目，立臺賬核算土地的扣除情況，不能糊涂抵扣。

第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

解析：對老項(xiàng)目進(jìn)行了解釋。

第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

解析：只有一般計稅方式才可以差額納稅，簡易計稅的方式不可以扣除土地價款，差額納稅，因?yàn)橐话阌嫸惗惵蕿?1%，簡易計稅使用征收率5%.

第二節(jié) 預(yù)繳稅款

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

解析：對預(yù)繳稅款如何計算給出了明確的公式，便于實(shí)際操作。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

解析：對稅款預(yù)繳的時間做了規(guī)定。

第三節(jié) 進(jìn)項(xiàng)稅額

第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的建設(shè)規(guī)模為依據(jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

解析：明確同時對應(yīng)不同增值稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣的公式。以建設(shè)規(guī)模為依據(jù)劃分，但是對于建設(shè)規(guī)模沒有進(jìn)行解釋。建設(shè)規(guī)模一般是指項(xiàng)目可行性研究報告中規(guī)定的全部設(shè)計生產(chǎn)能力、效益或投資總規(guī)模，亦稱生產(chǎn)規(guī)模。詳細(xì)來說，主要是包含工程概況的相關(guān)數(shù)據(jù)，比如：建筑面積、層數(shù)、層高、結(jié)構(gòu)類型、使用用途、占地面積等。根據(jù)建設(shè)規(guī)模定義的解釋，可以采用多種方式確定建設(shè)規(guī)模，如果國稅總局沒有后續(xù)細(xì)化準(zhǔn)則出臺，企業(yè)可以根據(jù)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行籌劃，以確定采用占地面積，還是建筑面積來確定建設(shè)規(guī)模.

第四節(jié) 納稅申報

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

解析：對于在項(xiàng)目地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)地申報進(jìn)行了細(xì)化解釋，預(yù)繳的稅款在申報時可以抵扣，并且未抵扣完了可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

第五節(jié) 發(fā)票開具

第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅發(fā)票。

第十七條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

解析：對專用發(fā)票的開具做了限制，已經(jīng)繳納過營業(yè)稅的開具增值稅發(fā)票的，以及向個人銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目，均不得開具增值稅專用發(fā)票。繳納過營業(yè)稅的，稅款已經(jīng)解繳在地稅了，如果還開具增值稅專用發(fā)票，取得發(fā)票一方進(jìn)行抵扣，不符合增值稅的原理。對于個人購買者，不是增值稅一般納稅人，也就不能取得增值稅專用發(fā)票了。

第三章 小規(guī)模納稅人征收管理

第一節(jié) 預(yù)繳稅款

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

解析：規(guī)定了小規(guī)模納稅人預(yù)繳稅款的計算公式，更利于實(shí)際操作。不過這里的預(yù)繳地與一般人不同，這里是在主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，而一般人是在項(xiàng)目地預(yù)繳，在主管國稅機(jī)關(guān)申報。

第二節(jié) 納稅申報

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

解析：與一般人規(guī)定一致，申報稅款可以抵減預(yù)繳稅款，未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期。

第三節(jié) 發(fā)票開具

第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。

第二十四條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

第二十五條 小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。

解析：與一般納稅人規(guī)定一致，限制了專用發(fā)票的開具，已經(jīng)繳納營業(yè)稅的，以及銷售給個人的均不得開具增值稅專用發(fā)票。

第四章 其他事項(xiàng)

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照本辦法規(guī)定預(yù)繳稅款時，應(yīng)填報《增值稅預(yù)繳稅款表》。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。

第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，未按本辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

解析：規(guī)定了房地產(chǎn)納稅申報時必須填制《增值稅預(yù)繳稅款表》。

以上便是近期發(fā)布的營改增中關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊規(guī)定，內(nèi)容不多，但是都是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)量身定制的，所以各位房地產(chǎn)行業(yè)的財會人員要熟記上述規(guī)定，在實(shí)際工作中既要為企業(yè)做好稅務(wù)規(guī)劃，又要避免稅務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。

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財稅專家郭英杰解讀最新增值稅申報表

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