房地產(chǎn)企業(yè)回遷房如何進行財稅處理呢？快來一起學習下吧~

1.回遷房的會計核算

業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，確認土地征用及拆遷補償費

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費

       貸：應(yīng)付賬款—拆遷補償費

在開發(fā)產(chǎn)品交房時，房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票并結(jié)轉(zhuǎn)收入

借：應(yīng)付賬款—拆遷補償費（假定不支付差價）

        貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費—簡易計稅(假定按簡易計稅方法)

結(jié)轉(zhuǎn)回遷房成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

2.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理

（1）增值稅的處理

a.納稅義務(wù)發(fā)生時間

《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天（孰早原則） ；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天（發(fā)票控稅的體現(xiàn)） 。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

（二）納稅人提供租賃服務(wù)采取預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預收款的當天。

（三）納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當天。

（四）納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的（視同銷售），其納稅義務(wù)發(fā)生時間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

（五）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當天。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間為補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時。

b.計稅依據(jù)

《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復》（國稅函發(fā)〔1995〕549號）和《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

對超出拆遷建筑面積的部分，則應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定的順序確定計稅營業(yè)額，一是可以按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；二是可以按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；三是按下列公式核定：營業(yè)額=營業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－營業(yè)稅稅率）。 

原營業(yè)稅計稅金額的規(guī)定是考慮了拆遷用房的特殊性，給與的稅法優(yōu)惠，營改增后并無沿用該政策。

拆遷用房的應(yīng)稅銷售額確定：《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號文附件1第四十四條規(guī)定，按照下列順序確定銷售額：

(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。

(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）

成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

（2）企業(yè)所得稅的處理

《企業(yè)所得稅法實施條例》第六十六條第三款規(guī)定，通過捐贈、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價值和支付的相關(guān)稅費為計稅基礎(chǔ)。

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。

確認收入（或利潤）的方法和順序為：

①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

②由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。

開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

第三十一條規(guī)定，企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

1.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

2.換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認該項土地使用權(quán)的成本。如涉及補價，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補價款或減除應(yīng)收到的補價款。

（3）土地增值稅的處理

國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入。

其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

案例分析25

某房地產(chǎn)開發(fā)公司2015年度采取拆遷安置方式對某小區(qū)進行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取“拆一還一，就地安置，差價核算，自行過渡”的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對拆除被拆遷人房屋進行安置補償。2016年6月該公司用已完工1000平方米的自建商品房償還被拆遷人（其中等面積還原部分800平方米），同類住宅房屋建造成本2200元/平方米，銷售價格3500元/平方米（含稅金額）。請進行有關(guān)的財稅處理分析

會計核算：

借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費   3500000

       貸：應(yīng)付賬款—拆遷補償費   3500000

借：應(yīng)付賬款—拆遷補償費   3500000

       貸：主營業(yè)務(wù)收入     3333333

              應(yīng)交稅費—簡易計稅    166667 （假定采用簡易計稅方法）

稅務(wù)處理：

①增值稅處理

按同類商品房市場價格確定銷售額，應(yīng)繳納銷售不動產(chǎn)的增值稅166667元（1000×3500/（1+5%）*5%）。

②企業(yè)所得稅的處理

房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價值對所還遷的商品房視同銷售確認收入，同時確認房地產(chǎn)開發(fā)計稅成本的拆遷補償費。為簡化計算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價等同于開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。在企業(yè)所得稅納稅申報時，應(yīng)確認視同銷售所得1133333元〔（3500/（1+5%）－2200）×1000〕。

③土地增值稅的處理

房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述“拆一還一”行為，在按市場價格確認收入的同時，還應(yīng)將此收入確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費3500000元， 土地增值稅預征的計稅收入為3400000元（1000*3500-1000*3500/(1+5%)*3%），假定土地增值稅預征率為2%，則應(yīng)按規(guī)定預繳土地增值稅68000元（3400000元*2%）

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