房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營運(yùn)行離不開土地，但是有些土地會(huì)涉及到拆遷這一個(gè)疑難問題。如果拆遷處理不好那就會(huì)為企業(yè)造成很大的麻煩，甚至?xí)?dǎo)致公司被項(xiàng)目拖到破產(chǎn)。如果住戶都同意拆遷那就要進(jìn)行下一個(gè)難題了，房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償是如何進(jìn)行賬務(wù)處理？讓我們一起來看下吧！

房開企業(yè)對被拆遷戶的補(bǔ)償一般分為兩種方式：

一種方式是貨幣補(bǔ)償，即按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的拆遷房屋每平方米的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以貨幣形式補(bǔ)償給被拆遷戶。

另一種方式是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償（俗稱“動(dòng)遷還平”，一般是“拆一還一”），即房開企業(yè)用本開發(fā)項(xiàng)目的房屋或異地自行開發(fā)的房屋以及購買的房屋補(bǔ)償給被拆遷戶。

房開企業(yè)以貨幣補(bǔ)償給拆遷戶的，在拆遷補(bǔ)償業(yè)務(wù)上，會(huì)計(jì)與稅務(wù)的處理比較簡單，一般說企業(yè)不會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)。而營改增后，以房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償給拆遷戶的，會(huì)計(jì)與增值稅的處理就不那么簡單了?，F(xiàn)重點(diǎn)對房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償形式進(jìn)行分析。

經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)分析：

房開企業(yè)“動(dòng)遷還平”（拆一還一）業(yè)務(wù)，實(shí)質(zhì)上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產(chǎn)交換行為，交換的過程實(shí)際上是購買土地和銷售房屋同時(shí)完成的過程。 

土地成本計(jì)算：

（1）自建回遷房：按同類房屋的市場公允價(jià)值計(jì)入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中，同時(shí)以相同的價(jià)格計(jì)算收入。

（2）購入回遷房：以購入價(jià)計(jì)入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”中。

涉及補(bǔ)價(jià)，沖減或者增加“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”

情況一：以本企業(yè)其他項(xiàng)目房屋作為拆遷補(bǔ)償（異地安置)

借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

       銀行存款（收到補(bǔ)價(jià)款，若部分貨幣補(bǔ)償記貸方）

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：主營業(yè)務(wù)成本

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

情況二：以本項(xiàng)目房屋作為拆遷補(bǔ)償（回遷安置）

簽訂安置協(xié)議

借：開發(fā)成本－房屋開房－土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

       銀行存款（收到補(bǔ)價(jià)款，若部分貨幣補(bǔ)償記貸方）

       貸：預(yù)收賬款

交付安置房屋

借：預(yù)收賬款

       貸：主營業(yè)務(wù)收入

              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

借：主營業(yè)務(wù)成本

       貸：開發(fā)產(chǎn)品

相關(guān)稅務(wù)處理：

分解成兩部分，一部分是賣房，一部分是支付拆遷補(bǔ)償。

增值稅處理：

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，應(yīng)以每套還建房為單位，分別計(jì)算繳納增值稅。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積大于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，應(yīng)以實(shí)際收取的超出部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積與拆遷還建協(xié)議約定的面積相同的，以同樓層相同或者類似房屋的平均單價(jià)作為計(jì)稅價(jià)格。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主交付還建房，實(shí)際面積小于拆遷還建協(xié)議約定的面積的，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向被拆遷業(yè)主實(shí)際退還的不足部分面積的平均單價(jià)作為還建房屋的計(jì)稅價(jià)格。

（4）還建房屋的計(jì)稅價(jià)格不得低于房屋的成本價(jià)格。

土地增值稅的處理：

拆遷還房按照市場公允價(jià)值計(jì)入收入總額，同時(shí)，以同樣的金額計(jì)入開發(fā)成本“土地征用及開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)”中。

另根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號(hào)）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

企業(yè)所得稅處理：

拆遷還房按照市場公允價(jià)值計(jì)入收入總額，結(jié)轉(zhuǎn)成本。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條及國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第七條及此前的《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2002〕172號(hào)）規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于計(jì)稅成本的確定，房地產(chǎn)公司用自建商品房抵償應(yīng)付拆遷補(bǔ)償款的行為，根據(jù)《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國家稅務(wù)總局令第6號(hào)）第四條規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)公司以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。也就是說，房地產(chǎn)公司“拆一還一”行為要按公允價(jià)值對所還原的商品房視同銷售確認(rèn)收入，同時(shí)以相同金額確認(rèn)作為房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

案例1，甲房開企業(yè)系增值稅一般納稅人，2016年6月開始開發(fā)A小區(qū)項(xiàng)目。A小區(qū)原為平房居民區(qū)，共有200家住戶，50戶選擇貨幣補(bǔ)償，甲房開企業(yè)已按當(dāng)?shù)卣?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)共計(jì)補(bǔ)償1600萬元。150戶選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式，甲房開企業(yè)用建造的本小區(qū)項(xiàng)目房屋安置回遷戶。其中，100戶原平房面積比較小，按照“拆一還一”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，得到的補(bǔ)償房屋面積自然不大，這些拆遷戶要求增加房屋面積共計(jì)2222.22平方米，而增加的房屋面積由拆遷戶按照市場價(jià)格向甲房開企業(yè)支付價(jià)款，為此，甲房開企業(yè)共取得含稅增加面積款1110萬元；50戶原平房面積比較大，這些拆遷戶要求補(bǔ)償房屋面積小于原平房面積，為此，甲房開企業(yè)按照貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，共支付少回遷面積款600萬元。A小區(qū)項(xiàng)目房屋含稅平均售價(jià)為0.4995萬元，不含稅平均售價(jià)為0.45萬元。按照“拆一還一”補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補(bǔ)償?shù)耐?，共支付補(bǔ)償房屋面積12000平方米。A小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)可供銷售建筑面積55000平方米。向當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T支付土地出讓金1000萬元，已取得省級財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)。對拆遷戶的補(bǔ)償，甲房開企業(yè)能夠提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

上述業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)與增值稅的處理如下（單位：萬元，下同）：

（一）50戶選擇貨幣補(bǔ)償支付補(bǔ)償款時(shí)

借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)  1600

       貸：銀行存款 1600

（二）取得100戶回遷戶支付的增加面積款時(shí)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)，以下簡稱國稅函〔2010〕220號(hào)文件）第六條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

借：銀行存款 1110

       貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）110〔1110÷（1＋11%）×11%〕

              開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)  1000

（三）按照國稅函〔2010〕220號(hào)文件規(guī)定，向50戶回遷戶支付減少回遷面積款時(shí)

借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)  600

       貸：銀行存款  600

（四）甲房開企業(yè)，按照“拆一還一”的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，除50戶要求減少回遷面積已獲得部分貨幣補(bǔ)償?shù)耐?，共補(bǔ)償拆遷戶12000平方米的房屋，其中這里面涉及兩個(gè)業(yè)務(wù)問題：一是取得開發(fā)土地的價(jià)值，即為取得開發(fā)土地而發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另一是用于補(bǔ)償?shù)姆课菟袡?quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，應(yīng)視同銷售行為。

房開企業(yè)“動(dòng)遷還平”業(yè)務(wù)，實(shí)質(zhì)上是“以物易物”，即以房屋換取土地，屬于非貨幣性資產(chǎn)交換行為，交換的過程實(shí)際上是購買土地和銷售房屋同時(shí)完成的過程。

借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5994

       貸：主營業(yè)務(wù)收入5400 （0.45×12000）

              應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）594

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)，以下簡稱第18號(hào)文件）第四條規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

第五條規(guī)定， 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（ 財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第七條規(guī)定，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

從上面的規(guī)定可知，房開企業(yè)在計(jì)算增值稅銷售額時(shí)，支付的土地價(jià)款凡取得符合規(guī)定的票據(jù)和材料的，支付的土地價(jià)款可以抵減銷售額。

前面會(huì)計(jì)分錄（二）和（四）中會(huì)計(jì)上計(jì)提的銷項(xiàng)稅額，均是在銷售額未扣除土地價(jià)款的情況下計(jì)算出來的。現(xiàn)根據(jù)第18號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款和銷售額及銷項(xiàng)稅額。

（1）“動(dòng)遷還平”和“增加房屋面積”兩項(xiàng)業(yè)務(wù)允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款=〔（12000＋2222.22）÷55000）〕×（1600＋600＋1000＋0.4995×12000）=2377.44（萬元）。

（2）銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用－當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）=（0.4995×12000＋1110－2377.44）÷（1+11%）=4258.16（萬元）。

（3）銷項(xiàng)稅額=銷售額×稅率=4258.16×11%=468.40（萬元）。 

《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定〉的通知 》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）規(guī)定，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費(fèi)用時(shí)，按應(yīng)付或?qū)嶋H支付的金額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，按照允許抵扣的稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）” 或“應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅”科目（小規(guī)模納稅人應(yīng)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

計(jì)算“增加面積”和回遷房屋視同銷售的銷售額時(shí)按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定允許扣除的土地價(jià)款是2377.44萬元，也正是這2377.44萬元應(yīng)少計(jì)銷項(xiàng)稅額235.6萬元〔2377.44÷（1+11%）×11%〕〕，即應(yīng)抵減會(huì)計(jì)上的銷項(xiàng)稅額235.6萬元。因此，還應(yīng)當(dāng)作如下的會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）235.6

       貸：主營業(yè)務(wù)成本  235.6

房開企業(yè)用異地自行開發(fā)的房屋補(bǔ)償給被拆遷戶，和用本開發(fā)項(xiàng)目的房屋補(bǔ)償給被拆遷戶，在會(huì)計(jì)與增值稅的處理上基本相同，這里不在進(jìn)行分析。

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