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無租使用房產(chǎn)應該如何繳納房產(chǎn)稅

來源: 江蘇省地方稅務局 編輯: 2015/02/10 18:18:38  字體:

案情簡介:近日,稅務機關(guān)在實施中等風險應對時發(fā)現(xiàn),甲房地產(chǎn)開發(fā)公司從乙貿(mào)易公司無償租入一棟房屋作為售樓處使用,甲乙雙方均執(zhí)行《企業(yè)會計準則》,不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該房產(chǎn)非本公司所有,無需繳納房產(chǎn)稅,乙貿(mào)易公司認為自己未取得租金收入,從租計征的計稅依據(jù)為零,因此,雙方均未繳納該售樓處房產(chǎn)稅。經(jīng)進一步查閱房屋租賃合同和雙方會計賬簿,稅務機關(guān)發(fā)現(xiàn),甲房地產(chǎn)開發(fā)公司租入后對售樓處進行了裝修,發(fā)生了裝修費用220萬。那么,該售樓處房產(chǎn)稅的納稅義務由誰承擔?計稅方式為從價計征還是從租計征?如果為從價計征,裝修費用是否應計入房產(chǎn)原值呢?

稅法分析:

1、納稅義務人及計征方式

中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國發(fā)[1986]90號)第二條規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。《財政部國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2009]128號)規(guī)定,無租使用其他單位房產(chǎn)的應稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定,售樓處的產(chǎn)權(quán)人為乙貿(mào)易公司,是法定的房產(chǎn)稅納稅義務人。但由于甲乙就該售樓處簽訂了無租使用合同,基于稅收有償性與對等性原則,根據(jù)財稅2009年128號文規(guī)定,這種情形下的房產(chǎn)稅應由使用人代為繳納,計稅依據(jù)為房產(chǎn)余值。因此,本案例中,產(chǎn)權(quán)人乙為納稅義務人,無租使用人甲為實際稅收負擔人,適用“從價征收”方式。

2、計稅依據(jù)

《江蘇省房產(chǎn)稅暫行條例施行細則》(蘇政發(fā)[1986]172號)第四條規(guī)定,根據(jù)《條例》第三條規(guī)定,我省房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次扣除百分之三十后的余值計算繳納?!敦斦繃叶悇湛偩株P(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》(財稅[2008]152號)規(guī)定,對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進行核算。

該售樓處由乙貿(mào)易公司于2012年從房地產(chǎn)市場購置所得,購買原價(含稅費)500萬元,乙貿(mào)易公司在購入房屋時已按照國家有關(guān)會計制度規(guī)定,確認記載了房屋原值,并按照規(guī)定提取了固定資產(chǎn)折舊。由于甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙貿(mào)易公司屬于不同的會計主體,甲房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生的裝修費用應當按照《企業(yè)會計準則》進行資本化或費用化判斷,采用合理的方法分期攤銷或一次計入當期費用,但不應當計入乙貿(mào)易公司的房產(chǎn)原值進行會計核算。因此,本案中,由甲房地產(chǎn)開發(fā)公司按照500萬元原值一次扣除30%后的余值,代為繳納房產(chǎn)稅。

我要糾錯】 責任編輯:泥巴姐

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