中評(píng)協(xié)關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》的通知

中評(píng)協(xié)〔2019〕35號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)（注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)）：

為貫徹落實(shí)《資產(chǎn)評(píng)估法》，規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)行為，保證資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)質(zhì)量，保護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人合法權(quán)益和公共利益，在財(cái)政部指導(dǎo)下，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》，制定了《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》，現(xiàn)予印發(fā)，自2020年3月1日起施行。

請(qǐng)各地方協(xié)會(huì)將《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》及時(shí)轉(zhuǎn)發(fā)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，并將執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)上報(bào)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)。

附件：資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法

下載版： 資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法

中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

2019年12月4日

第一章 總則

第一條為規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)使用資產(chǎn)評(píng)估方法的行為，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》制定本準(zhǔn)則。

第二條本準(zhǔn)則所稱資產(chǎn)評(píng)估方法，是指評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的途徑和手段。資產(chǎn)評(píng)估方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。

第三條執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。

第二章 市場(chǎng)法

第四條市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法，是指通過將評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較，以可比參照物的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。市場(chǎng)法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的交易案例比較法和上市公司比較法，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中的直接比較法和間接比較法等。

第五條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)法應(yīng)用的前提條件：

（一）評(píng)估對(duì)象的可比參照物具有公開的市場(chǎng)，以及活躍的交易；

（二）有關(guān)交易的必要信息可以獲得。

第六條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn),基于以下原則選擇可比參照物：

（一）選擇在交易市場(chǎng)方面與評(píng)估對(duì)象相同或者可比的參照物；

（二）選擇適當(dāng)數(shù)量的與評(píng)估對(duì)象相同或者可比的參照物；

（三）選擇與評(píng)估對(duì)象在價(jià)值影響因素方面相同或者相似的參照物；

（四）選擇交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日接近的參照物；

（五）選擇交易類型與評(píng)估目的相適合的參照物；

（六）選擇正常或者可以修正為正常交易價(jià)格的參照物。

市場(chǎng)法的比較基準(zhǔn)通常因評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)類型、所處行業(yè)等差異有所區(qū)別，可以表現(xiàn)為價(jià)值比率、交易單價(jià)等形式。

第七條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估對(duì)象與可比參照物進(jìn)行比較分析，并對(duì)價(jià)值影響因素和交易條件存在的差異做出合理修正。

第八條運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果可靠性的因素：

（一）市場(chǎng)的活躍程度；

（二）參照物的相似程度；

（三）參照物的交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日的接近程度；

（四）參照物的交易目的及條件的可比程度；

（五）參照物信息資料的充分程度。

第三章 收益法

第九條收益法是指通過將評(píng)估對(duì)象的預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，來確定其價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱。收益法包括多種具體方法。例如，企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、股利折現(xiàn)法等；無形資產(chǎn)評(píng)估中的增量收益法、超額收益法、節(jié)省許可費(fèi)法、收益分成法等。

第十條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用收益法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮收益法應(yīng)用的前提條件：

（一）評(píng)估對(duì)象的未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；

（二）預(yù)期收益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；

（三）收益期限能夠確定或者合理預(yù)期。

第十一條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在確定預(yù)期收益時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）預(yù)期收益類型與口徑。例如，收入、利潤(rùn)、股利或者現(xiàn)金流量，以及整體資產(chǎn)或者部分權(quán)益的收益、稅前或者稅后收益、名義或者實(shí)際收益等。名義收益包括預(yù)期的通貨膨脹水平，實(shí)際收益則會(huì)剔除通貨膨脹的影響。

（二）收益預(yù)測(cè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的性質(zhì)、可以獲取的信息和所要求的價(jià)值類型等作出。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)收益預(yù)測(cè)所利用的財(cái)務(wù)信息以及其他相關(guān)信息、假設(shè)及其對(duì)評(píng)估目的的恰當(dāng)性進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

第十二條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在確定收益期時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮評(píng)估對(duì)象的預(yù)期壽命、法律法規(guī)和相關(guān)合同等限制，詳細(xì)預(yù)測(cè)期的選擇應(yīng)當(dāng)考慮使評(píng)估對(duì)象達(dá)到穩(wěn)定收益的期限、周期性等因素。

第十三條收益法評(píng)估所采用的折現(xiàn)率不僅要反映資金的時(shí)間價(jià)值，還應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)與收益類型和評(píng)估對(duì)象未來經(jīng)營(yíng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，與所選擇的收益類型與口徑相匹配。

第十四條運(yùn)用收益法時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注以下影響評(píng)估測(cè)算結(jié)果可靠性的因素：

（一）無法獲得支持專業(yè)判斷的必要信息；

（二）評(píng)估對(duì)象沒有歷史收益記錄或者尚未開始產(chǎn)生收益，對(duì)收益的預(yù)測(cè)僅基于預(yù)期；

（三）未來的經(jīng)營(yíng)模式或者盈利模式發(fā)生重大變化。

第四章 成本法

第十五條成本法是指按照重建或者重置被評(píng)估對(duì)象的思路，將重建或者重置成本作為確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的基礎(chǔ)，扣除相關(guān)貶值，以此確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法的總稱。成本法包括多種具體方法。例如，復(fù)原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法）等。

第十六條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員選擇和使用成本法時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮成本法應(yīng)用的前提條件：

（一）評(píng)估對(duì)象能正常使用或者在用；

（二）評(píng)估對(duì)象能夠通過重置途徑獲得；

（三）評(píng)估對(duì)象的重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。

第十七條當(dāng)出現(xiàn)下列情況，一般不適用成本法：

（一）因法律、行政法規(guī)或者產(chǎn)業(yè)政策的限制使重置評(píng)估對(duì)象的前提不存在；

（二）不可以用重置途徑獲取的評(píng)估對(duì)象。

第十八條重置成本可區(qū)分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。更新重置成本通常適用于使用當(dāng)前條件所重置的資產(chǎn)可以提供與評(píng)估對(duì)象相似或者相同的功能，并且更新重置成本低于其復(fù)原重置成本。復(fù)原重置成本適用于評(píng)估對(duì)象的效用只能通過按原條件重新復(fù)制評(píng)估對(duì)象的方式提供。

第十九條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估假設(shè)合理確定重置成本的構(gòu)成要素。重置成本的構(gòu)成要素一般包括建造或者購(gòu)置評(píng)估對(duì)象的直接成本、間接成本、資金成本、稅費(fèi)及合理的利潤(rùn)。重置成本應(yīng)當(dāng)是社會(huì)一般生產(chǎn)力水平的客觀必要成本，而不是個(gè)別成本。

第二十條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況以及影響其價(jià)值變化的條件，充分考慮可能影響資產(chǎn)貶值的因素，合理確定各項(xiàng)貶值。以實(shí)體形式存在的評(píng)估對(duì)象的主要貶值形式有實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。實(shí)體性貶值，也稱有形損耗，是指由于使用和自然力的作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗或者下降引起的資產(chǎn)價(jià)值損失。功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)功能相對(duì)落后造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于外部條件變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。

第五章 評(píng)估方法的選擇

第二十一條資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)熟知、理解并恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在選擇評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮影響評(píng)估方法選擇的因素。

選擇評(píng)估方法所考慮的因素包括：

（一）評(píng)估目的和價(jià)值類型；

（二）評(píng)估對(duì)象；

（三）評(píng)估方法的適用條件；

（四）評(píng)估方法應(yīng)用所依據(jù)數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量；

（五）影響評(píng)估方法選擇的其他因素。

第二十二條當(dāng)滿足采用不同評(píng)估方法的條件時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評(píng)估方法，通過綜合分析形成合理評(píng)估結(jié)論。

第二十三條當(dāng)存在下列情形時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員可以采用一種評(píng)估方法：

（一）基于相關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評(píng)估方法；

（二）由于評(píng)估對(duì)象僅滿足一種評(píng)估方法的適用條件而采用一種評(píng)估方法；

（三）因操作條件限制而采用一種評(píng)估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

第二十四條資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估方法的選擇及其理由進(jìn)行披露。因適用性受限而選擇一種評(píng)估方法的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評(píng)估方法的，應(yīng)當(dāng)對(duì)所受的操作條件限制進(jìn)行分析、說明和披露。

第六章 附則

第二十五條 本準(zhǔn)則自2020年3月1日起施行。

相關(guān)閱讀：

《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估方法》起草說明

資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則內(nèi)容變化對(duì)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意義