《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》起草說明

為規(guī)范資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)使用資產(chǎn)評估方法的行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）根據(jù)《資產(chǎn)評估法》和《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》，制定了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評估方法》（以下簡稱《評估方法準(zhǔn)則》）?，F(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)說明如下：

一、制定《評估方法準(zhǔn)則》的背景

制定《評估方法準(zhǔn)則》是中評協(xié)落實(shí)《資產(chǎn)評估法》，完善資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則體系的重要舉措。

《資產(chǎn)評估法》第二十六條規(guī)定：“評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評估方法，除依據(jù)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評估方法，經(jīng)綜合分析，形成評估結(jié)論，編制評估報(bào)告”。這一規(guī)定從法律上對選擇和運(yùn)用資產(chǎn)評估方法進(jìn)行了規(guī)范，也對從資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則層面進(jìn)一步落實(shí)法律的規(guī)定提出了要求。

我國資產(chǎn)評估行業(yè)雖已形成覆蓋資產(chǎn)評估主要執(zhí)業(yè)流程及領(lǐng)域的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，但在此前尚未制定規(guī)范資產(chǎn)評估方法選擇和運(yùn)用的專項(xiàng)準(zhǔn)則。制定《評估方法準(zhǔn)則》不僅有利于指導(dǎo)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評估專業(yè)人員在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)實(shí)踐中合理使用資產(chǎn)評估方法，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，還有助于充實(shí)和完善我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系。

為此，中評協(xié)從2017年初開始研究起草《評估方法準(zhǔn)則》，完成了公開征求意見和準(zhǔn)則委員會審議等程序，認(rèn)真研究吸收了監(jiān)管方、資產(chǎn)評估報(bào)告使用人和資產(chǎn)評估行業(yè)的相關(guān)意見。

二、《評估方法準(zhǔn)則》的定位

在資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系中，《評估方法準(zhǔn)則》定位為程序類資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則。

資產(chǎn)評估涉及的評估對象類型繁多、服務(wù)的評估目的種類多樣，所面臨的評估方法選擇要求和應(yīng)用條件通常也情形各異。

《評估方法準(zhǔn)則》主要基于資產(chǎn)評估基本方法的原理及應(yīng)用要求，對不同類型評估對象、不同目的評估業(yè)務(wù)中涉及評估方法選擇和運(yùn)用的共性內(nèi)容和核心問題進(jìn)行提煉、歸納和規(guī)范，是資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中指導(dǎo)資產(chǎn)評估專業(yè)人員選擇和運(yùn)用資產(chǎn)評估方法的通用性基礎(chǔ)準(zhǔn)則。各類評估對象和不同評估業(yè)務(wù)有關(guān)評估方法運(yùn)用及披露的具體事項(xiàng)，可以在《評估方法準(zhǔn)則》的基礎(chǔ)上由相應(yīng)的實(shí)體類準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

三、起草過程

中評協(xié)在2017年初組建《評估方法準(zhǔn)則》研究項(xiàng)目組。經(jīng)過項(xiàng)目組調(diào)研走訪、多次組織并參與專家研討等，2017年5月形成方法準(zhǔn)則初稿。2017年5月到12月，中評協(xié)邀請證監(jiān)會、院校和評估機(jī)構(gòu)等方面專家，多次召開方法準(zhǔn)則評審或研討會，并在地方協(xié)會支持下就評估方法選擇進(jìn)行了業(yè)內(nèi)問卷調(diào)查。2018年1月形成征求意見稿，并根據(jù)準(zhǔn)則制定程序，對征求意見稿公開征求意見。2018年7月，中評協(xié)在完成了公開征求意見程序后，對征求的意見進(jìn)行了討論吸收，形成了審議稿提交至相關(guān)準(zhǔn)則委員會審議，并根據(jù)審議意見形成了擬發(fā)稿。2019年以來，中評協(xié)就《評估方法準(zhǔn)則》多次與監(jiān)管方、評估機(jī)構(gòu)和評估報(bào)告使用人進(jìn)行溝通，對準(zhǔn)則進(jìn)行完善。

四、《評估方法準(zhǔn)則》的主要內(nèi)容

《評估方法準(zhǔn)則》共六章二十五條，分別為總則、市場法、收益法、成本法、評估方法的選擇和附則。主要內(nèi)容：一是規(guī)定了準(zhǔn)則制定目的和依據(jù)、評估方法的定義和組成、準(zhǔn)則的適用范圍；二是對市場法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的定義、應(yīng)用前提條件、重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容等分別做出了規(guī)定，列舉了各基本方法的主要具體方法。三是規(guī)定了選擇評估方法應(yīng)當(dāng)考慮的影響因素、評估方法選擇的一般性規(guī)定和可以采用一種方法的特殊情形、評估方法選擇的披露要求。

五、選擇評估方法的一般性規(guī)定

規(guī)范資產(chǎn)評估方法的選擇是為了保障在資產(chǎn)評估中選用符合評估目的要求和評估對象特點(diǎn)的評估方法，形成合理的評估結(jié)論。

資產(chǎn)評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法，基本方法之下還可以細(xì)分為適用于不同運(yùn)用對象和條件的具體評估方法。評估方法本身沒有優(yōu)劣之分，但不同方法反映評估對象價(jià)值的角度存在差別，滿足評估業(yè)務(wù)特點(diǎn)和實(shí)施條件的程度不盡相同。因此，資產(chǎn)評估專業(yè)人員需要熟知、理解不同評估方法的原理、特點(diǎn)、操作要求和適用條件。為了減少因客觀條件或信息局限可能對評估結(jié)論的可靠程度產(chǎn)生的不利影響，有必要通過不同角度的分析對比完整客觀地把握和確定評估結(jié)論，在符合條件時(shí)選擇兩種以上評估方法。

為此，《評估方法準(zhǔn)則》要求“當(dāng)滿足采用不同評估方法的條件時(shí)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)選擇兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估結(jié)論”，作為選擇資產(chǎn)評估方法的一般性規(guī)定。

六、可以采用一種評估方法的特殊情形

評估實(shí)踐中也存在需要選擇一種評估方法的特殊情形。為此，《評估方法準(zhǔn)則》根據(jù)實(shí)際情況歸納了三種特定情形：

1.基于相關(guān)法律、行政法規(guī)和財(cái)政部部門規(guī)章的規(guī)定可以采用一種評估方法；

2.由于評估對象僅滿足一種評估方法的適用條件而采用一種評估方法；

3.因操作條件限制而采用一種評估方法。操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個(gè)別資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。

為使行業(yè)內(nèi)外正確理解準(zhǔn)則的規(guī)定，《評估方法準(zhǔn)則》強(qiáng)調(diào)：“操作條件限制應(yīng)當(dāng)是資產(chǎn)評估行業(yè)通常的執(zhí)業(yè)方式普遍無法排除的，而不得以個(gè)別資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或者個(gè)別資產(chǎn)評估專業(yè)人員的操作能力和條件作為判斷標(biāo)準(zhǔn)”。例如，某類型資產(chǎn)的交易信息可以通過相關(guān)專業(yè)交易信息系統(tǒng)獲取，該地區(qū)的資產(chǎn)評估專業(yè)人員在使用市場法對該類型資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，均使用上述信息系統(tǒng)所提供的交易信息。某機(jī)構(gòu)的評估專業(yè)人員，在對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，因未訂閱或者不了解該信息系統(tǒng)無法采用市場法進(jìn)行評估，該理由不屬于因操作條件受限而不適用市場法的情形。

《評估方法準(zhǔn)則》對可以采用一種評估方法特殊情形的規(guī)范，落實(shí)了《資產(chǎn)評估法》第二十六條對選擇評估方法的要求，補(bǔ)充了對評估方法選擇的一般性規(guī)定。這將有利于在滿足評估業(yè)務(wù)要求和實(shí)施條件的前提下，使評估方法的選擇從根本上服從于獲取合理、可靠評估結(jié)論的需要。

對采用一種評估方法理由的披露，《評估方法準(zhǔn)則》規(guī)定，因適用性受限而選擇一種評估方法的，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報(bào)告中披露其他基本評估方法不適用的原因；因操作條件受限而選擇一種評估方法的，應(yīng)當(dāng)對所受的操作條件限制進(jìn)行分析、說明和披露。