2020《資產(chǎn)評估相關(guān)知識》應(yīng)試指導(dǎo)考點詳解（投資性房地產(chǎn)）

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【考點詳解】【經(jīng)典例題】

第二講：資產(chǎn)  【考點詳解】

一、投資性房地產(chǎn)的概念和范圍

投資性房地產(chǎn)， 是指為賺取租金或資本增值， 或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

（一） 屬于投資性房地產(chǎn)的項目

（１）已出租的土地使用權(quán)。 它是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、 以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

（２）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。 它是指企業(yè)取得（ 通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式） 并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

（３）已出租的建筑物。 它是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。

對于企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物或在建建筑物， 企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出正式書面決議， 明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的， 可視為投資性房地產(chǎn)。 這里的“ 空置建筑物”， 是指企業(yè)新購入、 自行建造或開發(fā)完工但尚未使用的建筑物， 以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。

（二） 不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

（１）自用房地產(chǎn)。 自用房地產(chǎn)即企業(yè)為生產(chǎn)商品、 提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)， 比如自用的廠房、 辦公樓和土地使用權(quán)等。

（２）作為存貨的房地產(chǎn)。 此種情形主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說的， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地， 屬于其存貨， 不屬于其投資性房地產(chǎn)。

（３）某項房地產(chǎn)， 部分用于賺取租金或資本增值、 部分用于生產(chǎn)商品、 提供勞務(wù)或經(jīng)營管理， 能夠單獨計量和出售的、 用于賺取租金或資本增值的部分， 應(yīng)當(dāng)確認為投資性房地產(chǎn)； 不能夠單獨計量和出售的、 用于賺取租金或資本增值的部分， 不確認為投資性房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的初始計量和后續(xù)計量

（一） 初始計量

１、外購

外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本， 包括購買價款、 相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

借： 投資性房地產(chǎn)（ 成本模式） ／ 投資性房地產(chǎn)———成本（ 公允價值模式）

        應(yīng)交稅費———應(yīng)交增值稅（ 進項稅額）

        貸： 銀行存款

２、自行建造

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本， 由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 建造過程中發(fā)生的非正常性損失則應(yīng)直接計入當(dāng)期損益。

（二） 后續(xù)計量

投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量分為成本模式或公允價值模式。 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式計量， 滿足特定條件時可以采用公允價值模式計量。 但是， 同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量， 不得同時采用兩種計量模式。

１、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)核算規(guī)定與固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)核算規(guī)定類似。

（１）按期（ 月） 計提折舊或進行攤銷： 

借： 其他業(yè)務(wù)成本

        貸： 投資性房地產(chǎn)累計折舊／ 投資性房地產(chǎn)累計攤銷

（２）取得租金收入時：

借： 銀行存款

        貸： 其他業(yè)務(wù)收入

                應(yīng)交稅費———應(yīng)交增值稅（ 銷項稅額）

（３）投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的， 應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。 經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的， 應(yīng)當(dāng)計提減值準(zhǔn)備：

借： 資產(chǎn)減值損失

        貸： 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

２、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)同時滿足以下兩個條件： ①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場； ②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息， 從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出科學(xué)合理的估計。 這兩個條件必須同時具備， 缺一不可。

公允價值模式下， 不計提折舊或攤銷， 也不確認減值損失， 但應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負債表日確認公允價值變動：

借： 投資性房地產(chǎn)———公允價值變動

        貸： 公允價值變動損益

或編制相反的會計分錄。

取得的租金收入的處理與成本模式下的處理相同。３ 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

（１）后續(xù)計量模式變更的處理原則：

①企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定， 不得隨意變更； ②只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、 能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下， 才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量。 ③已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)， 不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

（２）成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的會計處理：

①應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理。 ②將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額， 調(diào)整期初留存收益（ 盈余公積、 未分配利潤）。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

（一） 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的形式

企業(yè)有確鑿證據(jù)（ 董事會就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議或房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實際狀態(tài)上的改變） 表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變的， 應(yīng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（ 即因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行重新分類）。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的形式包括： ①投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)； ②投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨； ③自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)； ④作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

（二） 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

１、成本模式下的轉(zhuǎn)換

（１）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)： 

借： 固定資產(chǎn)／ 無形資產(chǎn)［ 原值］

        投資性房地產(chǎn)累計折舊／ 投資性房地產(chǎn)累計攤銷

        投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

        貸： 投資性房地產(chǎn)［ 原值］ 

                累計折舊／ 累計攤銷

                固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備／ 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

（２）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 

借： 投資性房地產(chǎn)［ 原值］

        累計折舊／ 累計攤銷

        固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備／ 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

        貸： 固定資產(chǎn)／ 無形資產(chǎn)［ 原值］

                投資性房地產(chǎn)累計折舊／ 投資性房地產(chǎn)累計攤銷

                投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

（３）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨： 

借： 開發(fā)產(chǎn)品［ 賬面價值］

        投資性房地產(chǎn)累計折舊／ 投資性房地產(chǎn)累計攤銷

        投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

        貸： 投資性房地產(chǎn)

（４）存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 

借： 投資性房地產(chǎn)［ 賬面價值］

        存貨跌價準(zhǔn)備

        貸： 開發(fā)產(chǎn)品

２、公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

（１）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、  存貨： 

借： 固定資產(chǎn)／ 無形資產(chǎn)／ 開發(fā)產(chǎn)品［ 公允價值］

        公允價值變動損益［ 借方差］ 

        貸： 投資性房地產(chǎn)———成本

                                    ———公允價值變動［ 或借記］

                公允價值變動損益［ 貸方差］

（２）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 

借： 投資性房地產(chǎn)———成本［ 公允價值］

        累計折舊／ 累計攤銷

        固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備／ 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

        公允價值變動損益［ 借方差］

        貸： 固定資產(chǎn)／ 無形資產(chǎn)［ 原值］ 

                其他綜合收益［ 貸方差］

（３）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： 

借： 投資性房地產(chǎn)———成本［ 公允價值］

        存貨跌價準(zhǔn)備

        公允價值變動損益［ 借方差］ 

        貸： 開發(fā)產(chǎn)品

                其他綜合收益［ 貸方差］ 

四、 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出， 滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的， 應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本； 不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的后續(xù)支出， 應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時費用化， 計入其他業(yè)務(wù)成本等。

五、投資性房地產(chǎn)的處置

１、成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

借： 銀行存款

        貸： 其他業(yè)務(wù)收入

        應(yīng)交稅費———應(yīng)交增值稅（ 銷項稅額）

借： 其他業(yè)務(wù)成本

        投資性房地產(chǎn)累計折舊／ 投資性房地產(chǎn)累計攤銷

        投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

        貸： 投資性房地產(chǎn)

２、公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的處置

借： 銀行存款

        貸： 其他業(yè)務(wù)收入

                應(yīng)交稅費———應(yīng)交增值稅（ 銷項稅額）

借： 其他業(yè)務(wù)成本

        公允價值變動損益［ 或貸記］ 

        其他綜合收益

        貸： 投資性房地產(chǎn)———成本

                            ———公允價值變動［ 或借記］

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