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土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)指引(試行)

來源: 中國注冊稅務(wù)師協(xié)會 編輯:Shadow 2019/08/05 16:49:53 字體:

土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)指引

(試行)

第一章  總 則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅專業(yè)服務(wù)人員提供土地增值稅納稅申報行為,提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量,防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險,根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》(國家稅務(wù)總局公告2017年第13號)和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引(試行)》,制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅專業(yè)服務(wù)人員承接土地增值稅納稅申報代理服務(wù),適用本指引。

第三條 本指引所稱土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù),是指是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托,對納稅人提供的資料,依照稅法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),執(zhí)行相關(guān)規(guī)則規(guī)定的程序和方法,在委托業(yè)務(wù)范圍內(nèi)依法對納稅人資料、情況進(jìn)行歸集和專業(yè)判斷,計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額,并編制土地增值稅納稅申報表,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅申報、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料的行為,包括:土地增值稅清算申報、預(yù)繳土地增值稅申報、清算后尾盤銷售申報、在建工程整體轉(zhuǎn)讓申報、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅申報等主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅申報的情形。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅

納稅申報代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的期限和內(nèi)容,代理委托人如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅申報和報送納稅資料,做到申報資料齊全、邏輯關(guān)系正確、稅額(費(fèi))計(jì)算準(zhǔn)確、納稅申報及時。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅納稅申報代理服務(wù),應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引(試行)》和《納稅申報代理業(yè)務(wù)指引(試行)》執(zhí)行業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計(jì)劃、歸集資料、專業(yè)判斷、業(yè)務(wù)實(shí)施、后續(xù)管理、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)記錄等一般流程。

第二章 申報準(zhǔn)備

第一節(jié) 基本要求

第六條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任土地增值稅納稅申報業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員,作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

稅務(wù)師事務(wù)所在選定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人時,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注其技術(shù)專長、經(jīng)驗(yàn)、已有項(xiàng)目的工作量以及獨(dú)立性是否符合要求。

土地增值稅申報代理業(yè)務(wù)的實(shí)施由土地增值稅申報表填報和申報準(zhǔn)備工作組成。填制和申報準(zhǔn)備工作主要包括:資料準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)整理、交換意見、文書制作和報送安排。在進(jìn)行土地增值稅申報表的填制和申報準(zhǔn)備時,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注:

(一)資料準(zhǔn)備階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目交易資料和會計(jì)資料的準(zhǔn)備。  

(二)數(shù)據(jù)采集階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注賬證、賬賬、賬表是否一致,加計(jì)匯總是否正確。

(三)數(shù)據(jù)整理階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目基本情況、預(yù)收賬款、銷售收入、成本費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、稅款繳納的關(guān)注。

(四)交換意見階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注收入、扣除項(xiàng)目等有異議的事項(xiàng),并形成書面記錄。

(五)文書制作階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地增值稅申報表的填報是否按稅法規(guī)定執(zhí)行。

(六)報送安排階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注申報程序、申報資料歸檔和申報方式。

第二節(jié) 資料收集

第七條 土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)開展時,應(yīng)根據(jù)委托方不同的情況,要求委托方提供相應(yīng)的有關(guān)證件、資料,并對委托方提供的納稅申報代理事項(xiàng)進(jìn)行關(guān)注,委托方應(yīng)保證相關(guān)資料的真實(shí)、準(zhǔn)確、合法和完整,并要求委托方出具管理當(dāng)局聲明書。

第八條 土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)開展時,應(yīng)對委托代理項(xiàng)目相關(guān)的證據(jù)資料進(jìn)行搜集、關(guān)注,包括:

(一)企業(yè)基本情況資料,主要有:工商注冊“三證合一、一照一碼”登記情況、一般納稅人資格登記情況、預(yù)繳稅款及申報納稅情況、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況、分支機(jī)構(gòu)情況等;

(二)開發(fā)項(xiàng)目基本情況資料,主要有:開發(fā)項(xiàng)目“五證”、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖、立項(xiàng)批復(fù)等其他批準(zhǔn)文件、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)、開發(fā)項(xiàng)目竣工報告或備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等資料;

(三)土地增值稅納稅(預(yù)繳)申報表及完稅憑證;

(四)項(xiàng)目竣工決算報表和有關(guān)帳?。?/p>

(五)取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同;

(六)銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單;

(七)項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單;

(八)商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料;

(九)無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證;

(十)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù);

(十一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證;

(十二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)報送的與土地增值稅代理申報有關(guān)的其他證件、會計(jì)核算資料和納稅資料。

第九條 土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)開展時,應(yīng)對下列事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn):

(一)確認(rèn)申報代理項(xiàng)目及其范圍。

(二)確認(rèn)申報代理項(xiàng)目與非申報代理項(xiàng)目的收入和支出。

(三)正確劃分不同時期的開發(fā)項(xiàng)目,對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位申報代理。

(四)正確劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目,防止混淆兩者的界限。

(五)確認(rèn)申報代理項(xiàng)目的起止日期。

第三章  關(guān)注事項(xiàng)

第一節(jié) 收入的關(guān)注事項(xiàng)

第十條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定關(guān)注納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入,確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

關(guān)注納稅人已全額開具發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,在代理申報前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。

第十一條 關(guān)注土地增值稅應(yīng)稅收入,應(yīng)當(dāng)關(guān)注:

(一)清算項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法的,土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅銷項(xiàng)稅額,土地價款抵減銷售額計(jì)算的增值稅銷項(xiàng)稅額抵減額是否計(jì)入土地增值稅應(yīng)稅收入。

(二)清算項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法的,土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅應(yīng)納稅額。

第十二條 關(guān)注非直接銷售的收入,應(yīng)當(dāng)關(guān)注:

(一)開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況;

(二)關(guān)注以房換地,在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款;

(三)非直接銷售收入的確定方法和順序:

1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

2. 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

第十三條 運(yùn)用截止性測試確認(rèn)收入的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。應(yīng)當(dāng)關(guān)注:

(一)關(guān)注按照項(xiàng)目設(shè)立的"銷售合同臺賬"的相關(guān)內(nèi)容,關(guān)注項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況;

(二)確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí),內(nèi)容是否完整,相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定,折扣與折讓的計(jì)算和會計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)關(guān)注給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理,是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況;

(三)關(guān)注對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目,是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理;

(四)關(guān)注按揭款收入有無申報納稅,有無掛在往來賬,如"其他應(yīng)付款",不作銷售收入申報納稅的情形;

(五)關(guān)注價格明顯偏低的銷售合同,是否有正當(dāng)理由,如果沒有正當(dāng)理由,是否調(diào)整收入。

第十四條 特殊銷售事項(xiàng)進(jìn)行關(guān)注時,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注:

(一)關(guān)注采用"還本"方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時,是否按規(guī)定申報納稅;

(二)關(guān)注將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn),是否按規(guī)定申報納稅;

(三)關(guān)注在建工程整體轉(zhuǎn)讓是否按規(guī)定申報納稅;

(四)關(guān)注以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā),或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營,是否按規(guī)定申報納稅。

第二節(jié) 扣除項(xiàng)目的關(guān)注事項(xiàng)

第十五條 關(guān)注納稅人扣除項(xiàng)目是否符合稅法規(guī)定的范圍,應(yīng)當(dāng)關(guān)注:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第十六條 扣除項(xiàng)目關(guān)注的基本程序和方法應(yīng)當(dāng)關(guān)注:

(一)評價與扣除項(xiàng)目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守;

(二)獲取或編制扣除項(xiàng)目明細(xì)表,并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表關(guān)注是否一致;

(三)關(guān)注相關(guān)合同、協(xié)議和項(xiàng)目預(yù)(概)算資料,并了解其執(zhí)行情況,關(guān)注成本、費(fèi)用支出項(xiàng)目,特別關(guān)注在增值稅一般計(jì)稅方法下,增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確;

(四)關(guān)注扣除項(xiàng)目的記錄、歸集是否正確,是否取得合法、有效的憑證,會計(jì)及稅務(wù)處理是否正確,確認(rèn)扣除項(xiàng)目的金額是否準(zhǔn)確;

(五)實(shí)地查看、詢問調(diào)查和核實(shí)。剔除不屬于申報代理項(xiàng)目所發(fā)生的開發(fā)成本和費(fèi)用;

(六)必要時,利用專家關(guān)注扣除項(xiàng)目。

第十七條 關(guān)注各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定,并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額:

(一)扣除項(xiàng)目能夠直接歸集的,關(guān)注是否取得合法、有效的憑證;

(二)扣除項(xiàng)目不能夠直接歸集的,關(guān)注當(dāng)期扣除項(xiàng)目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致,是否按代理申報項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定代理申報項(xiàng)目的扣除金額;

(三)關(guān)注并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積,是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪報告、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致,并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn);

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項(xiàng)證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時,涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)追加關(guān)注程序,并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則,確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e;

(四)關(guān)注并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時,應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)關(guān)注取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證,口徑是否一致;

(二)如果同一土地有多個開發(fā)項(xiàng)目,關(guān)注取得土地使用權(quán)支付金額的分配方法是否合理,分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確;

(三)關(guān)注有無將與取得土地使用權(quán)支付金額無關(guān)的費(fèi)用計(jì)入;

(四)關(guān)注有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形;

(五)關(guān)注有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額;

(六)關(guān)注有無政府獎勵、財政扶持等返還土地出讓金;

(七)關(guān)注有無將延期支付土地出讓金而產(chǎn)生的利息、滯納金、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)計(jì)入取得土地使用權(quán)支付金額的情形;

(八)比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目,判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

第十九條 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)關(guān)注征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用等支出是否真實(shí)、合理;

(二)關(guān)注支付給個人的拆遷補(bǔ)償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊,轉(zhuǎn)賬支付記錄并與相關(guān)賬目關(guān)注;

(三)關(guān)注納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項(xiàng)目,是否按稅收規(guī)定扣除;

(四)關(guān)注納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價款,是否計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價款,是否抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi);

拆遷補(bǔ)償費(fèi)其他事項(xiàng)關(guān)注,包括:

1. 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否按稅法規(guī)定計(jì)入本項(xiàng)目;異地安置的房屋屬于購入的,拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入;

2. 貨幣安置拆遷的,關(guān)注是否憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

第二十條 前期工程費(fèi)的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)關(guān)注前期工程費(fèi)的各項(xiàng)支出是否真實(shí)、合理;

(二)關(guān)注納稅人是否虛列前期工程費(fèi),土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除;

(三)關(guān)注各項(xiàng)實(shí)際支出是否取得合法有效憑證。

第二十一條 建筑安裝工程費(fèi)的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)出包方式。重點(diǎn)關(guān)注完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時,應(yīng)當(dāng)追加下列關(guān)注程序,以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù):

1. 從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同,并與相關(guān)賬目進(jìn)行關(guān)注;

2. 實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況,必要時,向建筑監(jiān)理公司取證;

3. 關(guān)注納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率,不同時段享受稅收優(yōu)惠時)承包或分包工程,增加或減少建筑安裝成本造價的情形;

(二)自營方式。重點(diǎn)關(guān)注施工所發(fā)生的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)和管理費(fèi)支出是否取得合法有效的憑證,是否按規(guī)定進(jìn)行會計(jì)處理和稅務(wù)處理;

(三)關(guān)注各項(xiàng)實(shí)際支出是否取得合法有效憑證。

第二十二條 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一) 關(guān)注各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否與代理申報項(xiàng)目有關(guān)、是否取得合法有效的憑證;

(二) 如果有多個開發(fā)項(xiàng)目,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了申報代理項(xiàng);

(三) 關(guān)注各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用;

(四) 關(guān)注各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證;

(五) 關(guān)注是否將期間費(fèi)用記入基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用;

(六) 關(guān)注有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用;

(七) 獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料,比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常;

(八) 關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(九) 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第二十三條 公共配套設(shè)施費(fèi)的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一) 關(guān)注公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確;

(二) 關(guān)注公共配套設(shè)施費(fèi)用是否與代理申報項(xiàng)目有關(guān)、是否取得合法有效的憑證;

(三) 如果有多個開發(fā)項(xiàng)目,公共配套設(shè)施費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了申報代理項(xiàng)目;

(四) 關(guān)注各項(xiàng)公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用;

(五) 關(guān)注各項(xiàng)公共配套設(shè)施費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證;

(六) 關(guān)注有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用;

(七) 獲取項(xiàng)目概預(yù)算資料,比較、分析概預(yù)算費(fèi)用與實(shí)際費(fèi)用是否存在明顯異常;

(八) 關(guān)注公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項(xiàng)開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(九) 各項(xiàng)公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第二十四條 開發(fā)間接費(fèi)用的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi):

(一) 關(guān)注各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑

(二) 如果有多個開發(fā)項(xiàng)目,開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算,是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了申報代理項(xiàng)目

(三) 關(guān)注各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證;

(四) 關(guān)注是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用;

(五) 關(guān)注有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用;

(六) 關(guān)注納稅人的預(yù)提費(fèi)用是為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用,是否在本項(xiàng)目中予以剔除;

(七) 在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時,關(guān)注是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一) 關(guān)注應(yīng)據(jù)實(shí)列支的財務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證,除據(jù)實(shí)列支的財務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是否按規(guī)定比例計(jì)算扣除;

(二) 關(guān)注據(jù)實(shí)扣除的利息支出,包括:

1. 據(jù)實(shí)申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用;

2. 分期開發(fā)項(xiàng)目或同時開發(fā)多個項(xiàng)目的一般性貸款利息支出,是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偅?/p>

3. 利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出;

4. 是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額;超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除;

5. 是否剔除借款手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、顧問費(fèi)等利息支出以外的費(fèi)用。

第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅;

(二)納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按代理申報項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按代理申報項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,是否按該代理申報項(xiàng)目預(yù)繳流轉(zhuǎn)稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除;

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行;

關(guān)注與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的地方教育附加費(fèi)、印花稅扣除是否正確;

對于不屬于申報代理范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加,或者按照預(yù)售收入(不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分)計(jì)算并繳納的稅金及附加,不應(yīng)作為申報代理的扣除項(xiàng)目。

第二十七條 國家規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目的關(guān)注,應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容:

(一) 對取得土地使用權(quán)后,未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,關(guān)注是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形;

(二) 對于取得土地使用權(quán)后,僅進(jìn)行土地開發(fā)(如"七通一平"等),不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,關(guān)注是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除;

(三) 對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后,未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的,關(guān)注是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形;

(四) 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用,關(guān)注其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價并向購買方一并收取,核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形;

(五) 取得在建工程,繼續(xù)開發(fā)支付的成本可以加計(jì)扣除;

(六) 納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物時,關(guān)注是否按稅法規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額,核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形;

(七) 納稅人未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的,關(guān)注是否按稅法規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除。

第三節(jié) 應(yīng)納稅額關(guān)注事項(xiàng)

第二十八條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)按照稅法規(guī)定關(guān)注申報代理項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額,并確認(rèn)其增值額及適用稅率,正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。關(guān)注程序通常包括:

(一) 關(guān)注申報代理項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定,計(jì)算是否正確;

(二) 關(guān)注申報代理項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定,計(jì)算是否正確。

1. 如果企業(yè)有多個開發(fā)項(xiàng)目,關(guān)注收入與扣除項(xiàng)目金額是否屬于同一項(xiàng)目;

2. 如果同一個項(xiàng)目既有普通住宅,又有非普通住宅,其他類型房地產(chǎn),關(guān)注其收入額與扣除項(xiàng)目金額是否分開核算;

3. 對于同一申報代理項(xiàng)目,一段時間免稅、一段時間征稅的,應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實(shí)現(xiàn)時間及其扣除項(xiàng)目的配比。

(三) 關(guān)注增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確,并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率;

(四) (四)關(guān)注并確認(rèn)申報代理項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅額;

(五) (五)關(guān)注普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的會計(jì)核算情況,以及普通住宅的增值率是否超過20%。

第二十九條 關(guān)注土地增值稅預(yù)繳稅款交易事項(xiàng)時,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注:

(一) 開發(fā)項(xiàng)目《施工許可證》、《預(yù)售許可證》,關(guān)注開發(fā)項(xiàng)目施工時點(diǎn)、預(yù)售時點(diǎn);

(二) 預(yù)售合同的簽訂情況,了解預(yù)售房款的收取情況;

(三) 納稅人賬面預(yù)收款的核算情況,是否存在將銷售不動產(chǎn)取得的預(yù)售收入在預(yù)收賬款以外的科目核算的情況;

(四) 以直接支付貨幣方式收取的預(yù)收房款,是否計(jì)入預(yù)收款;

(五) 是否存在已符合稅法規(guī)定的銷售不動產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件,而按預(yù)收款進(jìn)行土地增值稅處理的情況;

(六) 納稅人土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是否按稅法規(guī)定扣減了應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款;

(七) 納稅人計(jì)算預(yù)繳土地增值稅稅款時,選擇的預(yù)征率是否正確;

(八) 納稅人是否在取得預(yù)收款的次月納稅申報,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第三十條 關(guān)注清算后尾盤銷售土地增值稅交易事項(xiàng)時,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注:

(一) 清算時的可除項(xiàng)目總額,可售建筑面積;

(二) 銷售的價格是否合理;

(三) 扣除項(xiàng)目金額計(jì)算是否符合規(guī)定;

(四) 增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確;

(五) 計(jì)算土地增值稅適用稅率是否正確。

第三十一條 關(guān)注轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納土地增值稅交易事項(xiàng)時,應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注:

(一) 納稅人是個人的,轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅,轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅;

(二) 納稅人是單位的,轉(zhuǎn)讓的舊房無論是住宅類的舊房還是非住宅類舊房及建筑物,都應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅;

(三) 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物價款是否符稅法規(guī)定;

(四) 關(guān)注扣除項(xiàng)目金額是否按稅法規(guī)定計(jì)算,核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形;

(五) 關(guān)注扣除項(xiàng)目金額是否取得了合法有效憑證,包括:

1. 原購房發(fā)票是否經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn);

2. 原購房發(fā)票的種類:營業(yè)稅發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票。

3. 是否能夠提供原購房契稅完稅憑證,如能提供的,準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

4. 不能提供原購房發(fā)票的,關(guān)注是否按稅法規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。

(六) 關(guān)注納稅人計(jì)算土地增值稅稅款時,選擇的稅率是否正確。

第四章 納稅申報

第三十二條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定,按照稅法規(guī)定和納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求向其申報納稅,包括:

(一)納稅人清算土地增值稅書面申請(如清算,需提交)、土地增值稅納稅申報表;

(二)項(xiàng)目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;

(三)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅計(jì)算有關(guān)的證明資料等。

第三十三條 涉稅專業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅納稅申報表填報的要求和口徑填報申報表。

第三十四條 填報申報表時,應(yīng)特別關(guān)注以下事項(xiàng):

(一)表內(nèi)邏輯關(guān)系、申報表及附表表間關(guān)系;

(二)備案事項(xiàng)相關(guān)資料間關(guān)系等;

第五章 業(yè)務(wù)成果與檔案

第三十五條 土地增值稅申報代理業(yè)務(wù)開展時,涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引(試行)》的相關(guān)規(guī)定,根據(jù)代理委托協(xié)議的約定出具納稅申報代理業(yè)務(wù)報告,為保證業(yè)務(wù)質(zhì)量,涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)施有效的質(zhì)量控制程序,應(yīng)當(dāng)建立分級關(guān)注制度。

第三十六條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)出具業(yè)務(wù)成果,業(yè)務(wù)成果的類型及內(nèi)容可參照《納稅申報代理業(yè)務(wù)指引(試行)》執(zhí)行。

第三十七條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立檔案管理制度,業(yè)務(wù)檔案的歸檔內(nèi)容及要求可參照《納稅申報代理業(yè)務(wù)指引(試行)》執(zhí)行。

第六章  附 則

第三十八條 本指引自2019年8月1日之日起試行。

附件:

土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)報告(參考文本)

                                      報告號:

                                      備案號:

       

我們接受委托[稅務(wù)代理合同書編號:       ,對貴單位開發(fā)的       項(xiàng)目土地增值稅納稅資料進(jìn)行歸集、分析和關(guān)注,并出具代理報告。貴單位的責(zé)任,對所提供的與土地增值稅申報代理稅款相關(guān)的會計(jì)資料及證明材料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是,按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定,對所的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實(shí)性和準(zhǔn)確性,在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的關(guān)注程序的基礎(chǔ)上,出具真實(shí)、合法的報告。

  在關(guān)注過程中,我們本著獨(dú)立、客觀、公正的原則,依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定,按照《土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)指引(試行)》的要求,實(shí)施了包括抽查會計(jì)記錄等必要的關(guān)注程序。現(xiàn)將結(jié)果報告如下:

  一、土地增值稅清算稅款申報的關(guān)注過程及主要實(shí)施情況

  (主要披露以下內(nèi)容)

 ?。ㄒ唬┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

  (二)簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項(xiàng)內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

 ?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會計(jì)資料及納稅資料等進(jìn)行關(guān)注、驗(yàn)證、計(jì)算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

  二、結(jié)論

  經(jīng)對貴公司       (項(xiàng)目)土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行關(guān)注,我們確認(rèn):

  1.收入總額:       元;

  2.扣除項(xiàng)目金額:       元;

  3.增值額:        元;

   4.增值率(增值額與扣除金額之比):       %;

  5.適用稅率:       %;

  6.應(yīng)繳土地增值稅稅額:       元;

  7.已繳土地增值稅稅額:       元;

  8.應(yīng)補(bǔ)(退)繳土地增值稅稅額:       元。

  清算事項(xiàng)的具體情況詳見附件

需要說明的是:        事項(xiàng)因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因,尚不能確認(rèn)其應(yīng)納所得稅的具體金額,需要稅務(wù)部門裁定。

本報告僅供向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅納稅代理申報時使用,不作其他用途。因使用不當(dāng)造成的后果,與執(zhí)行本代理服務(wù)業(yè)務(wù)的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)無關(guān)。

涉稅服務(wù)人員:(簽章)

法定代表:(簽章)

稅務(wù)師事務(wù)所(蓋章)

地址:

日期:


附件:

1.       涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和       師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項(xiàng)說明。

3.土地增值稅納稅申報主表及其明細(xì)項(xiàng)目關(guān)注表。具體包括:

(1)土地增值稅清算稅款主表;

(2)土地增值稅清算稅款(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán))明細(xì)表;

(3)土地增值稅清算稅款(銷售普通住宅)明細(xì)表;

(4)土地增值稅清算稅款(銷售非普通住宅)明細(xì)表;

(5)與收入相關(guān)的面積關(guān)注調(diào)整明細(xì)表;

(6)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入關(guān)注調(diào)整明細(xì)表;

(7)扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)注匯總表;

(8)與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)關(guān)注調(diào)整明細(xì)表;

(9)土地增值稅繳納情況關(guān)注匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項(xiàng)有關(guān)證明材料(復(fù)印件)

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項(xiàng)說明及有關(guān)附表

一、基本情況

(一)企業(yè)基本情況

1.成立日期:

2.統(tǒng)一社會信用代碼:

3.地   址:

4.法人代表:

5.注冊資本:

6.投資總額:

7.企業(yè)類型:

8.經(jīng)營范圍:

9.其他:

(二)項(xiàng)目基本情況

1.項(xiàng)目地址。

2.項(xiàng)目概況。列明開發(fā)項(xiàng)目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積,并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模。

4.項(xiàng)目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況,實(shí)際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積,已售面積占可售面積比例等,并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項(xiàng)目予以說明。

5.項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況。說明設(shè)計(jì)方案是否由境外機(jī)構(gòu)或境外人員提供,以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)的其他情況。

二、主要會計(jì)政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行       會計(jì)規(guī)則或《××?xí)?jì)制度》及有關(guān)規(guī)定。

2.公司會計(jì)核算方法:

3.主要內(nèi)部控制制度:

4.土地增值稅清算條件:

5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn):

6.成本費(fèi)用的分配標(biāo)準(zhǔn):

7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn):

8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn):

9.與土地增值稅清算項(xiàng)目相關(guān)的稅收政策:

10.其他政策:

三、土地增值稅的關(guān)注情況

(一)土地增值稅應(yīng)稅收入的關(guān)注

截至××年××月××日止,貴公司自報本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅收入     元;經(jīng)關(guān)注,核定土地增值稅應(yīng)稅收入為       元,比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減       元,其中:

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅     平方米,取得銷售收入自報應(yīng)稅收入     元;經(jīng)關(guān)注,調(diào)增/調(diào)減收入     元,核定收入     元。

2.銷售其他項(xiàng)目(含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅     平方米,取得銷售收入自報應(yīng)稅收入     元;經(jīng)關(guān)注,調(diào)增/調(diào)減收入     元,核定收入     元。

3.視同銷售房地產(chǎn)收入:(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格;或(2)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定,自報應(yīng)稅收入         元;經(jīng)關(guān)注,調(diào)增/調(diào)減收入     元,核定其他項(xiàng)目應(yīng)稅收入     元。

(二)土地增值稅扣除項(xiàng)目的關(guān)注

截至××年××月××日止,貴公司自報本項(xiàng)目土地增值稅應(yīng)稅扣除項(xiàng)目總額     元;經(jīng)關(guān)注,核定土地增值稅扣除項(xiàng)目總額     元,比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減     元,其中:

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)支付金額為     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元,核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為     元。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項(xiàng)目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為     元。其中:

(1)貴公司自報土地征用及拆遷補(bǔ)償     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,核定允許扣除的土地征用及拆遷補(bǔ)償為     元。

(2)貴公司自報前期工程費(fèi)     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,核定允許扣除的前期工程費(fèi)為     元。

(3)貴公司自報建筑安裝工程費(fèi)     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減   元,核定允許扣除的建筑安裝工程費(fèi)為     元。

(4)貴公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元,核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為     元。

(5)貴公司自報公共配套設(shè)施費(fèi)     元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,核定允許扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)為     元。

(6)貴公司自報開發(fā)間接費(fèi)   元;經(jīng)關(guān)注,由于××原因,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元,核定允許扣除的開發(fā)間接費(fèi)為     元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(1)本項(xiàng)目發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用中,借款利息支出能夠全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)證明的,應(yīng)據(jù)實(shí)扣除,扣除金額為     元。其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額     元與開發(fā)成本     元之和的5%扣除   元。因此,貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為     元。

(2)本項(xiàng)目發(fā)生的財務(wù)費(fèi)用中,借款利息支出未能全部提供金融機(jī)構(gòu)票據(jù)的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付金額         元與開發(fā)成本     元之和的10%扣除     元。因此,貴公司此項(xiàng)目可扣除金額為     元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為     元;經(jīng)關(guān)注,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減   元,調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為   元。其中:

(1) 貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為     元;經(jīng)關(guān)注,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為     元。

(2) 貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為   元;經(jīng)關(guān)注,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為     元。

(3) 貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為     元;經(jīng)關(guān)注,應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元,調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費(fèi)附加費(fèi)為     元。

5.稅收規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定,允許按取得土地使用權(quán)所支付金額     元與開發(fā)成本     元之和的20%加計(jì)扣除。因此,貴公司其他扣除項(xiàng)目的金額為     元。

(三)增值額及增值率的關(guān)注

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為     元;經(jīng)關(guān)注,應(yīng)繳土地增值稅的增值額為     元。其中:

⑴普通住宅土地增值稅的增值額為     元,增值率為   %(計(jì)算公式)

⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為     元,增值率為   %(計(jì)算公式)

(四)應(yīng)繳土地增值稅的關(guān)注

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為     元;經(jīng)關(guān)注,應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元,已繳稅款為     元;應(yīng)補(bǔ)(退)稅額為     元。其中:

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元;已繳稅額為   元,應(yīng)補(bǔ)(退)稅額為     元。

2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元;已繳稅額為 元,應(yīng)補(bǔ)(退)稅額為     元。

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