2017稅務(wù)師《稅法二》知識(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所得稅及配套練習(xí)

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企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的所得稅篇分析

一、開發(fā)產(chǎn)品完工認(rèn)定條件

二、收入的稅務(wù)處理

三、成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

四、計(jì)稅成本的核算方法

五、特殊事項(xiàng)的稅務(wù)處理

【經(jīng)典習(xí)題】

1.（《應(yīng)試指南》第一章P32單選題）下列關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅涉稅處理的表述，正確的是（）。

A.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)利潤率不得低于5%

B.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料

D.將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資，不屬于視同銷售，不涉及企業(yè)所得稅

【答案】C

【解析】選項(xiàng)A，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)利潤率不得低于3%；選項(xiàng)B，采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；選項(xiàng)D，將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.（《應(yīng)試指南》第一章P35多選題）下列關(guān)于土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅的表述中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于土地增值稅清算，導(dǎo)致多繳納的企業(yè)所得稅可以申請(qǐng)退稅

B.企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損不能用以后年度所得彌補(bǔ)

C.企業(yè)土地增值稅清算后，只有當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，由于土地增值稅原因?qū)е碌亩嗬U納的企業(yè)所得稅可以申請(qǐng)退稅

D.企業(yè)在申請(qǐng)退稅時(shí)，應(yīng)該向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供書面資料說明應(yīng)退稅款的計(jì)算過程

E.各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悾酵恋卦鲋刀惪傤~×（項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額）

【答案】ADE

【解析】選項(xiàng)B，企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，該虧損應(yīng)按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補(bǔ)；選項(xiàng)C，企業(yè)已經(jīng)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算且沒有后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的，仍存在尚未彌補(bǔ)的因土地增值稅清算導(dǎo)致的虧損，因土地增值稅導(dǎo)致的多繳企業(yè)所得稅稅款，也可以申請(qǐng)退稅。

3.（《應(yīng)試指南》第一章P59單選題）2012年10月某房地產(chǎn)公司委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售房產(chǎn)，采取基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式，約定由房地產(chǎn)公司、經(jīng)紀(jì)公司與購買方三方簽訂銷售合同，12月31日收到經(jīng)紀(jì)公司的代銷清單顯示銷售總金額8000萬元，其中基價(jià)為6000萬元，超基價(jià)部分應(yīng)分給經(jīng)紀(jì)公司400萬元。根據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)銷售收入（）萬元。

A.6000

B.6400

C.7600

D.8000

【答案】D

【解析】采取基價(jià)并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂購銷合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中扣減。所以，房地產(chǎn)公司應(yīng)確認(rèn)銷售收入為8000萬元。

4.（《應(yīng)試指南》第一章P63多選題）下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用扣除的企業(yè)所得稅處理，正確的有（）。

A.企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)形成的損失可按照規(guī)定扣除

B.企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理

C.企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算

D.企業(yè)支付給境外銷售機(jī)構(gòu)不超過委托銷售收入20%的部分準(zhǔn)予扣除

E.企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的學(xué)校應(yīng)單獨(dú)核算成本

【答案】ABCE

【解析】企業(yè)支付給境外銷售機(jī)構(gòu)不超過委托銷售收入10%的部分準(zhǔn)予扣除。

5.（《經(jīng)典題解》第一章P36單選題）依據(jù)企業(yè)所得稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按合理的方法分配成本，其中單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本的分配方法是（）。

A.占地面積法

B.建筑面積法

C.直接成本法

D.預(yù)算造價(jià)法

【答案】B

【解析】單獨(dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

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