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2024稅務(wù)師《稅法一》易錯題：房地產(chǎn)開發(fā)費用
每日一練是網(wǎng)校推出的一項免費在線測試系統(tǒng)，目的是讓廣大學(xué)員通過練習(xí)，對相應(yīng)科目的知識尤其是基礎(chǔ)知識做到基本的了解和掌握，因為基礎(chǔ)是學(xué)好一門課程的關(guān)鍵，希望大家能夠積極踴躍的進(jìn)行測試和練習(xí)，對自己的基礎(chǔ)知識進(jìn)行一下檢測和鞏固。下面就上周（2024年02月27日到2024年03月04日）題目中大家正確率較低的一個題目進(jìn)行點評。
練習(xí)時間：2024-02-27做題次數(shù)：272準(zhǔn)確率：19.11％
1、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的說法正確的是（?。?/p>
A、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
B、納稅人不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)
C、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除
D、超過貸款期限的利息部分和加罰的利息可以扣除
查看答案解析
【答案】
C【解析】
選項A，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）；選項B，納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)；選項D，超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
【點評】新房銷售扣除項目的確定。
| （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。 【提示1】地價款：出讓方式為支付的土地出讓金，劃撥方式為按規(guī)定補繳的出讓金，轉(zhuǎn)讓方式為支付的地價款。 【提示2】費用：取得土地使用權(quán)過程中的登記、過戶手續(xù)費及契稅等稅費。 【提示3】土地閑置費不得扣除。 |
| （二）房地產(chǎn)開發(fā)成本 | （1）土地征用及拆遷補償費：包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 （2）前期工程費：包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 （3）建筑安裝工程費：是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 （4）基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 （5）公共配套設(shè)施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 （6）開發(fā)間接費用：是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 【提示1】精裝修費用可扣除；預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 【提示2】質(zhì)量保證金如計入發(fā)票中，則可以扣除。 【提示3】納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得增值稅發(fā)票應(yīng)備注建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入扣除。 |
| （三）房地產(chǎn)開發(fā)費用 | 與開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。 不按賬簿金額扣除，應(yīng)計算扣除。 （1）能按項目計算分?jǐn)偫?，并能提供金融機構(gòu)證明的： 開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×5%以內(nèi) （2）不能按項目計算分?jǐn)偫ⅲ虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的： 開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×10%以內(nèi) 【提示1】全用自有資金，沒有利息支出的，按方法2扣除。 【提示2】利息計入開發(fā)成本的，應(yīng)調(diào)整至費用扣除。 【提示3】利息注意兩點： ①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。 ②不包括超過規(guī)定上浮幅度的部分、超期利息、加罰利息。 【提示4】5%或10%的比例為扣除上限，各地具體扣除計算比例可能低于該數(shù)值。 |
| （四）轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金 | （1）房企：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加。 （2）其他企業(yè)：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。 【提示1】印花稅按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”以0.5‰稅率計算；房企銷售開發(fā)項目不得扣除印花稅。 【提示2】收入不含增值稅，扣除也不能扣增值稅。 【提示3】房企實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。不能分清的，按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的金額扣除。 【提示4】扣除項目涉及到的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。 |
| （五）其他扣除項目 | 加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋開發(fā)成本）×20% 【提示1】僅限房企銷售開發(fā)項目享受，非房企無此項扣除，房企不開發(fā)也無此項扣除。 【提示2】縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如計入房價中向購買方一并收取，可作為收入計稅；在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。如未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作為收入；代收費用不得在收入中扣除。 |
| （一）評估法 | 1.取得土地使用權(quán)支付的金額 未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除 |
| 2.舊房及建筑物的評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 重置成本價：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤 | |
| 3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅 | |
| 4.評估費 因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣 | |
| （二）發(fā)票法 | 1.發(fā)票價每年加計5%＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)） 不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和舊房及建筑物的評估價格 |
| 2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅 注意：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%基數(shù) | |
| （三）核定法 | 對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收 |
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