2018稅務(wù)師涉稅服務(wù)實務(wù)高頻考點：土地增值稅納稅申報和審核

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點

　　2.扣除項目金額審核要點

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品

　　【考頻分析】

　　考頻：★★★

　　復(fù)習(xí)程度：理解掌握本考點。本考點屬于單選題、多選題、簡單題的常設(shè)考點。

　　【高頻考點】

　　土地增值稅納稅審核和納稅申報

　　計稅依據(jù)：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

　　增值額＝收入額－規(guī)定的扣除項目金額

　　1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點。

　　應(yīng)稅收入審核時注意：有無分解收入、隱瞞收入、收入不及時入賬以及成交價格明顯偏低的問題。

　　2.扣除項目金額審核要點。

　　主要針對從事房地產(chǎn)開發(fā)納稅人銷售新房及建筑物需要扣除的項目：

　　（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　?。?）財政部確定的其他扣除項目。

　　主要針對非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售舊房及建筑物需要扣除的項目：

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費；

　?。?）舊房及建筑物的評估價格；

　?。?）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)產(chǎn)品。

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　包括地價款，有關(guān)費用和稅金（如契稅）。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用的兩種扣除方式：

　　①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)

　　a.第14行“利息支出”據(jù)實填寫。

　　第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”填寫：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5％以內(nèi)。

　?、诶⒅С霾荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)。

　　a.第14行“利息支出”填寫：0

　　b.第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”填寫：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10％以內(nèi)

　　【提示】

　　土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至房地產(chǎn)開發(fā)費用中計算扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用：

　　①2種扣除方式；

　?、诒壤ㄅc銷售收入比例匹配）；

　?、蹮o論賬務(wù)如何處理，利息支出在房地產(chǎn)開發(fā)費用中扣除。