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2012中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)知識(shí)點(diǎn)分享:投資性房地產(chǎn)總結(jié)

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯: 2011/12/12 16:34:17 字體:

  《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》——投資性房地產(chǎn)這一章內(nèi)容,在考試中一般以客觀題型進(jìn)行考核,在計(jì)算分析題和綜合題中也有可能出現(xiàn)。重點(diǎn)是投資性房地產(chǎn)的范圍;有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出和計(jì)量;投資性房地產(chǎn)的處置。

序號(hào) 內(nèi)容 具體規(guī)定 例題解析及會(huì)計(jì)處理 
1 投資性房地產(chǎn)定義、特征、范圍 1.定義:是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售?!?/td>【判斷題】企業(yè)出租的建筑物或土地使用權(quán),只有能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的才能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。( )
 『正確答案』√
 
2.特征:
1.屬于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)——租金及處置記入“其他業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)成本” 2.其用途、狀態(tài)、目的與作為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)不同;
3.其持有目的為賺取租金或資本增值,能夠單獨(dú)計(jì)量和出售 
具體會(huì)計(jì)分錄以下詳解 
3.范圍:
a、已出租的建筑物
b、已出租的土地使用權(quán)
c、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)
【提示】
  下列特殊項(xiàng)目是否屬于投資性房地產(chǎn):
  1.企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍:不屬于投資性房地產(chǎn)。
  2.暫時(shí)閑置的投資性房地產(chǎn),企業(yè)的意圖是繼續(xù)用于對(duì)外出租:屬于投資性房地產(chǎn)。
  3.企業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個(gè)人的,不屬于投資性房地產(chǎn),也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。另外,融資租入的固定資產(chǎn)再通過(guò)經(jīng)營(yíng)租賃的方式轉(zhuǎn)租的,也作為本企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算。
  4.按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地:不屬于投資性房地產(chǎn)。
  5.作為存貨的房地產(chǎn),如房地產(chǎn)公司的商品房以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán):不屬于投資性房地產(chǎn)。
  6.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
 
【2009年多選題】下列各項(xiàng)中,屬于投資性房地產(chǎn)的有(
)。
A.已出租的建筑物
B.待出租的建筑物
C.已出租的土地使用權(quán)
D.以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物
【答案】AC 
2 投資性房地產(chǎn)確認(rèn) 確認(rèn):將某個(gè)項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念,其次要同時(shí)滿足投資性房地產(chǎn)的兩個(gè)確認(rèn)條件:
1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);
2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
取得的渠道
  1.外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)

外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本,包括購(gòu)買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。

2.自行建造的投資性房地產(chǎn)
自行建造投資性房地產(chǎn)的成本,由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成?!?/td>
【2010年判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)開始自用,之后改為對(duì)外出租,應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
【答案】× 
3 投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出 原理:滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,資本化;否則,費(fèi)用化
(一)資本化的后續(xù)支出
  與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出,滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。例如,企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能,往往需要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴(kuò)建而使其更加堅(jiān)固耐用,或者通過(guò)裝修而改善其室內(nèi)裝潢,改擴(kuò)建或裝修支出滿足確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)將其資本化。

資本化后續(xù)支出通過(guò)“投資性房地產(chǎn)——在建”核算,不同于固定資產(chǎn)資本化后續(xù)支出的核算
(二)費(fèi)用化的后續(xù)支出
  不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
 
1.成本模式的會(huì)計(jì)處理:
(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程
借:投資性房地產(chǎn)——在建
  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
  貸:投資性房地產(chǎn)
(2)發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出
借:投資性房地產(chǎn)——在建
  貸:銀行存款等
(3)改擴(kuò)建工程或裝修完工
借:投資性房地產(chǎn)
  貸:投資性房地產(chǎn)——在建

 
2.公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理,再開發(fā)期間不考慮公允價(jià)值變動(dòng)
(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程
借:投資性房地產(chǎn)——在建
  貸:投資性房地產(chǎn)——成本
          ——公允價(jià)值變動(dòng)
(2)發(fā)生改擴(kuò)建或裝修支出
借:投資性房地產(chǎn)——在建
  貸:銀行存款等
(3)改擴(kuò)建工程或裝修完工
借:投資性房地產(chǎn)——成本
  貸:投資性房地產(chǎn)——在建
 
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量 計(jì)量模式:成本模式

公允價(jià)值模式
1.成本模式
核算要點(diǎn)總結(jié):
  1.設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算;
  2.要按期(月)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,通過(guò)“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目核算,要確認(rèn)收取租金的收入,通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”科目核算。計(jì)提的折舊或攤銷的金額通過(guò)“其他業(yè)務(wù)成本”科目核算。
  3.應(yīng)比照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)來(lái)計(jì)提減值準(zhǔn)備。借記“資產(chǎn)減值損失”科目,貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目
2.公允價(jià)值模式
核算要點(diǎn):
  1.同樣要設(shè)置“投資性房地產(chǎn)”科目核算:明細(xì)科目為“成本”、“公允價(jià)值變動(dòng)”;
  2.與采用成本模式計(jì)量的區(qū)別是:采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊,不再進(jìn)行攤銷,也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。
  3.設(shè)置“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目核算期末投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)的影響。資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額,借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額,做相反的會(huì)計(jì)分錄。
待處置該投資性房地產(chǎn)時(shí),將其持有期間累計(jì)產(chǎn)生的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
  4.取得租金收入,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目?!?/td>
1.成本模式的會(huì)計(jì)處理
(1)按期(月)對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷
借:其他業(yè)務(wù)成本
  貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷
(2)取得的租金收入
借:銀行存款
  貸:其他業(yè)務(wù)收入
借:營(yíng)業(yè)稅金及附加
  貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅
(3)經(jīng)減值測(cè)試后確定發(fā)生減值的,應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備
借:資產(chǎn)減值損失
  貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

【2008年多選題】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理的表述中,正確的有(?。?。
  A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價(jià)值模式
  B.滿足特定條件時(shí)可以采用公允價(jià)值模式
  C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價(jià)值模式
  D.同一企業(yè)不得同時(shí)采用成本模式和公允價(jià)值模式
『正確答案』ABD 
2.公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理,
(1)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額,會(huì)計(jì)處理為:
借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
  貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益
公允價(jià)值低于其賬面余額的差額做相反的會(huì)計(jì)分錄

(2) 取得的租金收入,會(huì)計(jì)處理為:
借:銀行存款
  貸:其他業(yè)務(wù)收入
借:營(yíng)業(yè)稅金及附加
  貸:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

(3)無(wú)減值會(huì)計(jì)處理
【2008年判斷題】采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)根據(jù)其預(yù)計(jì)使用壽命計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。(?。?br />  
『正確答案』× 
計(jì)量模式變更 1.要求規(guī)定:
 ?。?)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更。
 ?。?)成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式,但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。
 ?。?)企業(yè)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇要統(tǒng)一;同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
  2.處理:
  成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理,要進(jìn)行追溯調(diào)整,將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額,調(diào)整期初留存收益(盈余公積、利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)) 
會(huì)計(jì)處理:
  借:投資性房地產(chǎn)——成本(變更日的公允價(jià)值)
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)(已計(jì)提的折舊或攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
    貸:投資性房地產(chǎn)(賬面余額)
      利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)[(公允價(jià)值-賬面價(jià)值)×90%,或借記](méi)
      盈余公積[(公允價(jià)值-賬面價(jià)值)×10%,或借記](méi)
  (假定上述處理不考慮所得稅的影響)

 
【2011年單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是( )。
  A.資本公積   B.營(yíng)業(yè)外收入
  C.未分配利潤(rùn)  D.投資收益
  
『正確答案』C
『答案解析』投資性房地產(chǎn)由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式,應(yīng)該作為會(huì)計(jì)政策變更處理,公允價(jià)值與價(jià)值的差額應(yīng)計(jì)入留存收益。所以選擇C?!?/td>
4 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 1.轉(zhuǎn)換包括:
(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn);
(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨;
(3)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn);
(4)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2.轉(zhuǎn)換日
企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。這里的確鑿證據(jù)包括兩個(gè)方面:
一是企業(yè)董事會(huì)應(yīng)當(dāng)就改變房地產(chǎn)用途形成正式的書面決議
二是房地產(chǎn)因用途改變而發(fā)生實(shí)際狀態(tài)上的改變。
非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),通常將租賃期開始日作為轉(zhuǎn)換日;如果有董事會(huì)的正式書面決議在前,以書面文件的日期為轉(zhuǎn)換日;投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn),通常在租賃期結(jié)束時(shí)做相關(guān)的轉(zhuǎn)換處理。
 
圖示見(jiàn)附件一 
轉(zhuǎn)換之自用房產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的互相轉(zhuǎn)換 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
  核算要點(diǎn):對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),不確認(rèn)損益;
  對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn):指無(wú)論是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn),還是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),應(yīng)將相應(yīng)的科目對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。
 
自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
借:投資性房地產(chǎn) 【原值】
  累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
  固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)
  貸:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))【原值】
    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷)
    投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
 
(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)
借:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)) 【原值】
  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷)
  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
  貸:投資性房地產(chǎn) 【原值】
    累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
    固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
 
2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換
(1)投資性房地產(chǎn)→非投資性房地產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)、存貨)
無(wú)論公允價(jià)值高或低,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額都計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
(2)非投資性房地產(chǎn)→投資性房地產(chǎn)(自用土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn))
  ◆轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目;
  ◆轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。
 
(1)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
借:投資性房地產(chǎn)——成本 【公允價(jià)值】
  累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)
  固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)
  公允價(jià)值變動(dòng)損益 【借差】
  貸:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn))【原值】
    資本公積——其他資本公積【貸差】
 
(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)
借:固定資產(chǎn)(無(wú)形資產(chǎn)) 【公允價(jià)值】
  公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】
  貸:投資性房地產(chǎn)——成本
          ——公允價(jià)值變動(dòng)
    公允價(jià)值變動(dòng)損益【貸差】
 
 
轉(zhuǎn)換之做為存貨房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的互相轉(zhuǎn)換 1.成本模式下的轉(zhuǎn)換


對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn),不確認(rèn)損益,存貨,不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。
房地產(chǎn)公司用“開發(fā)產(chǎn)品”
流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的減值準(zhǔn)備不能互相結(jié)轉(zhuǎn) 
(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
借:投資性房地產(chǎn)【賬面價(jià)值】
  存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】
  貸:開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】
 
(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨
借:開發(fā)產(chǎn)品 【賬面價(jià)值】
  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
  貸:投資性房地產(chǎn) 【賬面金額】
 
2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換
 
(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)
借:投資性房地產(chǎn)——成本【公允價(jià)值】
  存貨跌價(jià)準(zhǔn)備【已計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備】
  公允價(jià)值變動(dòng)損益 【借差】
  貸:開發(fā)產(chǎn)品 【賬面余額】
    資本公積——其他資本公積【貸差】
 
(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨
借:開發(fā)產(chǎn)品 【公允價(jià)值】
  公允價(jià)值變動(dòng)損益【借差】
  貸:投資性房地產(chǎn)——成本
          ——公允價(jià)值變動(dòng)
    公允價(jià)值變動(dòng)損益【貸差】
 
5 投資性房地產(chǎn)處置
 
注意的要點(diǎn):
  1.處置涉及到的收入和成本分別通過(guò)“其他業(yè)務(wù)收入”和“其他業(yè)務(wù)成本”科目來(lái)核算。
注意:投資性房地產(chǎn)不是投資,所以它的處置損益不計(jì)入“投資收益”,同時(shí)它也不是非日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng),處置損益也不可以計(jì)入營(yíng)業(yè)外收支。
  2.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn),采用以公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,轉(zhuǎn)換時(shí)若產(chǎn)生“資本公積――其他資本公積”,則處置時(shí)應(yīng)將資本公積轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。
  3.采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),持有過(guò)程中產(chǎn)生的公允價(jià)值變動(dòng)損益累計(jì)額“公允價(jià)值變動(dòng)損益”在處置時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目,因此這筆分錄不影響利潤(rùn),但它對(duì)企業(yè)其他業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的利潤(rùn)有影響。
 
(1)成本模式的會(huì)計(jì)處理
1.處置收入
借:銀行存款
  貸:其他業(yè)務(wù)收入
2.成本結(jié)轉(zhuǎn)
借:其他業(yè)務(wù)成本
  投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷)
  投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
  貸:投資性房地產(chǎn)
 
(2)公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)處理
1.處置收入
借:銀行存款
  貸:其他業(yè)務(wù)收入
2.成本結(jié)轉(zhuǎn)
借:其他業(yè)務(wù)成本
  公允價(jià)值變動(dòng)損益
  資本公積——其他資本公積
  貸:投資性房地產(chǎn)——成本
          ——公允價(jià)值變動(dòng)  

附件1:

作者:正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校學(xué)員 梅子^寶媽^

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