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老師,請教一個問題:房開企業(yè)地產(chǎn)項目清算土增稅怎么計算呀?

84785044| 提問時間:10/14 10:54
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藍(lán)小天老師
金牌答疑老師
職稱:中級會計師,初級會計師,注冊會計師,高級會計師,稅務(wù)師,經(jīng)濟(jì)師,審計師
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算計算步驟如下: 1. 計算增值額 ? 增值額 = 應(yīng)稅收入 - 扣除項目金額。其中,應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。比如銷售房產(chǎn)取得的房款收入就是貨幣收入。 ? 扣除項目主要包括: ? 取得土地使用權(quán)所支付的金額,像為取得土地支付的地價款和相關(guān)稅費等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本,這涵蓋土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。例如支付給建筑公司的施工費用就屬于建筑安裝工程費。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費用,它可以按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除(能提供金融機(jī)構(gòu)證明且能分?jǐn)偫⒅С龅?,允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額 + 房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi))。 ? 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,主要是城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。 ? 加計扣除,對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的20%加計扣除。 2. 計算增值率 ? 增值率=增值額÷扣除項目金額×100%。 3. 根據(jù)增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù) ? 當(dāng)增值率未超過50%時,稅率為30%,速算扣除系數(shù)為0; ? 增值率超過50% - 100%的部分,稅率為40%,速算扣除系數(shù)為5%; ? 增值率超過100% - 200%的部分,稅率為50%,速算扣除系數(shù)為15%; ? 增值率超過200%的部分,稅率為60%,速算扣除系數(shù)為35%。 4. 計算土地增值稅稅額 ? 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率 - 扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。
10/14 10:58
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