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房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目企業(yè)所得稅的計(jì)算方法與項(xiàng)目的會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)規(guī)定有關(guān)。 通常，房地產(chǎn)項(xiàng)目的所得稅計(jì)算可以采用兩種方法：直接法和間接法。 1.直接法：應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除金額-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損。其中，收入總額包括銷售收入、租金收入和其他與房地產(chǎn)銷售相關(guān)的收入。各項(xiàng)扣除金額可能包括開發(fā)成本、利息支出、銷售費(fèi)用等。允許彌補(bǔ)的以前年度虧損是指在項(xiàng)目開始之前的年度發(fā)生的虧損。 2.間接法：應(yīng)納稅所得額=會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額±納稅調(diào)整項(xiàng)目金額。這里的會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額是指按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算的項(xiàng)目利潤(rùn)。納稅調(diào)整項(xiàng)目金額可能包括開發(fā)成本的調(diào)整、利息支出的調(diào)整等。 對(duì)于你的情況，項(xiàng)目從2016年開始預(yù)售，到現(xiàn)在還沒有銷售完，項(xiàng)目在2020年竣工驗(yàn)收，2023年10月進(jìn)行土地增值稅清算了。因此，企業(yè)所得稅的計(jì)算期間應(yīng)該從2016年開始，直到項(xiàng)目結(jié)束（即銷售完畢或竣工驗(yàn)收結(jié)束）。在這個(gè)期間內(nèi)，企業(yè)需要按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，計(jì)算每個(gè)年度的應(yīng)納稅所得額，并按照相應(yīng)的稅率計(jì)算企業(yè)所得稅。 另外，需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房屋時(shí)，可能需要在預(yù)收款中預(yù)提一部分稅金，包括企業(yè)所得稅和土地增值稅等。這部分預(yù)提稅金可以在項(xiàng)目結(jié)束后進(jìn)行清算，并按照實(shí)際發(fā)生的稅金進(jìn)行調(diào)整。