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租金收入 一、稅務處理 企業(yè)出租房屋，在稅務方面主要涉及到增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅。 （一）租金的增值稅處理 房屋租金收入的增值稅納稅義務，根據(jù)租賃合同約定收取時間、時間收取時間、發(fā)票開具時間三者孰先來確定，即三者中誰先發(fā)生就先產(chǎn)生增值稅納稅義務。 比如，雖然合同約定是8月收款的，但是7月已經(jīng)開具租金發(fā)票的，則7月份就產(chǎn)生了增值稅的納稅義務；同樣道理，雖然是合同約定8月收租金，但是實際上7月底就收到的，依然在7月就產(chǎn)生增值稅納稅義務。 問題所述的租金收入，在納稅義務產(chǎn)生時，分別申報繳納。 不動產(chǎn)的租金收入，一般納稅人有簡易計稅和一般計稅兩種方式。 簡易計稅的條件，是需要在營改增前（2016年5月1日前）取得。簡易計稅的征收率是5%。小規(guī)模納稅人也是采用簡易計稅，征收率也是5%。 一般計稅的稅率是9%。 出租住房的，滿足條件的，可以享受1.5%的優(yōu)惠政策。 （二）租金的企業(yè)所得稅處理 租金在企業(yè)所得稅方面確認應稅收入，有兩種方式——收付實現(xiàn)制和權責發(fā)生制（配比原則）。 1.收付實現(xiàn)制——按合同約定的收款時間確認 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。 租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。 2.權責發(fā)生制（配比原則）——分期確認 《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[2010]79號）第一條，關于租金收入確認問題規(guī)定： 根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。 國稅函[2010]79號只是對《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條的一個補充，而且有限制條件的，并不是所有的租金收入均可以適用。 前提條件的關鍵詞是——租賃期間跨年度，且租金提前一次性支付。 問題所述的情形，是兩年的租賃合同，雖然一次性收取一年的租金，但是不是合同約定租金的“一次性支付”，嚴格來說并不滿足國稅函[2010]79號規(guī)定的“租金提前一次性”，實務中能否分期確認，注意關注主管稅務局的執(zhí)行口徑。 二、會計處理 對于提前一次性收取一年的租金，會計核算按照“權責發(fā)生制原則”，分期確認收入。 假如合同約定、收款、開票都在同一個月，則問題所述的會計分錄： 借：銀行存款 貸：預收賬款-xx 應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）/應交稅費-簡易計稅/應交稅費-應交增值稅 在租賃期限內，每月分攤確認收入： 借：預收賬款-xx 貸：其他業(yè)務收入 在租賃期限內，每月將租住標的物折舊計入： 借：其他業(yè)務成本 貸：累計折舊

利息收入 會計規(guī)定采用實際利率法計算確定利息收入，實際利率與名義利率差別很小的，也可以采用名義利率計算利息收入，而稅法要求按照名義利率法（合同利率法）確認利息收入，不認可企業(yè)采用實際利率法確認的利息收入，會計與稅法在計算利息收入的發(fā)放不同在金額上產(chǎn)生暫時性差異；會計按照權責發(fā)生制在每個資產(chǎn)負債表日確認利息收入，而稅法要求按照合同約定的債務人應付利息的日期確認利息收入

老師，總體而言來講就是租金收入和利息收入是按合同有合同，按合同日期來確認繳納企業(yè)所得稅收入，如果沒有合同的話就是按照他們實際收到的來均勻分攤每一期，對嗎？如果是特許權使用費的話，得看他的合同，有合同按合同，沒合同按收款，對嗎

同學，你好 嗯嗯，是的