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根據(jù)財稅【2016】36號文附件1《營業(yè)稅改成增值稅試點實施辦法》第45條（一）規(guī)定：增值稅納稅義務扣繳義務發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或在書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產(chǎn)轉讓完成的當天或者不動產(chǎn)權屬變更的當天。 具體到房地產(chǎn)行業(yè)，那么增值稅納稅義務發(fā)生的時間又如何確定呢？ ①第一個要點是：發(fā)生了應稅行為。發(fā)生應稅行為包括三個方面：一是簽訂了銷售合同，約定了交付房屋；二是實際交房；三是辦理不動產(chǎn)權屬變更。 ②第二個要點是：收取了銷售款，或取得了索取銷售款項憑據(jù)，或開具了發(fā)票。其中合同約定交房日或實際交房日之前，只能開602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”的不征稅發(fā)票。 因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)增值稅納稅義務發(fā)生的時間為同時滿足①＋②兩個條件發(fā)生了應稅行為和收訖了銷售款，或取得了索取銷售款項憑據(jù)，或開具了發(fā)票兩個條件同時具備的最早日期。 概括起來通俗地講，在實務操作中可以這樣把握： 一、如果已經(jīng)預收銷售款（包括合同約定收款，下同），合同約定交房日就是增值稅納稅義務發(fā)生日。如果實際交房日早于合同約定交房日，以實際交房日為納稅義務發(fā)生時間。 二、如果沒有預收銷售款，在合同約定交房日和實際交房曰之后，才收取銷售款，收款人為納稅義務發(fā)生日。 三、如果沒有預收銷售款，在合同約定交房日和實際交房日之后，開具了發(fā)票，開發(fā)票日就是納稅義務發(fā)生時間