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你好；? 房地產(chǎn)涉及的稅種以及計算方法 土地使用權取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關部門收取的交易費等），但有時土地轉讓方轉讓時會要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應由轉讓方承擔的營業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對方承擔。 （1）契稅：是對在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位和個人征收的一種稅。契稅按土地使用權、房屋所有權轉移時的成交價格為計稅依據(jù)，基本稅率為3%。 應納稅額=房地產(chǎn)成交價格或評估價格×稅率 （2）印花稅：是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。 應納稅額=合同金額×0.05% 注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊資本金的印花稅，立賬時賬本印花稅、土地取得時繳納土地轉讓合同印花稅，開發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權轉移憑證的印花稅等。 取得土地使用權后至房屋銷售并交付使用之日止，每年繳納土地使用稅。 土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。 年應納稅額=土地使用面積×單位稅額、 預售階段：需繳納營業(yè)稅及附加，預繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。 （1）營業(yè)稅：在中華人民共和國境內(nèi)提供營業(yè)稅條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人。 銷售不動產(chǎn)應納稅額=納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用×5% （2）營業(yè)稅附加稅：城市維護建設稅=營業(yè)稅額×7% 教育費附加=營業(yè)稅額×3% （3）土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除 《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 海南省地方稅務局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段應預繳土地增值稅，海口、三亞每月按銷售額的2%預繳，其它市縣按銷售額的1%預繳。 （3）企業(yè)所得稅：　企業(yè)所得稅的征稅對象是以轉讓土地使用權及銷售不動產(chǎn)所取得收入及其他所得。 應納稅額=應納稅所得額×25% 房地產(chǎn)企業(yè)預售階段應季度預繳企業(yè)所得稅，每季度預繳稅額根據(jù)國稅發(fā) （2006）31號以及國稅函 [2008]299號規(guī)定預繳 每季度應預繳企業(yè)所得稅額=（季度銷售額×10%—營業(yè)稅及附加—預繳的土地增值稅—期間費用）×22% 備注：新企業(yè)所得稅法執(zhí)行后，海南地區(qū)執(zhí)行企業(yè)所得稅過渡期政策，新辦企業(yè)執(zhí)行25%稅率，老企業(yè)2010年22%，2011年24%，2012年以后執(zhí)行25%。 當年度有完工樓盤，則完工年度進行企業(yè)所得稅匯算清繳，每年5月31日之前申報（詳見國稅發(fā)（2009）31號文）。 每年度應納企業(yè)所得稅額=應納稅所得額×25% 應納稅所得額=收入總額—不征稅收入—免稅收入—各項扣除—以年年度彌補虧損 項目銷售達到85%或銷售完畢，進行土地增值稅清算。 （一）、土地增值稅的清算條件：（1）已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預售）許可證三年仍未銷售完畢。 （二）、應納稅額的計算 1、計算增值額 增值額＝收入額－扣除項目金額 2、計算增值率 增值率＝增值額÷扣除項目金額 3、依據(jù)增值率確定適用稅率。 4、依據(jù)適用稅率計算應納稅額。 應納稅額＝增值額×適用稅率—扣除項目金額×速算扣除系數(shù) 備注：實行四級累進稅率