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一般納稅人營改增后銷售不動產(chǎn)的會計處理與增值稅申報 財政部2016年22號文《關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》 的頒布，可以說是2016年營改增延續(xù)的文件，也是廣大納稅人企盼已久的政策，作為財會[2016]22號文帶來了那些變化那？從今天開始本人就相關(guān)變化科目的使用，逐一進(jìn)行解讀。 財會[2016]22號文規(guī)定：增值稅一般納稅人應(yīng)當(dāng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“預(yù)交增值稅”、“待抵扣進(jìn)項稅額”、“待認(rèn)證進(jìn)項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細(xì)科目。和原規(guī)定比較增加了“預(yù)交增值稅、待抵扣進(jìn)項稅額、待認(rèn)證進(jìn)項稅額、待轉(zhuǎn)銷項稅額、增值稅留抵稅額、簡易計稅、轉(zhuǎn)讓金融商品應(yīng)交增值稅、代扣代交增值稅”等一級明細(xì)科目。 今天就一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)“預(yù)交增值稅”科目解讀如下： 按照財會[2016]22號文的規(guī)定“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。 總局2016年14號公告中明確“納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，要向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款”，預(yù)征率為5%。 例一、某企業(yè)一般納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前取得不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)取得時價款200萬，轉(zhuǎn)讓價款305萬，已提折舊120萬，選擇簡易計稅。 會計處理： 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時：（能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 5 貸：銀行存款 5 預(yù)繳增值稅時：（不能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營業(yè)外收入 210.48 應(yīng)交稅費(fèi)---簡易計稅 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)差額計稅時： 借：應(yīng)交稅費(fèi)---簡易計稅 9.52 貸：營業(yè)外收入 9.52 稅額計算及申報： 向不動產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。填增值稅預(yù)繳稅款表；提供稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書或原契稅完稅憑證。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報銷售額：305/（1+5%）=290.48萬 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的稅額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的預(yù)繳稅額：5萬元。 附表一第9列9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列9b行、第12列9b行200、第13列9b行105、第14列9b行5。 主表第5行290.48、第21行5、28行5。 附表三第5行和附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 注：此情況下地稅得實(shí)惠，國稅空申報。 例二、某企業(yè)一般納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前取得不動產(chǎn)，該不動產(chǎn)取得時價款200萬，轉(zhuǎn)讓價款305萬，已提折舊120萬，選擇一般計稅。（與轉(zhuǎn)讓營改增后取得的不動產(chǎn)處理一致） 會計處理： 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時：（能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 5 貸：銀行存款 5 預(yù)繳增值稅時：（不能提供相關(guān)扣除憑證） 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營業(yè)外收入 194.77 應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷項稅） 30.23 稅額計算及申報： 向不動產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。（注意：此處按差額用5%換算） 增值稅預(yù)繳稅款表、稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書或原契稅完稅憑證。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報銷售額：305/（1+11%）=274.77萬 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的銷項稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的預(yù)繳稅額：5萬元。 附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23。 主表第1行274.77；第11行30.23；第28行5。 附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 例三、某企業(yè)營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前自建不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款305萬，自建成本200萬，已提折舊120萬，選擇簡易計稅。 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時： 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營業(yè)外收入 210.48 應(yīng)交稅費(fèi)---簡易計稅 14.52 稅額計算及申報： 向不動產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關(guān)扣除憑證） 增值稅預(yù)繳稅款表 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報銷售額：305/（1+5%）=290.48萬 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的稅額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的預(yù)繳稅額：14.52萬元。 附表一第9列第9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列305。由于轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)不允許扣除相關(guān)價款，所以、第12、13、14列不用填。 主表第5行290.48；第21行14.52；第28行14.52. 附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 例四、某企業(yè)營改增后轉(zhuǎn)讓營改增前自建不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓價款305萬，自建成本200萬，已提折舊120萬，選擇一般計稅。 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)清理時： 借：固定資產(chǎn)清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產(chǎn) 200 預(yù)繳增值稅時： 借：應(yīng)交稅費(fèi)---預(yù)交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結(jié)轉(zhuǎn)清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產(chǎn)清理 80 營業(yè)外收入 194.77 應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 30.23 稅額計算及申報： 向不動產(chǎn)所在地的地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關(guān)扣除憑證），填增值稅預(yù)繳稅款表。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報銷售額：305/（1+11%）=274.77萬 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的銷項稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬元。 向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報的預(yù)繳稅額：14.52萬元。 附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23、第11列305。由于轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)不允許扣除相關(guān)價款，所以、第12、13、14列不用填。 主表第1行274.77；第11行30.23；第28行14.52. 附表四第4行據(jù)實(shí)填列。 注意：如果當(dāng)期預(yù)繳增值稅沒抵完，轉(zhuǎn)入到“未交增值稅”的借方。 新光點(diǎn)評： 1.掌握稅法規(guī)定的規(guī)律： 簡易計稅的預(yù)繳額，當(dāng)期全抵掉；一般計稅的預(yù)繳額，看當(dāng)期進(jìn)項的多與少； 轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，簡易計稅地稅得實(shí)惠，國稅白申報； 轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)不能差額計稅； 預(yù)繳時不管簡易計稅還是一般計稅都用5%做換算； 取得的不動產(chǎn)，售價小于取得價，就不用預(yù)繳增值稅和也不用繳納增值稅，但得申報。 2.準(zhǔn)備好相關(guān)資料： 國家稅務(wù)總局2016年14號公告“稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證”。 國家稅務(wù)總局2016年73號公告“納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除”。 3.企業(yè)所得稅申報： 按照不含稅金額確認(rèn)所得稅的收入； 轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，售價小于取得價不納增值稅，但不見得不繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅的所得額是不含稅售價減計稅基礎(chǔ)而不是取得時的價款； 如果所得額是負(fù)數(shù)（賣虧了）想著要申報資產(chǎn)損失。