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一般納稅人營改增后銷售不動產的會計處理與增值稅申報 財政部2016年22號文《關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》 的頒布，可以說是2016年營改增延續(xù)的文件，也是廣大納稅人企盼已久的政策，作為財會[2016]22號文帶來了那些變化那？從今天開始本人就相關變化科目的使用，逐一進行解讀。 財會[2016]22號文規(guī)定：增值稅一般納稅人應當在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”等明細科目。和原規(guī)定比較增加了“預交增值稅、待抵扣進項稅額、待認證進項稅額、待轉銷項稅額、增值稅留抵稅額、簡易計稅、轉讓金融商品應交增值稅、代扣代交增值稅”等一級明細科目。 今天就一般納稅人轉讓不動產“預交增值稅”科目解讀如下： 按照財會[2016]22號文的規(guī)定“預交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉讓不動產、提供不動產經營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應預繳的增值稅額。 總局2016年14號公告中明確“納稅人轉讓不動產，要向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款”，預征率為5%。 例一、某企業(yè)一般納稅人，營改增后轉讓營改增前取得不動產，該不動產取得時價款200萬，轉讓價款305萬，已提折舊120萬，選擇簡易計稅。 會計處理： 固定資產轉清理時： 借：固定資產清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產 200 預繳增值稅時：（能提供相關扣除憑證） 借：應交稅費---預交增值稅 5 貸：銀行存款 5 預繳增值稅時：（不能提供相關扣除憑證） 借：應交稅費---預交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結轉清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產清理 80 營業(yè)外收入 210.48 應交稅費---簡易計稅 14.52 結轉差額計稅時： 借：應交稅費---簡易計稅 9.52 貸：營業(yè)外收入 9.52 稅額計算及申報： 向不動產所在地的地稅機關預繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。填增值稅預繳稅款表；提供稅務部門監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書或原契稅完稅憑證。 向機構所在地主管國稅機關申報銷售額：305/（1+5%）=290.48萬 向機構所在地主管國稅機關申報的稅額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。 向機構所在地主管國稅機關申報的預繳稅額：5萬元。 附表一第9列9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列9b行、第12列9b行200、第13列9b行105、第14列9b行5。 主表第5行290.48、第21行5、28行5。 附表三第5行和附表四第4行據(jù)實填列。 注：此情況下地稅得實惠，國稅空申報。 例二、某企業(yè)一般納稅人，營改增后轉讓營改增前取得不動產，該不動產取得時價款200萬，轉讓價款305萬，已提折舊120萬，選擇一般計稅。（與轉讓營改增后取得的不動產處理一致） 會計處理： 固定資產轉清理時： 借：固定資產清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產 200 預繳增值稅時：（能提供相關扣除憑證） 借：應交稅費---預交增值稅 5 貸：銀行存款 5 預繳增值稅時：（不能提供相關扣除憑證） 借：應交稅費---預交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結轉清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產清理 80 營業(yè)外收入 194.77 應交稅費---應交增值稅（銷項稅） 30.23 稅額計算及申報： 向不動產所在地的地稅機關預繳額：（305-200）/（1+5%）X5%=5萬元。（注意：此處按差額用5%換算） 增值稅預繳稅款表、稅務部門監(jiān)制的發(fā)票或法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書或原契稅完稅憑證。 向機構所在地主管國稅機關申報銷售額：305/（1+11%）=274.77萬 向機構所在地主管國稅機關申報的銷項稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬元。 向機構所在地主管國稅機關申報的預繳稅額：5萬元。 附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23。 主表第1行274.77；第11行30.23；第28行5。 附表四第4行據(jù)實填列。 例三、某企業(yè)營改增后轉讓營改增前自建不動產，轉讓價款305萬，自建成本200萬，已提折舊120萬，選擇簡易計稅。 固定資產轉清理時： 借：固定資產清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產 200 預繳增值稅時： 借：應交稅費---預交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結轉清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產清理 80 營業(yè)外收入 210.48 應交稅費---簡易計稅 14.52 稅額計算及申報： 向不動產所在地的地稅機關預繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關扣除憑證） 增值稅預繳稅款表 向機構所在地主管國稅機關申報銷售額：305/（1+5%）=290.48萬 向機構所在地主管國稅機關申報的稅額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。 向機構所在地主管國稅機關申報的預繳稅額：14.52萬元。 附表一第9列第9b行290.48、第10列9b行14.52、第11列305。由于轉讓自建不動產不允許扣除相關價款，所以、第12、13、14列不用填。 主表第5行290.48；第21行14.52；第28行14.52. 附表四第4行據(jù)實填列。 例四、某企業(yè)營改增后轉讓營改增前自建不動產，轉讓價款305萬，自建成本200萬，已提折舊120萬，選擇一般計稅。 固定資產轉清理時： 借：固定資產清理 80 累計折舊 120 貸：固定資產 200 預繳增值稅時： 借：應交稅費---預交增值稅 14.52 貸：銀行存款 14.52 結轉清理損益時： 借：銀行存款 305 貸：固定資產清理 80 營業(yè)外收入 194.77 應交稅費---應交增值稅（銷項稅額） 30.23 稅額計算及申報： 向不動產所在地的地稅機關預繳額：305/（1+5%）X5%=14.52萬元。（注意：此處用全額5%換算，并且不用提供相關扣除憑證），填增值稅預繳稅款表。 向機構所在地主管國稅機關申報銷售額：305/（1+11%）=274.77萬 向機構所在地主管國稅機關申報的銷項稅額：305/（1+11%）X11%=30.23萬元。 向機構所在地主管國稅機關申報的預繳稅額：14.52萬元。 附表一第9列第4行274.77、第10列4行30.23、第11列305。由于轉讓自建不動產不允許扣除相關價款，所以、第12、13、14列不用填。 主表第1行274.77；第11行30.23；第28行14.52. 附表四第4行據(jù)實填列。 注意：如果當期預繳增值稅沒抵完，轉入到“未交增值稅”的借方。 新光點評： 1.掌握稅法規(guī)定的規(guī)律： 簡易計稅的預繳額，當期全抵掉；一般計稅的預繳額，看當期進項的多與少； 轉讓取得的不動產，簡易計稅地稅得實惠，國稅白申報； 轉讓自建不動產不能差額計稅； 預繳時不管簡易計稅還是一般計稅都用5%做換算； 取得的不動產，售價小于取得價，就不用預繳增值稅和也不用繳納增值稅，但得申報。 2.準備好相關資料： 國家稅務總局2016年14號公告“稅務部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書；國家稅務總局規(guī)定的其他憑證”。 國家稅務總局2016年73號公告“納稅人轉讓不動產，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除”。 3.企業(yè)所得稅申報： 按照不含稅金額確認所得稅的收入； 轉讓取得的不動產，售價小于取得價不納增值稅，但不見得不繳納企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅的所得額是不含稅售價減計稅基礎而不是取得時的價款； 如果所得額是負數(shù)（賣虧了）想著要申報資產損失。