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老師您好，在分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金時，企業(yè)有先后開發(fā)了多個樓盤(均完工，接近售罄），目前企業(yè)準(zhǔn)備新開一個樓盤，最新的財報顯示其預(yù)收賬款約10億元，存貨約7億元(均為之前的開發(fā)樓盤）。請問在計算企業(yè)擬開樓盤所需的自有資金時，是否應(yīng)該用所有者權(quán)益減去存貨、預(yù)收賬款？
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同學(xué)你好：
做房地產(chǎn)開發(fā)的投資測算中涉及自有資金的測算，應(yīng)以本次新開的樓盤作為測算起點(diǎn)，依據(jù)新開樓盤的想你施工建設(shè)計劃所匹配的成本支出，運(yùn)營費(fèi)用支出，融資利息等相關(guān)支出作為資金流出項(xiàng)；外部融資借款投入，項(xiàng)目預(yù)計開票回款等為資金流入項(xiàng)，差值為新開一個樓盤的資金缺口，需要企業(yè)自有資金。其次，自籌資金的來源才是原企業(yè)自有沉淀資金，原已開盤項(xiàng)目的可用銷售回款，你提到的存貨預(yù)收賬款所有者權(quán)益，要考慮變現(xiàn)能力，通俗點(diǎn)講就是需要變成現(xiàn)金投入到新建項(xiàng)目中才可。
2020 06/09 13:40
富老師 
2020 06/09 13:41
不好意思，有一個錯別詞，“想你”=“項(xiàng)目”。
84784958 
2020 06/09 15:19
嗯嗯，謝謝老師。我能這樣測算么
富老師
2020 06/09 15:37
同學(xué)你好：
測算自有資金，我的理解是和你寫的這個公式好像不是一回事哈，測算自有資金是結(jié)合現(xiàn)金流量表測算的，通俗點(diǎn)講，就像我剛剛說的，你項(xiàng)目在整個周期內(nèi)需要多少錢，這些錢的來源無非就是外部融資，自身預(yù)售回款以及企業(yè)的自有資金投入；那么要算所需自有資金投入，你要先算清楚，新項(xiàng)目建設(shè)需要多少錢，然后再算融資可以提供多少，銷售回款可以提供多少，差的就是所需的企業(yè)自有資金投入，和企業(yè)原來有的所有者權(quán)益啊，存貨啊，這類沒有直接的關(guān)系，這些只是支持你可以提供這些錢投到新的項(xiàng)目來而已。
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