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一、未完工開發(fā)產(chǎn)品預售收入的預計營業(yè)利潤率的差異 1、根據(jù)國稅發(fā)[2003]83號文規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品的預售收入應先按規(guī)定的利率計算出預計營業(yè)利潤額，再并入當期應稅所得額統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅，預售收入的利潤率不得低于15%（含15%）。 其計算公式為: 預計營業(yè)利潤額=預售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率 預繳所得稅=預計營業(yè)利潤額×適用的所得稅稅率 2、國稅發(fā)[2006]31號文對這一規(guī)定作了兩點調整：一是將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是新增按開發(fā)項目的性質將開發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規(guī)定經(jīng)濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%（經(jīng)濟適用房必須符合國家的有關規(guī)定）,非經(jīng)濟適用房項目按不同區(qū)域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加費： ①開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市和郊區(qū)，不得低于20％； ②開發(fā)項目位于地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15％； ③開發(fā)項目位于其他地區(qū)，不得低于10％。 其計算公式為: 預計營業(yè)毛利額=預售開發(fā)產(chǎn)品收入×預計毛利率 預繳所得稅=(預計營業(yè)毛利額-期間費用) ×所得稅稅率 通過計算，新文件對地區(qū)級別高的地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)增加預繳企業(yè)所得稅，對地區(qū)級別低的房地產(chǎn)企業(yè)減少了預繳企業(yè)所得稅。因此，我們在對項目前期調研、編制項目可行性報告時，應考慮項目所在地的地區(qū)級別、所得稅對現(xiàn)金流量影響等問題。 銷售毛利率= [（銷售收入- 銷售成本）/ 銷售收入]* 100％