稅總2014年74號:通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅
為便于理解《國家稅務總局關于通過招拍掛方式取得土地繳納城鎮(zhèn)土地使用稅問題的公告》內(nèi)容,現(xiàn)將公告內(nèi)容解讀如下:城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第九條第一款規(guī)定:新征用的耕地,自批準征用之日起滿一年時開始繳納土地使用稅。這是基于上世紀八十年代由土地使用人直接征地的情形所做的規(guī)定。隨著我國土地使用制度改革的深化和土地管理方式的逐步規(guī)范,目前土地出讓的主要方式是,由地方土地儲備中心征用土地,經(jīng)過前期開發(fā),然后以招標、拍賣、掛牌等方式出讓給土地使用人。因此,財稅〔2006〕186號文件規(guī)定:以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
目前,地方土地儲備中心征用耕地后,對應繳納的耕地占用稅有兩種處理方式,一種方式是由地方土地儲備中心繳納,作為土地開發(fā)成本費用的一部分,體現(xiàn)在招拍掛的價格當中;另一種方式是由受讓土地者繳納耕地占用稅。對后一種情形,需要進一步明確納稅義務發(fā)生時間的政策適用問題。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)的有關規(guī)定,未利用的土地出讓前,應當完成必要的前期開發(fā),經(jīng)過前期開發(fā)的土地,才能依法由市、縣人民政府國土資源部門統(tǒng)一組織出讓。因此,通過招拍掛方式取得的土地都是建設用地,不屬于直接取得耕地,無論耕地占用稅以何種方式繳納,都應當適用以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的納稅義務發(fā)生時間的政策規(guī)定。
因此,公告明確規(guī)定:通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地,不屬于新征用的耕地,納稅人均應按照《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)第二條規(guī)定,從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。