轉(zhuǎn)讓受贈房屋：贈與和轉(zhuǎn)讓兩環(huán)節(jié)均應(yīng)繳個稅

案例

2014年5月15日，因李某（與張某非親非故）在一交通事故中對張某有救命之恩，出于感激之情，張某將其購置的一套地處市區(qū)的普通商品住房，以其他贈與方式贈與李某。張某取得該房屋的實際購置成本為30萬元，該房產(chǎn)市場價值為50萬元，贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值也是50萬元（契稅征收率為3%）。

李某因急于用錢投資入股，于當(dāng)月20日以60萬元價格出售上述受贈房產(chǎn)。由于李某在市區(qū)已有一套自有住房，其在上述受贈與處置該房產(chǎn)中涉及哪些稅費，贈與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是否都應(yīng)繳納個人所得稅？

政策規(guī)定

需要明確的是，贈與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都應(yīng)繳納個人所得稅。其中，贈與環(huán)節(jié)根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第三條規(guī)定，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)根據(jù)個人所得稅法及其實施條例的規(guī)定，屬于轉(zhuǎn)讓有價證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財產(chǎn)取得的所得，應(yīng)按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個人所得稅。所涉及的其他相關(guān)稅費，將在個人所得稅的計算過程中予以說明。

轉(zhuǎn)讓受贈房屋的個稅計算

步驟一：轉(zhuǎn)讓收入的確定

財稅〔2009〕78號文件第五條規(guī)定，受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。本例中，李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為60萬元，符合稅收收入確認(rèn)條件。

步驟二：扣除項目的確定

★捐贈人取得該房屋的實際購置成本

★贈與過程中繳納的相關(guān)稅費

包括：契稅

印花稅

個人所得稅

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費

包括：營業(yè)稅、城建稅及教育費附加

印花稅和土地增值稅免征

★捐贈人取得該房屋的實際購置成本

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）和《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個人無償受贈房屋有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）規(guī)定，對商品房而言，其實際購置成本，指張某購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費30萬元，而不是接受贈與時的50萬元。

★贈與過程中繳納的相關(guān)稅費

1.契稅。受贈房屋時，李某應(yīng)按該房屋市場價的3%繳納契稅15000（500000×3%）元。

2.印花稅。李某憑此到房管部門辦理贈與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時繳納5元的權(quán)利許可證照印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書印花稅應(yīng)予免征，營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則第五條第一款規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）第三條規(guī)定，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

3.個人所得稅。由于該項贈與不屬符合免稅條件的無償贈與，根據(jù)財稅〔2009〕78號文件規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

本例中，李某支付的相關(guān)稅費15005（15000＋5）元，李某應(yīng)納個人所得稅額96999［（500000－15005）×20%］元。

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費

1.營業(yè)稅、城建稅及教育費附加

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號）第一條規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。因此，李某轉(zhuǎn)讓過程應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加33000［600000×5%×（1＋7%＋3%）］元。

2.印花稅和土地增值稅免征

根據(jù)財稅〔2008〕137號文件第二條、第三條的規(guī)定，個人銷售或購買住房印花稅和土地增值稅免征。

步驟三：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)繳納的個人所得稅

《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。就本例而言，李某不符合上述免稅條件，其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)依法繳納個人所得稅。

李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為600000元，原捐贈人張某取得該房屋的實際購置成本300000元，贈與過程中繳納的相關(guān)稅費15005元，轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費33000元，李某應(yīng)納個人所得稅50399［（600000－300000－15005－33000）×20%］元。