轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋：贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓兩環(huán)節(jié)均應(yīng)繳個(gè)稅

案例

2014年5月15日，因李某（與張某非親非故）在一交通事故中對(duì)張某有救命之恩，出于感激之情，張某將其購置的一套地處市區(qū)的普通商品住房，以其他贈(zèng)與方式贈(zèng)與李某。張某取得該房屋的實(shí)際購置成本為30萬元，該房產(chǎn)市場價(jià)值為50萬元，贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值也是50萬元（契稅征收率為3%）。

李某因急于用錢投資入股，于當(dāng)月20日以60萬元價(jià)格出售上述受贈(zèng)房產(chǎn)。由于李某在市區(qū)已有一套自有住房，其在上述受贈(zèng)與處置該房產(chǎn)中涉及哪些稅費(fèi)，贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)是否都應(yīng)繳納個(gè)人所得稅？

政策規(guī)定

需要明確的是，贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)都應(yīng)繳納個(gè)人所得稅。其中，贈(zèng)與環(huán)節(jié)根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）第三條規(guī)定，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)根據(jù)個(gè)人所得稅法及其實(shí)施條例的規(guī)定，屬于轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”繳納個(gè)人所得稅。所涉及的其他相關(guān)稅費(fèi)，將在個(gè)人所得稅的計(jì)算過程中予以說明。

轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的個(gè)稅計(jì)算

步驟一：轉(zhuǎn)讓收入的確定

財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件第五條規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。本例中，李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為60萬元，符合稅收收入確認(rèn)條件。

步驟二：扣除項(xiàng)目的確定

★捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本

★贈(zèng)與過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

包括：契稅

印花稅

個(gè)人所得稅

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

包括：營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加

印花稅和土地增值稅免征

★捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購置成本

《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)）規(guī)定，對(duì)商品房而言，其實(shí)際購置成本，指張某購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房價(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)30萬元，而不是接受贈(zèng)與時(shí)的50萬元。

★贈(zèng)與過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

1.契稅。受贈(zèng)房屋時(shí)，李某應(yīng)按該房屋市場價(jià)的3%繳納契稅15000（500000×3%）元。

2.印花稅。李某憑此到房管部門辦理贈(zèng)與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，同時(shí)繳納5元的權(quán)利許可證照印花稅。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書印花稅應(yīng)予免征，營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第五條第一款規(guī)定，單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人視同發(fā)生應(yīng)稅行為?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

3.個(gè)人所得稅。由于該項(xiàng)贈(zèng)與不屬符合免稅條件的無償贈(zèng)與，根據(jù)財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

本例中，李某支付的相關(guān)稅費(fèi)15005（15000＋5）元，李某應(yīng)納個(gè)人所得稅額96999［（500000－15005）×20%］元。

★轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)

1.營業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財(cái)稅〔2011〕12號(hào)）第一條規(guī)定，個(gè)人將購買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅。因此，李某轉(zhuǎn)讓過程應(yīng)繳納營業(yè)稅及附加33000［600000×5%×（1＋7%＋3%）］元。

2.印花稅和土地增值稅免征

根據(jù)財(cái)稅〔2008〕137號(hào)文件第二條、第三條的規(guī)定，個(gè)人銷售或購買住房印花稅和土地增值稅免征。

步驟三：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個(gè)人住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅字〔1999〕278號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個(gè)人所得稅。就本例而言，李某不符合上述免稅條件，其轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)依法繳納個(gè)人所得稅。

李某轉(zhuǎn)讓收入可確定為600000元，原捐贈(zèng)人張某取得該房屋的實(shí)際購置成本300000元，贈(zèng)與過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)15005元，轉(zhuǎn)讓過程中繳納的相關(guān)稅費(fèi)33000元，李某應(yīng)納個(gè)人所得稅50399［（600000－300000－15005－33000）×20%］元。