「案例分析」租房免租期的財(cái)稅處理

【案例】

A公司（一般納稅人）將2016年4月30日后取得的房產(chǎn)出租給B公司，租期3年（2019年1月1日—2021年12月31日），其中2019年1-6月為免租期，月租金1萬(wàn)，租金總額30萬(wàn)，價(jià)稅合計(jì)33萬(wàn)元，約定2019年1月1日一次性支付，B公司按照約定的時(shí)間支付了款項(xiàng)，A公司按照付款時(shí)間開具了增值稅專用發(fā)票。

一、收入的確認(rèn)

1.政策依據(jù)

（1）《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入》

第十四條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照分?jǐn)傊粮鲉雾?xiàng)履約義務(wù)的交易價(jià)格計(jì)量收入。交易價(jià)格，是指企業(yè)因向客戶轉(zhuǎn)讓商品而預(yù)期有權(quán)收取的對(duì)價(jià)金額。

2.政策分析

依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 14 號(hào)——收入》，出租人應(yīng)當(dāng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其它合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)出租人應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。

按直線法平均確認(rèn)租金收入，則2019年應(yīng)確認(rèn)租金收入=30÷3=10萬(wàn)。

二、稅費(fèi)的確認(rèn)

1.印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》規(guī)定,財(cái)產(chǎn)租賃合同應(yīng)當(dāng)在合同簽訂時(shí)按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

2.增值稅

（1）政策依據(jù)

①《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）附件1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法

第十五條 增值稅稅率：

（二）提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

②《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅【2016】36號(hào)）附件2：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定

（九）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

③《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅[2018]32號(hào)）

納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

④《關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）

納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。”

（2）政策分析

依據(jù)財(cái)稅【2016】36號(hào)文、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)的規(guī)定，A公司增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為2019年的1月1日，且2019年1-6月無需視同銷售確認(rèn)銷項(xiàng)稅額。

2018年1月1日賬務(wù)處理建議如下：

借：銀行存款 3,30,000.00元

　　貸：預(yù)收賬款 3,00,000.00元

　　　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 30,000.00元

3.企業(yè)所得稅

（1）政策依據(jù)

①《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》

第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

②《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函[2010]79號(hào)）

第一條 關(guān)于租金收入確認(rèn)問題

根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

（2）政策分析

依據(jù)上述政策的規(guī)定，案例中租金提前一次性支付的情形，可以按照收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。此時(shí)，與會(huì)計(jì)核算一致，無需進(jìn)行納稅調(diào)整。

4.房產(chǎn)稅

（1）政策依據(jù)

①《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）

第二條，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

（2）政策分析

2019年1-6月，A企業(yè)按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅；2019年7月-2021年12月按照租金收入繳納房產(chǎn)稅

| 作者：劉老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家）