不動產(chǎn)混用，裝修費的進項如何抵扣？

一、租入的不動產(chǎn)混用，裝修費的進項如何抵扣

近日，有會員咨詢：企業(yè)租入的不動產(chǎn)，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣。那么對于租入的不動產(chǎn)進行裝修改造發(fā)生費用的進項稅額如何處理？是否可以比照租入的不動產(chǎn)政策執(zhí)行呢？

按照《關于租入固定資產(chǎn)進項稅額抵扣等增值稅政策的通知》（財稅[2017]90號）文件規(guī)定：“自2018年1月1日起，納稅人租入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)，既用于一般計稅方法計稅項目，又用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，其進項稅額準予從銷項稅額中全額抵扣?！?/p>

由此可見，租入的不動產(chǎn)不論是專門用于一般計稅項目，還是既用于簡易計稅項目又用于一般計稅項目，其進項稅額都可以從銷項稅額中全額抵扣。但和不動產(chǎn)有關的裝修費用取得的專票能否全額抵扣，該政策中并沒有規(guī)定。

筆者認為，租入不動產(chǎn)發(fā)生裝修費用屬于企業(yè)接受的“服務”，而不屬于租入“不動產(chǎn)”，其進項稅的扣除應參看《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》（財稅[2016[36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》：“第二十九條規(guī)定，適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

此外主管稅務機關可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算?！?/p>

由財稅[2016[36號的規(guī)定可見，租入的不動產(chǎn)裝修費進項稅額應該在簡易計稅項目和一般計稅項目之間進行劃分，不可以全額抵扣。

上述是筆者見解，筆者還是傾向于在混用的情況下，只有租賃費才可以全額抵扣，裝修費還是應該按照比例處理，具體還是以主管稅務機關規(guī)定為準。

二、自有的不動產(chǎn)混用，裝修費的進項如何抵扣

租入不動產(chǎn)發(fā)生裝修費用說清楚了，那么自有不動產(chǎn)裝修費進項稅額是否需要劃分呢？

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件一第二十七條規(guī)定：“下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

… …

納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)在建工程?！?/p>

綜上，裝修自有不動產(chǎn)屬于不動產(chǎn)在建工程，財稅〔2016〕36號規(guī)定 “僅指專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)” 進項稅額不得從銷項稅額中抵扣，那么混用情況下，其裝飾費用進項稅額可以全額抵扣。

實務中，河南稅務就此也做過回復，詳見下圖：

作者：劉老師（正保財稅咨詢專家）