納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅涉稅要點(diǎn)

營改增以來，納稅人對于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的相關(guān)涉稅業(yè)務(wù)較為關(guān)注，為此，小編對常見的轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)稅收政策業(yè)務(wù)要點(diǎn)進(jìn)行整理（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不在本文介紹范圍內(nèi)），供大家參考。

政策要點(diǎn)

（一）納稅人轉(zhuǎn)讓其取得不動產(chǎn)的增值稅征收范圍：

1.不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。

2.取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

（二）稅率、征收率及預(yù)征率：

1.一般計稅方法稅率：11%

2.一般計稅方法預(yù)征率：5%

3.簡易計稅方法征收率及預(yù)征率：5%

（三）納稅義務(wù)發(fā)生時間：

1.納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或完成后收到款項的當(dāng)天；書面合同確定的付款日期；未簽訂付款日期的為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

2.先開具發(fā)票的為開具發(fā)票的當(dāng)天

3.視同銷售不動產(chǎn)的為不動產(chǎn)權(quán)屬變更當(dāng)天。

（四）申報及預(yù)繳地點(diǎn)：

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)向不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅（其他個人除外）

2.其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。

（五）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅應(yīng)納稅額計算方法：

1.納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)（個人轉(zhuǎn)讓住房除外）

（1）適用一般計稅方法

增值稅的銷項稅額=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+11%）×11%

增值稅應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額

（2）適用簡易計稅方法

1）轉(zhuǎn)讓非自建不動產(chǎn)

增值稅應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5%）×5%

2）轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)

增值稅應(yīng)納稅額=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

2.個人轉(zhuǎn)讓住房

（1）個人轉(zhuǎn)讓自建自用住房免征增值稅

（2）個人轉(zhuǎn)讓其購買不足2年的住房的增值稅應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費(fèi)用）÷（1+5%）×5%

（3）個人轉(zhuǎn)讓其購買2年（含）以上的普通住房免征增值稅（僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市）

（4）個人轉(zhuǎn)讓其購買2年（含）以上的住房免征增值稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市除外）

（5）個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的增值稅應(yīng)納稅額=（全部價款和價外費(fèi)用-購買住房價款）÷（1+5%）×5%（僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市）

（六）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅款計算方法（其他個人除外）：

1.適用一般計稅方法

（1）轉(zhuǎn)讓非自建的不動產(chǎn)

增值稅預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費(fèi)用-購置原價或作價) ÷（1+11%）×5%

（2）轉(zhuǎn)讓自建的不動產(chǎn)

增值稅預(yù)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+11%）×5%

2.適用簡易計稅方法

（1）轉(zhuǎn)讓非自建的不動產(chǎn)

增值稅預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費(fèi)用-購置原價或作價) ÷（1+5%）×5%

（2）轉(zhuǎn)讓自建的不動產(chǎn)

增值稅預(yù)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷（1+5%）×5%

熱點(diǎn)問題

（一）全面營改增后，納稅人銷售不動產(chǎn)增值稅發(fā)票如何開具？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）第四條第四款規(guī)定：“銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

（二）我單位有一處廠房，因歷史原因無法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，只是轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，依照什么稅目繳納增值稅？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）附第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅時，銷售額按照規(guī)定實(shí)行差額扣除的，因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，應(yīng)如何進(jìn)行差額扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第73號）規(guī)定，

一、納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產(chǎn)時的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

二、納稅人以契稅計稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應(yīng)納稅額：

(一)2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%

(二)2016年5月1日及以后繳納契稅的

增值稅應(yīng)納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%

本公告自發(fā)布之日起施行。此前已發(fā)生未處理的事項，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。

（四）全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后，個人出租不動產(chǎn)向哪里申請代開發(fā)票？是否可以申請代開增值稅專用發(fā)票？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》(稅總函〔2016〕145號)第二條第四款規(guī)定：“增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票。地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印‘代開’字樣。”

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)什么情況下可以選擇簡易計稅？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 ）第三條第一款及第二款規(guī)定：“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。

（六）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時差額繳納增值稅的，應(yīng)取得什么合法有效憑證可以進(jìn)行差額扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第八條規(guī)定：“納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。”

（七）納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照規(guī)定預(yù)繳和繳納稅款的，應(yīng)如何處理？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第十二條規(guī)定：“ 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”