納稅人轉讓不動產增值稅涉稅要點

營改增以來，納稅人對于轉讓不動產的相關涉稅業(yè)務較為關注，為此，小編對常見的轉讓不動產稅收政策業(yè)務要點進行整理（房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目不在本文介紹范圍內），供大家參考。

政策要點

（一）納稅人轉讓其取得不動產的增值稅征收范圍：

1.不動產，是指不能移動或者移動后會引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

2.取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。

（二）稅率、征收率及預征率：

1.一般計稅方法稅率：11%

2.一般計稅方法預征率：5%

3.簡易計稅方法征收率及預征率：5%

（三）納稅義務發(fā)生時間：

1.納稅人銷售不動產過程中或完成后收到款項的當天；書面合同確定的付款日期；未簽訂付款日期的為不動產權屬變更的當天。

2.先開具發(fā)票的為開具發(fā)票的當天

3.視同銷售不動產的為不動產權屬變更當天。

（四）申報及預繳地點：

1.納稅人轉讓其取得的不動產向不動產所在地預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅（其他個人除外）

2.其他個人轉讓其取得的不動產向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

（五）轉讓不動產增值稅應納稅額計算方法：

1.納稅人轉讓其取得的不動產（個人轉讓住房除外）

（1）適用一般計稅方法

增值稅的銷項稅額=全部價款和價外費用÷（1+11%）×11%

增值稅應納稅額=銷項稅額-進項稅額

（2）適用簡易計稅方法

1）轉讓非自建不動產

增值稅應納稅額=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%

2）轉讓自建不動產

增值稅應納稅額=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

2.個人轉讓住房

（1）個人轉讓自建自用住房免征增值稅

（2）個人轉讓其購買不足2年的住房的增值稅應納稅額=（全部價款和價外費用）÷（1+5%）×5%

（3）個人轉讓其購買2年（含）以上的普通住房免征增值稅（僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市）

（4）個人轉讓其購買2年（含）以上的住房免征增值稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市除外）

（5）個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的增值稅應納稅額=（全部價款和價外費用-購買住房價款）÷（1+5%）×5%（僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市）

（六）轉讓不動產增值稅預繳稅款計算方法（其他個人除外）：

1.適用一般計稅方法

（1）轉讓非自建的不動產

增值稅預繳稅款=(全部價款和價外費用-購置原價或作價) ÷（1+11%）×5%

（2）轉讓自建的不動產

增值稅預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+11%）×5%

2.適用簡易計稅方法

（1）轉讓非自建的不動產

增值稅預繳稅款=(全部價款和價外費用-購置原價或作價) ÷（1+5%）×5%

（2）轉讓自建的不動產

增值稅預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%

熱點問題

（一）全面營改增后，納稅人銷售不動產增值稅發(fā)票如何開具？

根據《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）第四條第四款規(guī)定：“銷售不動產，納稅人自行開具或者稅務機關代開增值稅發(fā)票時，應在發(fā)票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產的詳細地址。

（二）我單位有一處廠房，因歷史原因無法辦理產權轉移，只是轉讓永久使用權，依照什么稅目繳納增值稅？

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附第三條規(guī)定，轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

（三）納稅人轉讓不動產繳納增值稅時，銷售額按照規(guī)定實行差額扣除的，因丟失等原因無法提供取得不動產時的發(fā)票，應如何進行差額扣除？

根據《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號）規(guī)定，

一、納稅人轉讓不動產，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發(fā)票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除。

二、納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：

(一)2016年4月30日及以前繳納契稅的

增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業(yè)稅)]÷(1+5%)×5%

(二)2016年5月1日及以后繳納契稅的

增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%

本公告自發(fā)布之日起施行。此前已發(fā)生未處理的事項，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行。

（四）全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后，個人出租不動產向哪里申請代開發(fā)票？是否可以申請代開增值稅專用發(fā)票？

根據《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》(稅總函〔2016〕145號)第二條第四款規(guī)定：“增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產，以及其他個人出租不動產，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票。地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印‘代開’字樣。”

（五）一般納稅人轉讓其取得的不動產什么情況下可以選擇簡易計稅？

根據《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號 ）第三條第一款及第二款規(guī)定：“一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

（六）納稅人轉讓不動產時差額繳納增值稅的，應取得什么合法有效憑證可以進行差額扣除？

根據《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第八條規(guī)定：“納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。

上述憑證是指：

（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。

（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。

（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。”

（七）納稅人轉讓不動產，未按照規(guī)定預繳和繳納稅款的，應如何處理？

根據《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第十二條規(guī)定：“ 納稅人轉讓不動產，按照本辦法規(guī)定應向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。

納稅人轉讓不動產，未按照本辦法規(guī)定繳納稅款的，由主管稅務機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規(guī)定進行處理。”