實務(wù)！個人轉(zhuǎn)讓住房如何繳納增值稅?

對于個人轉(zhuǎn)讓住房如何繳納增值稅是許多人關(guān)注的問題，下面就該問題進行分析：

一、基本規(guī)定

自2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額；個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第14號）

二、特殊規(guī)定

（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市

自2016年5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》第五條

（二）深圳市

自2020年7月15日起，將深圳市個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。具體如下：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5％的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5％的征收率繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

享受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套住房套內(nèi)建筑面積120（含本數(shù)）平方米以下或者單套住房建筑面積144（含本數(shù)）平方米以下；實際成交總價低于750（含本數(shù)）萬元。

政策依據(jù)：《深圳市市住房建設(shè)局 市規(guī)劃和自然資源局 市市場監(jiān)管局 市公安局 市地方金融監(jiān)管局 深圳市稅務(wù)局 人民銀行深圳市中心支行 深圳銀保監(jiān)局關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字〔2020〕137號）第三條、第四條

《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于的解讀》

（三）沈陽市

自2020年9月6日起，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年，具體為：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的住房對外銷售的，免征增值稅。政策執(zhí)行以不動產(chǎn)登記中心受理時間為準。

政策依據(jù)：《沈陽市房產(chǎn)局 沈陽市自然資源局 沈陽市城鄉(xiāng)建設(shè)局 國家稅務(wù)總局沈陽市稅務(wù)局 沈陽市金融發(fā)展局 沈陽市市場監(jiān)督管理局 沈陽市城市管理綜合行政執(zhí)法局 中國人民銀行沈陽分行營業(yè)管理部 沈陽住房公積金管理中心關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（沈房發(fā)[2020]14號）第八條

《國家稅務(wù)總局沈陽市稅務(wù)局房地產(chǎn)交易增值稅征免年限調(diào)整政策解讀》

（四）成都市

為貫徹落實“房住不炒”要求，進一步發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，我市借鑒其他城市經(jīng)驗，自2020年9月12日起，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買5年以上(含5年)的住房對外銷售的，免征增值稅。

政策依據(jù)：《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（成辦發(fā)[2020]83號）

《成都市人民政府辦公廳關(guān)于保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知的政策解讀》

作者：李老師（正保會計網(wǎng)校財稅專家）