天津地稅：個(gè)人（自然人）出租住房如何征稅

一、增值稅及附加稅費(fèi)：依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%;按增值稅稅額的7%、3%、2%、1%分別計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和防洪費(fèi)。優(yōu)惠政策規(guī)定：對(duì)月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元(含3萬(wàn)元)的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅;自2016年2月1日起對(duì)月租金收入不超過(guò)100000元的免征教育費(fèi)附加、水利建設(shè)基金(即防洪費(fèi))和地方教育附加;

二、個(gè)人所得稅：依據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅政策的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告 2016年第12號(hào)）個(gè)人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人出租房屋取得的租賃收入計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，稅前依次扣除以下稅、費(fèi)：

（一）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

三、房產(chǎn)稅：依據(jù)《關(guān)于修改《天津市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則》的通知》(津政發(fā)〔1999〕43號(hào))按租金收入4%征收房產(chǎn)稅。個(gè)人出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，不包含增值稅，價(jià)稅未分列時(shí)，按如下公式計(jì)算：不含稅租金收入=租金收入—增值稅稅額，應(yīng)納房產(chǎn)稅=不含稅租金收入*房產(chǎn)稅稅率。

個(gè)人出租住房免征印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

依據(jù)：1、《關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人出租房屋稅收政策的公告》(地稅公告〔2011〕19號(hào))規(guī)定：為貫徹落實(shí)營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)調(diào)整的稅收政策，充分體現(xiàn)國(guó)家對(duì)個(gè)人的稅收優(yōu)惠，進(jìn)一步規(guī)范我市個(gè)人出租房屋的稅收征管，現(xiàn)將有關(guān)個(gè)人出租房屋稅收政策調(diào)整如下：

一、對(duì)個(gè)人出租住房的稅收政策

對(duì)個(gè)人取得月租金收入不足20000元的，按4%稅率征收房產(chǎn)稅，按0.5%征收率征收個(gè)人所得稅。

對(duì)個(gè)人取得月租金收入超過(guò)20000元的，按4%稅率征收房產(chǎn)稅，按1.5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅并按規(guī)定征收附加稅、費(fèi)，按0.5%征收率征收個(gè)人所得稅。

二、對(duì)個(gè)人出租非居住用房稅收政策

個(gè)人取得月租金收入不足20000元的，按12%稅率征收房產(chǎn)稅，按10%稅率征收個(gè)人所得稅，免征營(yíng)業(yè)稅。

個(gè)人取得月租金收入超過(guò)20000元的，按12%稅率征收房產(chǎn)稅，按10%稅率征收個(gè)人所得稅，按5%稅率征收營(yíng)業(yè)稅并按規(guī)定征收附加稅、費(fèi)。

三、本公告自2011年11月1日起施行。

2、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2 《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第九款：“5.其他個(gè)人出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，應(yīng)按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。6.個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。”

3、《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“四、…… 個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。”

4、《關(guān)于修改《天津市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則》的通知》(津政發(fā)〔1999〕43號(hào))文件所附的《天津市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則(修正)》第六條規(guī)定 國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)、事業(yè)單位出租的房產(chǎn)，個(gè)人自有出租的房產(chǎn)及房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)(公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)等)，均應(yīng)按房屋租金收入計(jì)征。

5、《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令〔1988〕第11號(hào))第三條規(guī)定：納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計(jì)算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行，財(cái)產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。

6、《天津市實(shí)施《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》辦法》(津政令第119號(hào))第二條規(guī)定：在本市范圍內(nèi)使用城鎮(zhèn)土地的單位和個(gè)人為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡(jiǎn)稱土地使用稅)的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。

7、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))第二條第二款規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

第二條第三款規(guī)定：對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營(yíng)業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

8、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)問(wèn)題的公告》稅務(wù)總局公告(2014)57號(hào)第一條規(guī)定：增值稅小規(guī)模納稅人和營(yíng)業(yè)稅納稅人，月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元(含3萬(wàn)元，下同)的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營(yíng)業(yè)稅。其中，以1個(gè)季度為納稅期限的增值稅小規(guī)模納稅人和營(yíng)業(yè)稅納稅人，季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)9萬(wàn)元的，按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營(yíng)業(yè)稅。

9、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》(財(cái)稅〔2016〕12號(hào))第一條之規(guī)定：一、將免征教育費(fèi)附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍，由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)3萬(wàn)元(按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)9萬(wàn)元)的繳納義務(wù)人，擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)10萬(wàn)元(按季度納稅的季度銷售額或營(yíng)業(yè)額不超過(guò)30萬(wàn)元)的繳納義務(wù)人。本通知自2016年2月1日起執(zhí)行。

10、《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人出租房屋個(gè)人所得稅政策的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告 2016年第12號(hào)）一、允許扣除的稅費(fèi) 個(gè)人出租房屋取得的租賃收入計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，稅前依次扣除以下稅、費(fèi)：

（一）財(cái)產(chǎn)租賃過(guò)程中繳納的稅費(fèi)；

（二）向出租方支付的租金；

（三）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用；

（四）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、適用稅率

個(gè)人出租住房，暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅；個(gè)人出租非居住用房按20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

本公告自2016年8月1日起施行，《關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人出租房屋稅收政策的公告》（地稅公告2011年第19號(hào)）第一條、第二條中涉及個(gè)人所得稅相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。