天津地稅:個人(自然人)出租住房如何征稅
一、增值稅及附加稅費:依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%;按增值稅稅額的7%、3%、2%、1%分別計算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加和防洪費。優(yōu)惠政策規(guī)定:對月租金收入不超過3萬元(含3萬元)的增值稅小規(guī)模納稅人,免征增值稅;自2016年2月1日起對月租金收入不超過100000元的免征教育費附加、水利建設(shè)基金(即防洪費)和地方教育附加;
二、個人所得稅:依據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市個人出租房屋個人所得稅政策的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告 2016年第12號)個人出租住房,暫減按10%的稅率征收個人所得稅。
個人出租房屋取得的租賃收入計算繳納個人所得稅時,稅前依次扣除以下稅、費:
(一)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費;
(二)向出租方支付的租金;
(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用;
(四)稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
三、房產(chǎn)稅:依據(jù)《關(guān)于修改《天津市實施〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則》的通知》(津政發(fā)〔1999〕43號)按租金收入4%征收房產(chǎn)稅。個人出租房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù),不包含增值稅,價稅未分列時,按如下公式計算:不含稅租金收入=租金收入—增值稅稅額,應(yīng)納房產(chǎn)稅=不含稅租金收入*房產(chǎn)稅稅率。
個人出租住房免征印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。
依據(jù):1、《關(guān)于調(diào)整我市個人出租房屋稅收政策的公告》(地稅公告〔2011〕19號)規(guī)定:為貫徹落實營業(yè)稅起征點調(diào)整的稅收政策,充分體現(xiàn)國家對個人的稅收優(yōu)惠,進(jìn)一步規(guī)范我市個人出租房屋的稅收征管,現(xiàn)將有關(guān)個人出租房屋稅收政策調(diào)整如下:
一、對個人出租住房的稅收政策
對個人取得月租金收入不足20000元的,按4%稅率征收房產(chǎn)稅,按0.5%征收率征收個人所得稅。
對個人取得月租金收入超過20000元的,按4%稅率征收房產(chǎn)稅,按1.5%稅率征收營業(yè)稅并按規(guī)定征收附加稅、費,按0.5%征收率征收個人所得稅。
二、對個人出租非居住用房稅收政策
個人取得月租金收入不足20000元的,按12%稅率征收房產(chǎn)稅,按10%稅率征收個人所得稅,免征營業(yè)稅。
個人取得月租金收入超過20000元的,按12%稅率征收房產(chǎn)稅,按10%稅率征收個人所得稅,按5%稅率征收營業(yè)稅并按規(guī)定征收附加稅、費。
三、本公告自2011年11月1日起施行。
2、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第九款:“5.其他個人出租其取得的不動產(chǎn)(不含住房),應(yīng)按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。6.個人出租住房,應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。”
3、《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定:“四、…… 個人出租房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的,其向房屋出租方支付的租金及增值稅額,在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。”
4、《關(guān)于修改《天津市實施〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則》的通知》(津政發(fā)〔1999〕43號)文件所附的《天津市實施〈中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例〉的細(xì)則(修正)》第六條規(guī)定 國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、事業(yè)單位出租的房產(chǎn),個人自有出租的房產(chǎn)及房地產(chǎn)管理部門經(jīng)營的房產(chǎn)(公產(chǎn)、代管產(chǎn)、托管產(chǎn)等),均應(yīng)按房屋租金收入計征。
5、《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務(wù)院令〔1988〕第11號)第三條規(guī)定:納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì),分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定,依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行,財產(chǎn)租賃合同按租賃金額千分之一貼花。
6、《天津市實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》辦法》(津政令第119號)第二條規(guī)定:在本市范圍內(nèi)使用城鎮(zhèn)土地的單位和個人為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人,應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定繳納土地使用稅。
7、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)第二條第二款規(guī)定:對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅。
第二條第三款規(guī)定:對個人出租住房,不區(qū)分用途,在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。
8、《國家稅務(wù)總局關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅有關(guān)問題的公告》稅務(wù)總局公告(2014)57號第一條規(guī)定:增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人,月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元(含3萬元,下同)的,按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅。其中,以1個季度為納稅期限的增值稅小規(guī)模納稅人和營業(yè)稅納稅人,季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元的,按照上述文件規(guī)定免征增值稅或營業(yè)稅。
9、《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大有關(guān)政府性基金免征范圍的通知》(財稅〔2016〕12號)第一條之規(guī)定:一、將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設(shè)基金的范圍,由現(xiàn)行按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過3萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過9萬元)的繳納義務(wù)人,擴(kuò)大到按月納稅的月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元(按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元)的繳納義務(wù)人。本通知自2016年2月1日起執(zhí)行。
10、《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整我市個人出租房屋個人所得稅政策的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告 2016年第12號)一、允許扣除的稅費 個人出租房屋取得的租賃收入計算繳納個人所得稅時,稅前依次扣除以下稅、費:
(一)財產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費;
(二)向出租方支付的租金;
(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財產(chǎn)實際開支的修繕費用;
(四)稅法規(guī)定的費用扣除標(biāo)準(zhǔn)。
二、適用稅率
個人出租住房,暫減按10%的稅率征收個人所得稅;個人出租非居住用房按20%的稅率征收個人所得稅。
本公告自2016年8月1日起施行,《關(guān)于調(diào)整我市個人出租房屋稅收政策的公告》(地稅公告2011年第19號)第一條、第二條中涉及個人所得稅相關(guān)規(guī)定同時廢止。
實務(wù)指南
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