境外子公司房產(chǎn)及土地如何入賬

　　問：A公司在美國成立了一家子公司，擬在美國進(jìn)行生產(chǎn)實現(xiàn)銷售，目前美國公司正處理廠房及設(shè)備的建設(shè)及安裝階段。美國子公司購進(jìn)了一處別墅作為其辦公場所，根據(jù)相關(guān)購買合同，子公司購買了別墅及別墅下方的土地，根據(jù)美國相關(guān)法律，購入的房屋沒有產(chǎn)權(quán)，但是對房屋下方的土地是具有永久使用權(quán)的。購買合同標(biāo)明了同時購買土地及房屋，但并未標(biāo)明土地及房屋各自的價值，境外子公司房產(chǎn)及土地（依據(jù)當(dāng)?shù)胤蓳碛兴袡?quán)或永久使用權(quán)）如何入賬？

　　答：《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第1號》第二條規(guī)定："中國境內(nèi)企業(yè)設(shè)在境外的子公司在境外發(fā)生的交易或事項，境內(nèi)不存在且受法律法規(guī)等限制或交易不常見，企業(yè)會計準(zhǔn)則未作出規(guī)范的，可以將境外子公司已經(jīng)進(jìn)行的會計處理結(jié)果，在符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的原則下，按照國際財務(wù)報告準(zhǔn)則進(jìn)行調(diào)整后，并入境內(nèi)母公司合并財務(wù)報表的相關(guān)項目。"在本案例中，企業(yè)在境外購入一塊擁有所有權(quán)的土地以及其上的房屋建筑物，應(yīng)參照IFRS體系下的《國際會計準(zhǔn)則第16號——不動產(chǎn)、廠場和設(shè)備》（IAS 16）第58段的以下規(guī)定處理：土地和建筑物是相互獨立的資產(chǎn)，應(yīng)分別對其進(jìn)行核算，即使它們是一起購置的也是如此。土地通常具有無限的使用期，因而對其不計折舊。建筑物具有有限的使用期，因此，屬應(yīng)折舊資產(chǎn)。土地價值的增加并不影響其附著建筑物的使用壽命的確定。

　　《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解（2010）》第104頁也有類似規(guī)定，即"企業(yè)外購的房屋建筑物，實際支付的價款中包括土地以及建筑物的價值，則應(yīng)當(dāng)對支付的價款按照合理的方法（例如，公允價值）在土地和地上建筑物之間進(jìn)行分配；如果確實無法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。"因此，A公司應(yīng)盡可能單獨確定購買總價中土地和房屋兩部分各自的公允價值。例如，可以參考近期周邊類似情況的"裸地"的交易價格確定該土地的公允價值，將該土地的公允價值確認(rèn)為"固定資產(chǎn)——土地"，且后續(xù)不計提折舊或攤銷；剩余的購買價款部分計入"固定資產(chǎn)——房屋建筑物"，在該房屋建筑物的預(yù)計剩余使用壽命內(nèi)計提折舊。如果確實無法將購買價款在土地和房屋建筑物之間合理分配的，則應(yīng)將全部價款計入"固定資產(chǎn)——房屋建筑物"，并按照該房屋建筑物的預(yù)計剩余使用壽命計提折舊，但在確定預(yù)計凈殘值時，應(yīng)適當(dāng)考慮房屋使用壽命屆滿時的土地價值的可能影響。

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