赴美國(guó)購(gòu)房:位置和稅優(yōu)比售價(jià)重要
國(guó)內(nèi)很多富裕人群熱衷于去歐美“掃貨”,不只是名牌包包、首飾等奢侈品,更包括房地產(chǎn)。是不是投資國(guó)外的房地產(chǎn)就一定能保值增值?在配置境外房產(chǎn)時(shí),要考慮哪些因素?房產(chǎn)專家就上述問題發(fā)表看法。
全盤“觀稅”
近日發(fā)布的海外房產(chǎn)投資市場(chǎng)的分析報(bào)告顯示,在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響以及人民幣升值等多重因素的催化下,中國(guó)高凈值人群開始更多將目光轉(zhuǎn)向海外房產(chǎn)市場(chǎng)。
但是專家提醒,不同國(guó)家的稅法不同,在投資之前,一定要做足準(zhǔn)備,認(rèn)真比對(duì),做好規(guī)劃。
比如美國(guó)的房產(chǎn)增值稅算法就非常復(fù)雜,擁有五年以上的自住房,個(gè)人可以有25萬美元的免稅額,而夫妻共有房產(chǎn)的免稅額為50萬美元,超過的部分就要看實(shí)際增值金額再分別計(jì)算美國(guó)聯(lián)邦以及房產(chǎn)所在的州和市的稅率。
以一對(duì)住在紐約市的夫妻來說,如果他們要賣掉一棟四年前購(gòu)入、目前自住、并已增值100萬美元的房子,他們可享受50萬美元的免稅額,而剩余的50萬美元的增值額要以30%以上的稅率被征稅,也就是說他們稅后的獲利會(huì)被減掉十幾萬美元。另外,如果這房子是用來投資出租的話,算法又會(huì)不太一樣。
再比如,在美國(guó)持有房產(chǎn),無論住與不住,都是有成本的,因?yàn)樾枰磕杲欢悺?ldquo;拿紐約來講,這個(gè)稅率1%-2%是很正常的。”
專家表示,總的來說,美國(guó)稅務(wù)條款千千萬萬,非常復(fù)雜,且其國(guó)稅局的執(zhí)法能力極高,與中國(guó)人習(xí)慣的相對(duì)簡(jiǎn)單的稅法和執(zhí)法方式都相去甚遠(yuǎn)。所以,在投資之前要了解清楚境外房產(chǎn)每年的持有成本是多少,要交多少稅,不能單純憑感覺。
要會(huì)挑地兒
事實(shí)上,全球資產(chǎn)的投資價(jià)值與其所處的國(guó)家或區(qū)域有很大關(guān)系,投資者不僅要研究不同國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)的稅法,還要考慮所要投資房產(chǎn)所處的地區(qū)。
有媒體報(bào)道稱,自底特律7月18日宣布破產(chǎn)以來,大批中國(guó)投資者“逢低買進(jìn)”底特律房產(chǎn),一買就是幾十處甚至上百處,且“不需要看房,只要選些好的就行”。
專家表示難以理解。“我感覺風(fēng)險(xiǎn)很大。那兒的房子不值錢,包括市中心也根本就沒有人住,未來五年到十年底特律能不能發(fā)展起來都很難講。”
招商銀行與貝恩公司今年5月聯(lián)合發(fā)布的《2013中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》顯示,與2009年和2011年相比,中國(guó)高凈值人群在投資理財(cái)方面的需求更加復(fù)雜,更加關(guān)注“財(cái)富保障”和“財(cái)富傳承”。
“有錢人投資的第一目的是資產(chǎn)保值。”專家稱,“盡管從整體上看,未來十年,投資美國(guó)資產(chǎn)能起到很好的保值功能,但不是美國(guó)任何地區(qū)的房產(chǎn)都是如此。”
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