營(yíng)改增后房企稅點(diǎn)高低有別 財(cái)務(wù)說(shuō)不清

從5月1日，全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)了營(yíng)改增試點(diǎn)，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)。目前雖然已試行了近兩周的時(shí)間，信報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，好多房企的財(cái)務(wù)人員還在培訓(xùn)營(yíng)改增的相關(guān)知識(shí)，但對(duì)于營(yíng)改增后，房企的稅費(fèi)是增還是降，大家眾說(shuō)不一。部分專(zhuān)家認(rèn)為，營(yíng)改增后房企稅點(diǎn)高低有別，將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存。

調(diào)查

部分房企財(cái)務(wù)說(shuō)不清

5月8日，在廊坊一項(xiàng)目銷(xiāo)售處，已懷孕6個(gè)多月的財(cái)務(wù)李女士，正忙著給一，二，三期的業(yè)主們開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。每天約辦理40多戶，這個(gè)情形已經(jīng)有一周多的時(shí)間了。去年就已收房的業(yè)主們，好多沒(méi)有開(kāi)正式發(fā)票，或者開(kāi)了正式發(fā)票但在收房時(shí)因面積變動(dòng)而總房款有變動(dòng)的，都要重新開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票。據(jù)了解，此發(fā)票與房產(chǎn)商未來(lái)繳稅有關(guān)。

據(jù)介紹，截止到6月20日，如果業(yè)主沒(méi)有開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，此后再開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票造成的稅費(fèi)增加由業(yè)主承擔(dān)。同時(shí)，造成此房企有費(fèi)用支出的，也要由該業(yè)主承擔(dān)。

當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)李女士，“營(yíng)改增實(shí)行以后，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，到底是稅收增加了，還是減少了。”

李女士表示，“我們也接受了一些相關(guān)培訓(xùn)，但具體是漲是降，真是說(shuō)不清楚。政策給一個(gè)適應(yīng)期是到6月底，公司要求到6月20日以前，已購(gòu)房業(yè)主購(gòu)房款發(fā)票統(tǒng)一按以前的給弄完。”

當(dāng)天，記者在此項(xiàng)目銷(xiāo)售處碰到三期15號(hào)樓的業(yè)主劉先生來(lái)開(kāi)發(fā)票。劉先生介紹，收房快一年了，因人在北京工作和生活，所以房子一直沒(méi)入住也沒(méi)有裝修，在業(yè)主群里聽(tīng)到這個(gè)消息后，請(qǐng)假來(lái)開(kāi)的發(fā)票。此前他分期付的房款一直都只是收據(jù)。他表示：“我也不知道營(yíng)改增后，買(mǎi)房時(shí)的稅費(fèi)是漲還是降，反正目前換發(fā)票是什么費(fèi)用也沒(méi)有交。就趕過(guò)來(lái)先辦理了。”

房企影響大小難定

據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的通知，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅，還是增值稅，稅率都是5%，契稅稅率沒(méi)有發(fā)生變化。但事實(shí)上，有變化的是被乘數(shù)，也就是要納稅的金額。營(yíng)改增之前，房地產(chǎn)業(yè)是按銷(xiāo)售額的5%征收營(yíng)業(yè)稅。按財(cái)政部公布的信息，營(yíng)改增鋪開(kāi)試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)將按銷(xiāo)項(xiàng)與進(jìn)項(xiàng)的差額，按11%的增值稅稅率來(lái)繳稅。

但多家開(kāi)發(fā)商表示，營(yíng)改增后企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)是增是減，他們心里并沒(méi)有底。

“目前還看不出效果，當(dāng)然房企希望減稅。”泰禾集團(tuán)品牌部總經(jīng)理沈力男如此說(shuō)，但他也表示：“企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)進(jìn)成本，這對(duì)銷(xiāo)售是利好消息。以企業(yè)名義大宗購(gòu)買(mǎi)的行為就會(huì)減少。”

一家中型房企高管則向記者表示，營(yíng)改增試點(diǎn)剛開(kāi)始，由于在新的稅收體系下還沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完全的結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以稅負(fù)是增是減，現(xiàn)在還不好說(shuō)。

鴻坤集團(tuán)品牌總經(jīng)理孫霞表示，“對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響很大，特別是地價(jià)可抵扣稅費(fèi)，意味著北京近期拍出來(lái)的高價(jià)地直接多了3%-4%的利潤(rùn)。”

克而瑞分析師林波也指出，從稅率來(lái)看，增值稅稅率看上去比營(yíng)業(yè)稅稅率有所提高，但營(yíng)業(yè)稅是按營(yíng)業(yè)額全額征收，而增值稅是按差額來(lái)征收的。這其中的關(guān)鍵，在于獲得進(jìn)項(xiàng)的抵扣。也正是在進(jìn)項(xiàng)抵扣的這一環(huán)節(jié)，成為困擾不少開(kāi)發(fā)商的一個(gè)問(wèn)題。

分析不同企業(yè)稅點(diǎn)不同

也有專(zhuān)家表示，“營(yíng)改增”后，更著急的是開(kāi)發(fā)商，對(duì)于動(dòng)輒百億、千億銷(xiāo)售額的房企來(lái)說(shuō)，在稅收新背景下，如何運(yùn)作好企業(yè)，就是生死問(wèn)題了。

據(jù)介紹，“營(yíng)改增”調(diào)整前，房企的銷(xiāo)售稅收=總銷(xiāo)售額×5%（稅率為3%-5%，暫以5%計(jì)算），以某項(xiàng)目1億元的銷(xiāo)售額為例子，調(diào)整前的稅收=1億元×5%=500萬(wàn)元。也就是說(shuō)，調(diào)整前，一個(gè)銷(xiāo)售金額為1億元的項(xiàng)目，房企需要繳納的稅收是500萬(wàn)元。調(diào)整后，房企的銷(xiāo)售額稅收=（總銷(xiāo)售額-成本）×11%，兩者的計(jì)算基數(shù)和稅率都出現(xiàn)調(diào)整。通過(guò)計(jì)算可知，對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果可以扣除的成本超過(guò)5454萬(wàn)元的話，那么總體來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商稅負(fù)會(huì)降低，如果可扣除的成本不多的話，稅費(fèi)成本可能增加。

據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)上海10家房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算，“營(yíng)改增”后，4家公司稅賦減輕，6家公司稅賦增加，平均下來(lái)稅賦的增長(zhǎng)率是0.8%，也就是說(shuō)改成增值稅后賦稅增加還不到1%。據(jù)介紹，根據(jù)這些公司2014年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本進(jìn)行測(cè)算，結(jié)果顯示營(yíng)改增前后的均衡毛利率約為56%，即當(dāng)毛利率水平低于56%時(shí)，營(yíng)改增將改善企業(yè)毛利水平，反之則情況相反。

因此，營(yíng)改增后，企業(yè)只有擁有足夠可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，才能保證稅負(fù)不上升。

專(zhuān)家商業(yè)地產(chǎn)獲利好

也有專(zhuān)家認(rèn)為，房地產(chǎn)和建筑業(yè)納入營(yíng)改增范圍后，商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)重大利好。世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天表示：“營(yíng)改增將有利于促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存。由于企業(yè)購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)可以按照固定資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，可分兩年進(jìn)行增值稅抵扣。這將激發(fā)自用型買(mǎi)家對(duì)于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)需求。”

孫霞也認(rèn)為：“寫(xiě)字樓和商業(yè)可抵扣增值稅，對(duì)于買(mǎi)房企業(yè)來(lái)說(shuō)就是便宜了5%，或是11%，沖擊還是很大的。”

孫祖天認(rèn)為：以辦公樓租賃為例，假設(shè)業(yè)主租戶皆為一般納稅人，可全額抵扣增值稅，則“營(yíng)改增”后，總體交易成本將有所下降，亦即意味著即使在原租金保持不變情況下，實(shí)際交易雙方會(huì)有更大的贏利空間。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，去年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的交易量達(dá)到2560億元，創(chuàng)下歷史新高；國(guó)內(nèi)企業(yè)占到八成的比例，外資占兩成。中國(guó)共有15萬(wàn)家國(guó)有企業(yè)，這其中有相當(dāng)一部分是租賃寫(xiě)字樓來(lái)辦公的。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于金融和服務(wù)企業(yè)也被納入營(yíng)改增范圍，這可能會(huì)引起這一龐大群體中由租改購(gòu)的效應(yīng)，進(jìn)而激發(fā)相當(dāng)一部分企業(yè)購(gòu)買(mǎi)辦公樓的熱情。