房企預(yù)計(jì)迎來(lái)一輪土地增值稅清算高潮

內(nèi)容摘要：由于土地增值稅采用先預(yù)繳后清算的特殊方式，曾多次引發(fā)房企是否欠繳土地增值稅的爭(zhēng)論。

近日張江高科一則關(guān)于會(huì)計(jì)估計(jì)變更的公告讓房企頗為敏感的土地增值稅話題再度浮出水面。

張江高科在公告中提及，為了能提供更穩(wěn)健的會(huì)計(jì)信息，公司擬對(duì)土地增值稅計(jì)提比例進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)變更，通過(guò)對(duì)歷年一手房銷(xiāo)售項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算稅負(fù)測(cè)算后，預(yù)計(jì)計(jì)提土地增值稅稅額在2.4億元至3.2億元區(qū)間，預(yù)計(jì)將減少2014年度當(dāng)期凈利1.7億元至2.4億元區(qū)間。

這可相當(dāng)于將張江高科的凈利潤(rùn)砍掉了近三成。張江高科2014年的凈利潤(rùn)尚不得知，但其在2011年~2013年的凈利潤(rùn)分別為4.67億元、3.70億元、3.72億元。張江高科表示，預(yù)計(jì)2014年凈利潤(rùn)仍將保持平穩(wěn)。

為何光一項(xiàng)土地增值稅的計(jì)提變更就能“吃掉”一家企業(yè)近三成利潤(rùn)？土地增值稅到底該怎么繳，繳多少？隨著國(guó)家和地方加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的清算，全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)受到怎樣的影響？

土地增值稅如何繳？

張江高科的土地增值稅計(jì)提變更前后為何出現(xiàn)較大差距？這與成本確認(rèn)存在一定難度有關(guān)，企業(yè)在土地增值稅的繳納一般會(huì)經(jīng)過(guò)預(yù)繳、計(jì)提、清算的過(guò)程。

土地增值稅的征收實(shí)際是為了防止房地產(chǎn)的暴利，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除土地使用權(quán)成本、開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值額，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。

土地增值稅按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率30%至60%進(jìn)行征收。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%；按照土地增值稅稅率表，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

不難看出，土地增值稅率會(huì)對(duì)房企利潤(rùn)產(chǎn)生重大影響，而且土地增值率越高，被征的土地增值稅就越高。

按照規(guī)定，土地增值稅是按照項(xiàng)目來(lái)結(jié)算。但由于我國(guó)房地產(chǎn)采用預(yù)售制度，在房屋銷(xiāo)售合同簽訂時(shí)，房屋仍在建設(shè)中，成本是個(gè)未知數(shù)，也就無(wú)法確定增值額及征收稅率。

為此，財(cái)政部于1995年發(fā)布的《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。

在某TOP10房企從事過(guò)稅務(wù)工作的張維（化名）對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂銷(xiāo)售合同并收到預(yù)收款時(shí)，就需要按照稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅。然后，開(kāi)發(fā)商會(huì)預(yù)估項(xiàng)目的收入、成本、增值額，按照清算口徑計(jì)提土地增值稅金，等到最終清算時(shí)再多退少補(bǔ)。

張江高科就是一個(gè)典型案例。張江高科在1月5日的公告中稱(chēng)，在此次會(huì)計(jì)估計(jì)變更前，公司對(duì)一手房的銷(xiāo)售，按預(yù)征率即銷(xiāo)售收入的2%計(jì)提并預(yù)交土地增值稅。但因該公司在過(guò)往土地成片開(kāi)發(fā)中涉及到的巨額市政建設(shè)、公建配套、吸養(yǎng)老等成本分?jǐn)偡椒ê徒痤~未得到相關(guān)主管部門(mén)的最終認(rèn)定，因此土地成本難以在各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目上精準(zhǔn)分?jǐn)?，?duì)各銷(xiāo)售項(xiàng)目的增值額及相應(yīng)增值稅率認(rèn)定存在一定困難。

而在前不久，有關(guān)上述認(rèn)定完成，這就意味著張江高科可以自估各銷(xiāo)售項(xiàng)目的增值額及增值稅率。于是，張江高科在最新的公告中表示，公司將變更原來(lái)一手房土地增值稅計(jì)提方法（即按銷(xiāo)售收入2%計(jì)提），改為合理預(yù)計(jì)扣除成本和增值額，對(duì)公司自建的一手房按清算口徑計(jì)提相應(yīng)土地增值稅。

不過(guò)，這依然是張江高科自己的計(jì)提，而不是最終的結(jié)果。稅務(wù)部門(mén)會(huì)對(duì)張江高科進(jìn)行最終土地增值稅清算，最終的清算結(jié)果可能會(huì)與該公司計(jì)提的金額有差異，該差異將在實(shí)際清算當(dāng)期進(jìn)行補(bǔ)提或沖回。

“一般來(lái)說(shuō)，大型房企的計(jì)提稅金與最終清算的稅金額度相差不會(huì)太大，因?yàn)槠髽I(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)項(xiàng)目的收入和成本預(yù)估相對(duì)容易。而小房企，尤其是沒(méi)有上市的房企，在計(jì)提方面可能就不太規(guī)范。”張維告訴記者。

“欠繳”之爭(zhēng)

由于土地增值稅采用先預(yù)繳后清算的特殊方式，曾多次引發(fā)房企是否欠繳土地增值稅的爭(zhēng)論。

最近一次是2013年11月，當(dāng)時(shí)央視報(bào)道稱(chēng)，全國(guó)40余家房企8年來(lái)欠繳土地增值稅超3.8萬(wàn)億元。

隨后被點(diǎn)名房企紛紛發(fā)公告澄清，計(jì)提部分未達(dá)到稅法規(guī)定的土地增值稅清算條件，公司并無(wú)欠繳土地增值稅。

當(dāng)時(shí)就有業(yè)內(nèi)人士表示，央視的報(bào)道確實(shí)存在一定誤讀。按照稅務(wù)部門(mén)的要求，房企已經(jīng)在預(yù)售期間預(yù)繳一部分土地增值稅，要到真正清算時(shí)才能夠知曉并繳納剩余的土地增值稅，期間的計(jì)提是為了更真實(shí)地反映企業(yè)的利潤(rùn)情況，保障現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

按照規(guī)定，土地增值稅的清算條件分兩類(lèi)，一是當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售，或整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，企業(yè)應(yīng)該自行申請(qǐng)清算；二是已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、銷(xiāo)售超過(guò)85%，或取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求對(duì)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

“但即便達(dá)到清算條件，稅務(wù)部門(mén)可能會(huì)出于稅收任務(wù)的調(diào)節(jié)而對(duì)企業(yè)采取延期清算。”張維告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，如果稅務(wù)部門(mén)任務(wù)很緊張，可能會(huì)抓緊清算；但若已完成任務(wù)甚至超額，稅務(wù)部門(mén)可能就會(huì)延期清算，以保證來(lái)年能夠順利完成稅收任務(wù)。

當(dāng)然也不排除有企業(yè)“鉆空子”。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向記者提到，一般而言單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售周期往往3年~5年甚至更長(zhǎng)，這也拉長(zhǎng)了項(xiàng)目的清算周期，一些房企為了保證企業(yè)的現(xiàn)金流會(huì)故意在單個(gè)項(xiàng)目收尾階段留存幾套單元待售，以此來(lái)延遲土地增值稅的清算。

“土地增值稅是影響地產(chǎn)公司利潤(rùn)的很大因素，由于稅率非常高，很多公司都愿意通過(guò)合理的辦法避稅。有些大的項(xiàng)目在土地增值稅上都要上1個(gè)億，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)大。”一位西部地區(qū)地方稅務(wù)局稽查人員黃明（化名）告訴記者，地產(chǎn)公司主流的避稅方式是采用假發(fā)票、夸大廣告費(fèi)用，以此提高項(xiàng)目成本、降低增值率，進(jìn)而減少土地增值稅的繳納。而清查廣告費(fèi)用較為困難，因?yàn)榈胤蕉悇?wù)局只能清查一個(gè)地方的情況，企業(yè)在外地投放的廣告費(fèi)用可能就是自己說(shuō)了算。

各地加強(qiáng)清算

不過(guò)，自2013年底以來(lái)，國(guó)家層面及各地方都在加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的清算工作。

2013年12月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于深入開(kāi)展土地增值稅清算工作的通知》，表示要“深入開(kāi)展好土地增值稅清算工作，全面提高土地增值稅征管質(zhì)量”，并對(duì)此提出一系列要求。例如，要求各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)準(zhǔn)確掌握各項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售情況，對(duì)項(xiàng)目是否達(dá)到清算條件要做到及時(shí)掌握、有效控管；對(duì)于達(dá)到可要求清算條件的項(xiàng)目，要依照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的要求及時(shí)進(jìn)行評(píng)估，在確認(rèn)具備清算、審核條件后，通知納稅人進(jìn)行清算申報(bào)。

隨后，包括廣東、海南、河北、湖南、吉林、新疆、大連、青島、江西等地紛紛公布了2014年度土地增值稅清算計(jì)劃、調(diào)整土地增值稅征收政策、制定完善規(guī)范的土地增值稅征管政策文件。

整體來(lái)看，各地方土地增值稅征收政策的變化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一是預(yù)征率的提高，比如新疆自2014年4月1日起，將住宅土地增值稅預(yù)征率由1%以?xún)?nèi)調(diào)整為3%以?xún)?nèi)，各個(gè)地方有一些細(xì)微的差異，但大多數(shù)地方的預(yù)征率集中2%~5%之間。二是對(duì)清算主體的強(qiáng)調(diào)，例如廣東在2014年7月發(fā)文，明確了房企、中介機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算中各自應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，特別強(qiáng)調(diào)了土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，納稅人應(yīng)對(duì)清算申報(bào)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

在具體操作層面，去年以來(lái)，各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)基本上是先開(kāi)展排查工作，摸底當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，然后確定應(yīng)清算和可清算項(xiàng)目。同時(shí)，進(jìn)一步規(guī)范、完善清算政策、流程，統(tǒng)一執(zhí)行清算口徑，集中力量進(jìn)行土地增值稅清算審核。

這也意味著，房企將迎來(lái)一輪土地增值稅清算高潮。一位房企內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者表示，其公司財(cái)務(wù)部總監(jiān)正帶隊(duì)研究此事。

從上市房企的公開(kāi)數(shù)據(jù)中也可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅是房企較大的一項(xiàng)成本，也是影響其利潤(rùn)的較大因素。以毛利率處于中端水平的萬(wàn)科為例，其在2010年~2013年繳納的土地增值稅分別為26.7億元、37.1億元、46.6億元、35.8億元，分別占營(yíng)業(yè)成本的8.9%、8.6%、7.1%、3.9%。而毛利率處于高端水平的招商地產(chǎn)，其在在2010年~2013年繳納的土地增值稅分別占營(yíng)業(yè)成本的11.7%、29.3%、21.8%、14.3%。

對(duì)于那些操作規(guī)范的大型房企來(lái)，這或許不會(huì)有太大影響，因?yàn)橛幸?guī)模相當(dāng)?shù)挠?jì)提稅金時(shí)刻準(zhǔn)備著。但對(duì)于缺乏資金、計(jì)提不規(guī)范的企業(yè)來(lái)說(shuō)，這可能就成了一把達(dá)摩克利斯之劍。