基本概念比較《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》，是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所定義的投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而有之的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)，不屬于投資性房地產(chǎn)。
在投資性房地產(chǎn)方面，稅法規(guī)定與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定差異較大。《企業(yè)所得稅法》中沒有專門規(guī)定投資性房地產(chǎn)的概念。從稅法上區(qū)分，投資性房地產(chǎn)可以區(qū)分為房屋、建筑物和土地使用權(quán)。其中，房屋、建筑物歸入固定資產(chǎn)，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定計(jì)算固定資產(chǎn)折舊并扣除；土地使用權(quán)應(yīng)歸入無形資產(chǎn)，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定計(jì)算無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用并扣除。
投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)
1.投資性房地產(chǎn)確認(rèn)和扣除的差異
在會(huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。
在稅務(wù)處理上，按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)的投資性房地產(chǎn)，區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)分別處理：
�。�1）經(jīng)會(huì)計(jì)處理確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的房屋、建筑物，按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，如已足額提取折舊仍繼續(xù)使用的房屋、建筑物，不再確認(rèn)為固定資產(chǎn)，不得計(jì)算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經(jīng)營租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認(rèn)為固定資產(chǎn)并計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。
�。�2）經(jīng)會(huì)計(jì)處理確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán)，按照《企業(yè)所得稅法》第十二條規(guī)定，與經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的無形資產(chǎn)不得計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。已出租的土地使用權(quán)，即以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，可以確認(rèn)為無形資產(chǎn)并計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，即企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，目前沒有用于經(jīng)營活動(dòng)的，不能確認(rèn)為無形資產(chǎn)，不得計(jì)算攤銷費(fèi)用扣除。該土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時(shí)，可按照《企業(yè)所得稅法》第十六條規(guī)定，按其計(jì)稅基礎(chǔ)扣除。
2.投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量與計(jì)稅基礎(chǔ)
在會(huì)計(jì)處理上，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出；自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成；以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足規(guī)定確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本；不滿足規(guī)定確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。
在稅務(wù)處理上，投資性房地產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)。所謂歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)實(shí)際發(fā)生的支出。企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)期間產(chǎn)生資產(chǎn)增值或損失，除稅收規(guī)定可以確認(rèn)損益的外，不得調(diào)整有關(guān)資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。企業(yè)區(qū)分房屋、建筑物和土地使用權(quán)按照下列原則確定投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)：
�。�1）房屋、建筑物的計(jì)稅基礎(chǔ)。外購的房屋、建筑物，按購買價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結(jié)算前實(shí)際發(fā)生的支出作為計(jì)稅基礎(chǔ)；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值與最低租賃付款額現(xiàn)值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，作為計(jì)稅基礎(chǔ)；通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的房屋、建筑物，按該資產(chǎn)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)。
�。�2）土地使用權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)。外購的土地使用權(quán)，按購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于該項(xiàng)資產(chǎn)的其他支出作為計(jì)稅基礎(chǔ)；通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組取得的土地使用權(quán)，按該土地使用權(quán)的公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為計(jì)稅基礎(chǔ)。