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商品房開發(fā)的土地成本核算有貓膩
房地產開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)的土地成本核算中，往往存在一些嚴重問題，主要體現在3個方面：
一是一些開發(fā)商常常將后期開發(fā)商品房的土地成本，計入前期商品房的成本。如一次性征用了一大塊土地，但需分兩期開發(fā)，開發(fā)商可能在開發(fā)第一期商品房時，就將所征用土地使用權的成本全部計入。待到開發(fā)第二期商品房時，再將后期征用的其他開發(fā)項目的土地成本計入其中。這樣以來，開發(fā)商始終有一塊成本已提前列支并稅前扣除的“賬外土地”。
二是一些開發(fā)商往往對自用經營性房產、配套用房、違章及臨時建筑等，不分攤或少分攤土地成本，而是將應由這些建筑分攤的土地成本全部或部分攤入對外銷售的商品房。這樣，開發(fā)商在降低自用經營性房產、配套用房、違章及臨時建筑等成本的同時，提高了商品房的銷售成本，而且也使得應由自用經營性房產、配套用房、違章及臨時建筑等應分攤的土地成本，隨著商品房的銷售而全部提前得到稅前扣除，從而偷逃了國家稅收。
三是幾乎所有的開發(fā)商都沒有解決好土地使用權使用期限高于房屋、建筑物預計使用年限的問題，在結轉開發(fā)商品房所征用土地的成本時，開發(fā) 商不僅將土地使用權的賬面價值一次性地全部轉入了商品房的開發(fā)成本，而且也全額轉入了商品房的銷售成本。
由于國家規(guī)定為開發(fā)商品房征用的土地使用年限為70年，而商品房的使用壽命一般為40年至50年，一旦商品房報廢，土地使用權尚有20年至30年的使用期，從表面上看是消費者購買商品房的使用期限與其占用的土地使用權的使用期限不配套，但實質上是開發(fā)商將超過商品房使用年限的土地使用權的征用成本，攤派給了消費者。
造成上述問題的原因是多方面的。有政策不協調、不配套的問題，有開發(fā)商執(zhí)行稅法和會計準則、制度不嚴肅、不認真的問題，有開發(fā)企業(yè)的會計人員對政策理解不全面、執(zhí)行不到位的問題，當然也有一些開發(fā)商弄虛作假、營私舞弊的問題。
由于我國對征用土地實行的是有償出讓有限使用年限的政策，而對房屋實行的又是沒有年限限制的所有權政策，這兩種政策對于集所有權和使用權于一體的房屋（或建筑物）的成本核算而言，產生矛盾也在所難免。
另外，從會計核算角度來看，對于房屋的構建成本（不含土地成本）要求按照“會計估計”的折舊年限計提折舊，一般為不低于20年，另一方面對于房屋所占用的土地成本，要求在土地使用年限內平均攤銷（一般為40年至70年），這種不同的政策和口徑自然容易造成混亂。
筆者認為，開發(fā)商在會計核算時一定要嚴格執(zhí)行會計準則或會計制度的規(guī)定，按照合理、合規(guī)和實事求是的原則歸集、分攤和分配土地成本，不故意混淆土地成本的核算，在納稅申報時一定要嚴格按照稅法的規(guī)定，不故意調節(jié)計稅成本，確保會計核算和納稅申報的正確性。另外，開發(fā)商還必須誠信經營，確保不侵害商品房消費者的合法權益。
責任編輯：zoe
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