商品房面積差異的處理

來源: 讀者上傳編輯： 2009/11/23 16:20:23　　字體：大小

　　商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同中應當明確面積差異的處理方式，企業(yè)在稅務處理中相應也要依據合同約定確定商品房的銷售收入。

　　《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。

　　1、按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

　　按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發(fā)企業(yè)應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。

　　如果誤差范圍在合同約定的范圍之內，則按照合同約定總價款確定商品房計稅銷售收入，如果重新約定總價款，則需要按照雙方重新約定的總價款確定商品房計稅銷售收入。買受人退房的，房地產企業(yè)可以沖減當期計稅銷售收入，但支付的違約金不能沖減計稅銷售收入。

　　2、按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

　　合同未作約定的，按以下原則處理：

　　（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　面積誤差比＝（產權登記面積－合同約定面積）/合同約定面積×100%

　　當面積誤差比絕對值超過3%時，房地產企業(yè)有可能支付客戶退房的房價款利息以及承擔超出3%部分的房價款，還有可能雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款。

　　支付給客戶退房款可以沖減其當期計稅銷售收入，支付給客戶的利息相當于占用客戶資金支付的資金使用費，不能沖減計稅銷售收入，自行承擔的房價款既有賠償的性質也帶有一定捐贈的性質，房地產企業(yè)可以不做納稅處理，仍然按照合同約定價款確定計稅銷售收入。雙倍返還客戶絕對值超出3%部分的房價款房地產企業(yè)可以沖減其當期計稅銷售收入。

　　房地產開發(fā)企業(yè)需要注意《營業(yè)稅條例實施細則》第十五條的規(guī)定納稅人發(fā)生應稅行為，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。所以其無論自行承擔超出3%部分的房價款還是雙倍返還絕對值超出3%部分的房價款給買受人，其為買受人開具的發(fā)票應當是凈額顯示，或者將雙倍返還款視為折扣，將合同價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明。

　　3、按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

責任編輯：zoe

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