為加強房地產稅收管理，今年國家稅務總局先后下發(fā)了《關于印發(fā)房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）和《關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）。對房地產業(yè)企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算分別提出了要求，盡管這兩個稅種都是以所得額為計稅依據，但二者仍存在明顯差異。

　　差異一：匯（清）算時間不同房地產企業(yè)的企業(yè)所得稅征收，實行年中預繳、年終匯算清繳的方式，即每年匯算一次，不論開發(fā)產品是否完工，每年均按開發(fā)產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目后的應納稅所得額征稅。而土地增值稅清算則采取項目清算，只有項目到達清算條件才清算，按收入減扣除項目后的增值額征稅。一般是在開發(fā)項目完工且銷售達到一定比例后進行清算，項目開發(fā)銷售時間長，則清算時間跨度長。項目開發(fā)銷售時間短，則清算時間跨度短。

　　國稅發(fā)[2009]91號文件第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

　　1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　　2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

　　3.直接轉讓土地使用權的。

　　第十條又規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

　　2.取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

　　3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　　4.省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　差異二：成本項目計算不同在計算開發(fā)產品的單位成本時，企業(yè)所得稅匯算要求按6項原則細分核算成本項目。國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定，成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產品開發(fā)、建造過程中的各項耗費，而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則包括可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則和權益區(qū)分原則。

　　而土地增值稅在清算時，只要求按普通標準住宅和非普通標準住宅兩個項目分開清算。國稅發(fā)[2006]187號文件第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

　　差異三：扣除項目存在差異房地產開發(fā)企業(yè)在計算其企業(yè)所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他合理非支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括支付土地價款、房地產開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金和加計扣除等內容。

　　在土地增值稅扣除項目中，與企業(yè)所得稅不同的地方，表現(xiàn)在房地產開發(fā)費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發(fā)生數額扣除，而是按一定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發(fā)生的成本費用，而是按土地成本和開發(fā)成本合計數的20%計算扣除。除此以外，房地產開發(fā)成本是以實際發(fā)生的成本費用扣除，要求取得合法有效憑證。

　　在企業(yè)所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規(guī)定計算預提部分費用。

　　國稅發(fā)[2009]31號文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發(fā)生的成本，即：

　　1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

　　2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

　　差異四：利息費用存在差異在企業(yè)所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業(yè)要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合并計算扣除。利息費用符合一定條件的，可以選擇據實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。

　　《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第三項規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發(fā)費用），是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。