2007年9月10日，聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱聯(lián)華信托）與澳大利亞國(guó)民銀行簽署了一項(xiàng)協(xié)議，國(guó)民銀行將收購(gòu)聯(lián)華信托20%的股份。
肇始于2006年的國(guó)內(nèi)信托公司引進(jìn)外資的熱潮，隨著眾多“聯(lián)姻”關(guān)系的不斷破裂而引發(fā)了大面積的爭(zhēng)議。
對(duì)此，思維敏捷的聯(lián)華信托總裁李曉東直言：“我們引進(jìn)外腦，并非因?yàn)樾枰X，而是希望以此給聯(lián)華的未來(lái)帶來(lái)新的機(jī)遇。”
“非洲有一種鳥叫鱷鳥，是替鱷魚剔牙的一種動(dòng)物，靠吃鱷魚牙縫中殘留的肉絲為生，鱷魚的嘴巴是最危險(xiǎn)的，但是由于雙方互惠的關(guān)系，鱷魚從來(lái)不傷害他。在聯(lián)華與銀行之間，銀行就是那只鱷魚，而聯(lián)華就是那只鱷鳥�！崩顣詵|如是為《首席財(cái)務(wù)官》雜志解釋了此次協(xié)議簽署的初衷，同時(shí)也為這家僅有四年歷史卻成績(jī)斐然的公司的生存之道做了形象的注腳。
我國(guó)信托業(yè)恢復(fù)于1979年，經(jīng)歷了上個(gè)世紀(jì)90年代的急速發(fā)展，證券交易所里有一半席位都是信托公司的，但經(jīng)過五次大規(guī)模整頓后，現(xiàn)在信托業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模才剛到證券業(yè)的一半。隨之廣國(guó)投破產(chǎn)，“愛建事件”和“金新乳品事件”，以及伴隨德隆系的覆滅而停業(yè)整頓的金新信托、伊斯蘭信托、慶泰信托事件的發(fā)生，人們逐漸對(duì)信托行業(yè)有了偏見。至今，同是作為現(xiàn)代金融的四大支柱之一，本土信托業(yè)不但沒有跑過證券業(yè)，跟另外兩大行業(yè)的發(fā)展規(guī)模也相去甚遠(yuǎn)。
看上去，李曉東用“鱷鳥”來(lái)比喻信托業(yè)當(dāng)前的生存狀況非常貼切，也正是基于他對(duì)行業(yè)的清晰認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)確的判斷，以及為之設(shè)定的切實(shí)可行的發(fā)展路徑，為聯(lián)華信托迎來(lái)了業(yè)績(jī)的高漲。
作為一家業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的信托公司，截至2007年6月底，聯(lián)華信托已累計(jì)開展信托項(xiàng)目141個(gè)，共計(jì)100.1億元，目前累計(jì)順利結(jié)束的77個(gè)，共計(jì)33.4億元。其中存續(xù)信托項(xiàng)目64個(gè)，信托資產(chǎn)總額68.5億元，實(shí)收信托67.4億元，所有到期信托計(jì)劃均及時(shí)或提前兌付，全部達(dá)到或超過預(yù)期收益。2006年公司凈利潤(rùn)4402萬(wàn)元，年增長(zhǎng)率高達(dá)42%.
“我喜歡走有創(chuàng)造性的道路，現(xiàn)在所走的每一步都是公司拿著砍刀劈出來(lái)的�！泵鎸�(duì)這家年輕公司驕人的成績(jī)單，李曉東頗有感慨地向記者表示。
借力打力 合作共贏
“希望能夠與澳大利亞國(guó)民銀行合作成功，聯(lián)華信托看重的是這家位居世界500強(qiáng)且有170多年歷史的金融機(jī)構(gòu)能給其帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性融資方面的專業(yè)知識(shí)�！崩顣詵|坦言。澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)證券化的比例是全世界最高的，超過50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于英國(guó)的17%和美國(guó)的12%，位居全球第一。現(xiàn)今世界上許多地區(qū)，尤其是亞太地區(qū)，像日本、新加坡，中國(guó)的香港和臺(tái)灣等的REITs業(yè)務(wù)都是在一定程度上借鑒了澳大利亞房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)。與之合作，聯(lián)華信托認(rèn)為這不僅能夠從中得到產(chǎn)品研發(fā)以及產(chǎn)品創(chuàng)新方面的技術(shù)支持，同時(shí)還可以“嫁接”到關(guān)于金融風(fēng)險(xiǎn)控制的豐富經(jīng)驗(yàn)。
此外，對(duì)于聯(lián)華信托來(lái)講這也是一次接觸國(guó)際化和配合客戶發(fā)展的機(jī)遇。從QFⅡ到QDⅡ再到港股直通車，雖然中國(guó)對(duì)此的監(jiān)管還未完全放開，但是中國(guó)資本流動(dòng)的國(guó)際化已經(jīng)駛?cè)肟燔嚨�。�?lián)華信托意識(shí)到自身的發(fā)展也要逐漸隨著客戶國(guó)際化，逐步具備為客戶在全球范圍內(nèi)配置資源的理念和能力。聯(lián)華信托必須具備支撐客戶海外投資的能力。
此前的2007年9月5日，聯(lián)華信托就已經(jīng)牽手福州市商業(yè)銀行創(chuàng)新推出全開放式新股申購(gòu)理財(cái)產(chǎn)品——金石理財(cái)。該產(chǎn)品由福州市商業(yè)銀行負(fù)責(zé)發(fā)行，并由其代表投資者向受托人（聯(lián)華信托）交付資金，具有完全開放和信托利益及時(shí)分配的特點(diǎn)。自發(fā)行起短短五天信托計(jì)劃即正式成立，募集資金3.12億元，由于高流動(dòng)性安排的設(shè)計(jì)，目前該產(chǎn)品的信托資金規(guī)模已達(dá)26億元，且還在不斷增加。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)基金與信托研究所邢成博士認(rèn)為，中國(guó)分業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀，金融機(jī)構(gòu)之間可以通過互相合作，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的路徑發(fā)展。特別是今年年初“新兩規(guī)”的頒布更加強(qiáng)調(diào)了合格的機(jī)構(gòu)投資人在信托計(jì)劃中的作用。銀行可作為機(jī)構(gòu)投資者的角色以更加龐大的資金進(jìn)入信托計(jì)劃。
聯(lián)華信托對(duì)于合作共贏的理解是，以信托業(yè)的現(xiàn)狀而言，自身的壯大必須依靠與戰(zhàn)略伙伴的合作。因此，聯(lián)華信托將自己定位為一個(gè)“產(chǎn)品的生產(chǎn)商和制造商”，而不是一個(gè)龐大的金融機(jī)構(gòu)。銀行基于大量的網(wǎng)點(diǎn)可以成為“金融超市”，而信托公司應(yīng)該成為“金融超市”的供貨商，將力量集中在產(chǎn)品的研發(fā)和信托財(cái)產(chǎn)的管理上，向銀行等機(jī)構(gòu)投資者提供好的產(chǎn)品，并減少營(yíng)銷成本，從這種意義上看，聯(lián)華的生產(chǎn)效率將大大提高，并將真正成為金融業(yè)的橋梁。“我們所需做的就是兩點(diǎn)，第一做好我們的產(chǎn)品，第二研究銀行及客戶的需求，謀求銀行與信托的雙贏�！崩顣詵|解釋說。
目前，聯(lián)華信托已與多家銀行開展合作：今年上半年與建設(shè)銀行合作推出了龍信系列產(chǎn)品；今年6月末與工商銀行簽 訂了30億元的“聯(lián)信。恒盛”銀行信貸資產(chǎn)受讓；這種合作不僅可以豐富銀行的中介業(yè)務(wù)品種，也有利于信托公司擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，增強(qiáng)信托資金的安全性。包括民生銀行、光大銀行、興業(yè)銀行等在內(nèi)的各家銀行都在與聯(lián)華信托積極洽談該類業(yè)務(wù)。
內(nèi)部專業(yè) 外部多元
李曉東在詮釋聯(lián)華信托的品牌時(shí)特別強(qiáng)調(diào) “專注和專業(yè)”�！八^專業(yè)化就是內(nèi)部的專業(yè)化+外部的多元化�！�
“棄泛從�！保�(lián)華信托經(jīng)歷了一次努力的轉(zhuǎn)型。公司成立之初，也不可避免的陷入了“人類的想像力有多寬，信托的業(yè)務(wù)范圍就有多寬”的怪圈，力求將信托行業(yè)靈活的特點(diǎn)發(fā)揮到極致，全力打造“金融百貨公司”， 涉及的業(yè)務(wù)范圍多達(dá)幾十種。迫于風(fēng)險(xiǎn)的壓力，以及核心競(jìng)爭(zhēng)力的缺失，聯(lián)華在一年之后終于明確了自身的功能定位，提出以房地產(chǎn)信托為主、以銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)為輔、兼顧其他業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方針。
2003年6月13日，央行出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（即“121號(hào)文”），要求房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金在整個(gè)項(xiàng)目中所占比例從20％提高到35％，這使得過于依賴銀行貸款的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨普遍的資金饑渴。對(duì)整個(gè)本土信托業(yè)來(lái)講，無(wú)疑是一個(gè)重大機(jī)遇。
在國(guó)際上，房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)開發(fā)商最主要的資金來(lái)源，銀行貸款不過是其補(bǔ)充部分。世邦魏理仕在上海發(fā)表最新研究報(bào)告，稱截至2007年6月底，亞洲共有11只房地產(chǎn)投資信托基金上市，市值超過800億美元，約為2005年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的兩倍。而我國(guó)將于明年年底前登陸上海證券交易所的中國(guó)內(nèi)地首個(gè)“房地產(chǎn)投資信托”（REITs），從而將改寫中國(guó)只有房地產(chǎn)信貸而沒有房地產(chǎn)金融的歷史。
但實(shí)際上，自聯(lián)華信托成立的2003年以來(lái)，盡管有了政策優(yōu)勢(shì)，鑒于規(guī)模和實(shí)力所限，一些房地產(chǎn)商曾明確表示在同一條件下，融資肯定“找銀行，不找信托”。
對(duì)此，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)一路打拼過來(lái)的李曉東清醒地意識(shí)到，社會(huì)上的種種誤區(qū)、偏見及不信任產(chǎn)生的主要原因還是出在信托行業(yè)自身，瓶頸扭轉(zhuǎn)的關(guān)鍵就在于如何贏得社會(huì)的尊敬和信賴。聯(lián)華只有設(shè)計(jì)出符合客戶需求，推出在滿足客戶剛性需求基礎(chǔ)之上又富有彈性特色的產(chǎn)品，才能獲得客戶信賴。
“銀行、證券、信托可以聯(lián)合起來(lái)為一個(gè)開發(fā)商服務(wù)，信托負(fù)責(zé)選好項(xiàng)目，銀行負(fù)責(zé)銷售，券商負(fù)責(zé)上市之前私募的融資支持和上市之前的安排，把各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力集中在各自最熟悉的領(lǐng)域，這樣可以實(shí)現(xiàn)共贏。”李曉東堅(jiān)持認(rèn)為在某種意義上，四大支柱應(yīng)該可以成為一個(gè)利益共同體。
經(jīng)歷了四年的市場(chǎng)歷練，聯(lián)華一系列的成功產(chǎn)品終于叩開了地產(chǎn)商曾經(jīng)為之緊閉的大門：“聯(lián)信。寶利”中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃，被譽(yù)為國(guó)內(nèi)首個(gè)準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金；2005年創(chuàng)新性地提出“夾層融資”概念，豐富了房地產(chǎn)融資品種；2006年與中信證券同時(shí)被央行選為REITs試點(diǎn)機(jī)構(gòu)；今年8月推出聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃，作為首支本土房地產(chǎn)基金吸引了招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等數(shù)十家一線品牌地產(chǎn)商加盟，受到國(guó)內(nèi)外的廣泛關(guān)注。聯(lián)華信托一步步奠定了其在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的領(lǐng)先地位。
“鱷鳥法則”的啟示還在于，內(nèi)部專業(yè)化還需外部廣泛的多元化合作來(lái)支撐，才能令這種“共生”關(guān)系發(fā)揮最大的效益。
“聯(lián)信。寶利”這個(gè)產(chǎn)品融合了許多創(chuàng)舉，這個(gè)經(jīng)過精心設(shè)計(jì)的產(chǎn)品使得聯(lián)華信托一夜成名。第一次引入銀行做產(chǎn)品的托管機(jī)構(gòu)，解決了投資人的信任問題；引進(jìn)了當(dāng)時(shí)在中國(guó)惟一具有一級(jí)資質(zhì)的外資房地產(chǎn)顧問公司——戴德梁行來(lái)做投資管理顧問并對(duì)每個(gè)擬投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究，增強(qiáng)了內(nèi)部流程的透明和優(yōu)化；聘請(qǐng)全球最大的會(huì)計(jì)師事務(wù)所——普華永道來(lái)做“聯(lián)信。寶利”的審計(jì)，打消了投資人對(duì)收益是否公平的顧慮；投資人關(guān)心的是信托計(jì)劃的設(shè)立和選擇的項(xiàng)目是不是合法的問題，聯(lián)華信托專門聘請(qǐng)北京君澤君律師事務(wù)所做信托計(jì)劃的法律顧問，由他們參與項(xiàng)目的盡職調(diào)查并出具法律意見書�！白詈鬄榱苏嬲龅秸\(chéng)信，讓投資人放心，聯(lián)華信托還把受益人的權(quán)益保障詳盡地寫進(jìn)了‘聯(lián)信。寶利’信托計(jì)劃書里，創(chuàng)下了‘信托業(yè)有史以來(lái)最長(zhǎng)的信托計(jì)劃書’的紀(jì)錄——42頁(yè)�！碧峒斑@個(gè)令人驕傲的項(xiàng)目，李曉東至今如數(shù)家珍。
2003年聯(lián)華信托發(fā)行了第一個(gè)5000萬(wàn)元的信托計(jì)劃，花了一個(gè)多月時(shí)間還沒募集到全額的資金，現(xiàn)在投資者在早上五點(diǎn)多起來(lái)，排隊(duì)購(gòu)買聯(lián)華信托的產(chǎn)品。市場(chǎng)的成功并不是這個(gè)產(chǎn)品成功的全部意義，李曉東認(rèn)為，“這個(gè)產(chǎn)品的最大成功之處在于解決了信托產(chǎn)品的治理結(jié)構(gòu)問題，并最終贏得了投資者對(duì)產(chǎn)品的信任。”
專注地產(chǎn) 探索直融
與大部分信托公司不同，信托業(yè)務(wù)收入已成為聯(lián)華信托最主要的收入來(lái)源。去年公司信托業(yè)務(wù)收入達(dá)到了6409萬(wàn)元，占總收入的比例達(dá)到60%.公司去年實(shí)現(xiàn)的信托報(bào)酬率為1.79%.今后聯(lián)華將更集中于研發(fā)機(jī)構(gòu)客戶的信托產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)化、可流通、證券化的公募產(chǎn)品。
本土企業(yè)中最早嘗試信托融資的企業(yè)是地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科。2003年萬(wàn)科與新華信托合作，申請(qǐng)總額不超過人民幣3億元，用于深圳大梅沙萬(wàn)科東海岸項(xiàng)目的開發(fā)。當(dāng)時(shí)采用信托貸款融資的方式在我國(guó)還并不流行，許多行業(yè)人士評(píng)價(jià)萬(wàn)科采取這樣的融資方式足以體現(xiàn)出地產(chǎn)行業(yè)的融資窘境。經(jīng)過幾年的發(fā)展如今信托融資隱隱然已有行業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的主流之勢(shì)。
2007年8月17日，聯(lián)華信托率先推出了國(guó)內(nèi)第一支基金型房地產(chǎn)信托——聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)基金型信托計(jì)劃。對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)界和金融界來(lái)說，聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)基金信托無(wú)疑是一個(gè)里程碑式的產(chǎn)品。對(duì)于目前正處在轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)行業(yè)，向大企業(yè)集中的趨勢(shì)非常明顯，“找錢”和“找項(xiàng)目”對(duì)開發(fā)商來(lái)說一樣重要，聯(lián)信精瑞房地產(chǎn)基金信托的推出，正好可以為一些房地產(chǎn)企業(yè)解決項(xiàng)目和資金的去向問題。
作為直接融資的另一種方式，REITs也是聯(lián)華信托一直在努力尋求突破的方向。2006年10月，央行選擇聯(lián)華信托和中信信托作為REITs的兩個(gè)試點(diǎn)金融機(jī)構(gòu)，并在銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托的實(shí)施和監(jiān)管方案的研究。
據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)有許多上市房地產(chǎn)公司正緊鑼密鼓地籌備REITs上市。今年初保利地產(chǎn)在其最大商業(yè)項(xiàng)目——保利水城動(dòng)工時(shí)就曾透露將把旗下各寫字樓、商場(chǎng)等商用項(xiàng)目打包，籌備REITs上市。而正籌備回歸A股市場(chǎng)的富力地產(chǎn)，近年商用物業(yè)開發(fā)比例大增，同樣希望通過REITs籌集更多資金。屆時(shí)已經(jīng)占據(jù)先機(jī)的聯(lián)華信托的未來(lái)值得期待。
“中國(guó)房地產(chǎn)的市場(chǎng)很大，但是我們只想做1%~2%的市場(chǎng)份額。要做一個(gè)市場(chǎng)一定要知道自己想做什么，但是更重要的是要清楚什么是自己能做的�！痹诓稍L結(jié)束前以“雄心與理性的交融”來(lái)詮釋“鱷鳥法則”內(nèi)涵的李曉東心態(tài)平和地表示。
總結(jié)德國(guó)、法國(guó)和芬蘭的情況，并比照此前我們分析過的日本和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的情況看，其資產(chǎn)市場(chǎng)上漲的機(jī)理是非常類似的，資產(chǎn)重估結(jié)束的宏觀經(jīng)濟(jì)條件也比較接近，其中比較明顯的是匯率升值過程的大體結(jié)束，以及貨幣信貸增長(zhǎng)率大幅度下降并伴隨信貸市場(chǎng)利率的持續(xù)上升。
