據(jù)悉，2007年是廣州住宅用地最活躍的一年。全市總共成交住宅用地50余宗，其中27塊地的地價(jià)因?yàn)閷覍宜⑿铝藚^(qū)域地價(jià)的新高，被稱為地王。但截至目前，27塊地王共有24塊地并未開發(fā)或銷售。

　　賬上“地王”并不虧損

　　為何高價(jià)買來土地，卻遲遲不開發(fā)？記者調(diào)查了某房產(chǎn)巨頭當(dāng)年用8000多元/平方米(樓面地價(jià))拿下的廣州西部一個(gè)地塊。按照廣州地價(jià)通常占房?jī)r(jià)的30%—50%計(jì)算，該地塊若開發(fā)，房子價(jià)格至少為1.6萬元/平方米。而與其一墻之隔的另一個(gè)在售豪華樓盤，毛坯價(jià)才9000多元。對(duì)此，知名地產(chǎn)界人士、奧園前副總裁張維倫直言：“如果進(jìn)行了開發(fā)銷售，開發(fā)商會(huì)直接產(chǎn)生虧損。”

　　“當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，開發(fā)商寧愿把它的這部分開發(fā)資金，投入到其他土地。”張維倫說，“房企(上市公司)考慮的是，如果不開發(fā)，那么這塊土地對(duì)于他的財(cái)務(wù)報(bào)表來講，是一塊資產(chǎn)，但如果開發(fā)，除了大量的現(xiàn)金投入外，在市場(chǎng)售價(jià)不理想的情況下，對(duì)他來講就是一個(gè)虧損。”

　　業(yè)內(nèi)人士還透露，在2008年很多地王不開發(fā)的另一個(gè)原因是，房產(chǎn)商資金鏈出了問題。

　　熬夠時(shí)日“穩(wěn)賺不賠”

　　地王們曬了兩年太陽，但據(jù)透露，一些開發(fā)商“并不擔(dān)心”。這又是為什么？

　　張維倫分析：“為什么地王們不擔(dān)心？他們唯一需要爭(zhēng)取的就是時(shí)間，一旦時(shí)間達(dá)到了，整個(gè)土地和房屋升值的時(shí)候，價(jià)格的空間就出來了，那么他的地王就開發(fā)，可以消化了。”

　　他以上海湯臣一品為例，2005年湯臣一品以11萬元/平方米開售，當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是“瘋子的價(jià)格”，四年來幾乎無人問津。但2009年6月以來，銷售突然火爆，目前已售30套，均價(jià)接近10萬/平方米。“因?yàn)樯虾Ｆ渌�的房屋的價(jià)錢也上來了，因此，我們覺得地王是一個(gè)歷史的過渡”。

　　隨著2009年樓市的好轉(zhuǎn)，張維倫估計(jì)：未來一兩年，這些地王會(huì)動(dòng)工。

　　些少定金“拿大禮包”

　　即是說，只要給予足夠的時(shí)間，開發(fā)商不會(huì)因?yàn)槟昧说赝醵�遭受太大損失。更重要的是，這些曬太陽的地王幾乎都沒有足額繳納土地出讓金。以廣州某個(gè)數(shù)十億元的地塊為例，最初的定金只有8000萬元。

　　廣州市國土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人說，2007年未開發(fā)的地王除了拆遷和規(guī)劃問題外，其余開發(fā)商都沒有足額交納土地出讓金。低廉的拿地成本，讓開發(fā)商能夠自如地選擇開不開發(fā)。而拿了天價(jià)地王后，開發(fā)商還會(huì)獲得一個(gè)“大禮包”。

　　中原地產(chǎn)一位行家分析：“地王出來以后，周邊的一些在售樓盤基本上都會(huì)在一個(gè)月之內(nèi)有明顯的提價(jià)，提價(jià)幅度多在1000元到3000元，漲幅在10%左右。”

　　隨著開發(fā)商不斷“規(guī)�；�”，這種區(qū)域漲價(jià)效應(yīng)越來越明顯。

　　原來，在天價(jià)地王的背后，卻是低廉的運(yùn)作成本，怪不得開發(fā)商們“穩(wěn)坐釣魚臺(tái)”，只要以時(shí)間換空間，他們就會(huì)穩(wěn)賺不賠。

　　收回的地王“拒絕”原買家

　　對(duì)于地王曬太陽，廣州市國土房管局正在對(duì)八宗違規(guī)土地進(jìn)行清算。

　　市國土房管局副局長黃文波說：“主要是開發(fā)商已違約了，主要體現(xiàn)在出讓金的繳交方面，就是說，我土地出讓了，但企業(yè)沒有如期繳交土地出讓金，已構(gòu)成違約。”

　　記者：“這七八宗地王都是這樣？”

　　黃文波：“對(duì)，已經(jīng)構(gòu)成了違約。”

　　記者：“合同的懲罰是多少？”

　　黃文波：“沒收土地出讓金，收回土地使用權(quán)，并進(jìn)行罰款。”

　　記者：“如果我繼續(xù)重新競(jìng)拍呢？比如我原來拍下的一塊天價(jià)地，現(xiàn)在你罰了我出讓金，但我原來用5億元買這塊地，現(xiàn)在我重新競(jìng)拍，可能用兩億元就可以拍到，那對(duì)我來說，還是很劃算的一筆買賣。”

　　黃文波：“不！原開發(fā)商肯定不能參加這個(gè)地塊的再次出讓，這是肯定的。”