實(shí)務(wù)課程:會(huì)計(jì)課程稅務(wù)課程免費(fèi)試聽(tīng)招生方案 初當(dāng)會(huì)計(jì)崗位認(rèn)知會(huì)計(jì)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)計(jì)電算化

綜合輔導(dǎo):會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)行業(yè)會(huì)計(jì)管理會(huì)計(jì)審計(jì)業(yè)務(wù) 初當(dāng)出納崗位認(rèn)知現(xiàn)金管理報(bào)銷(xiāo)核算圖表學(xué)會(huì)計(jì)

首頁(yè)>會(huì)計(jì)信息>會(huì)計(jì)繼續(xù)教育> 正文

土地增值稅會(huì)計(jì)處理的技巧

2003-12-15 10:24  【 】【打印】【我要糾錯(cuò)
  土地增值稅的納稅人為以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人。

  土地增值稅的征稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包活其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的全部?jī)r(jià)款和有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益,從形式上講包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

  土地增值稅的征稅范圍是有償轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用僅、地上建筑物及其附著物。

  這里所說(shuō)的地上建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構(gòu)筑物、地上地下的各種附屬設(shè)施,以及附著于該土地上的不能移動(dòng)、移動(dòng)后會(huì)遭到損壞的各種植物、養(yǎng)殖物及其他物品。

  現(xiàn)對(duì)企業(yè)交納土地增值稅有關(guān)會(huì)計(jì)處理辦法的說(shuō)明如下:

 。1)交納土地增值稅的企業(yè)應(yīng)在“應(yīng)交稅金”科目下增設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細(xì)科目進(jìn)行核算。

  (2)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè),技規(guī)定計(jì)算出應(yīng)交納的土地增值稅,應(yīng)分別以下情況進(jìn)行會(huì)計(jì)處理:

 、僦鳡I(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè))、“經(jīng)營(yíng)稅金”(外商投資房地產(chǎn)企業(yè))、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”(股份制試點(diǎn)企業(yè))、“營(yíng)業(yè)稅金”(對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè))等科目,貸記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目。

  ②兼營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè),應(yīng)由當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“其他業(yè)務(wù)支出”[工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、運(yùn)輸(交通、民航)、郵電、施工企業(yè),外商投資工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通、施工企業(yè)]、“其他營(yíng)業(yè)支出”(金融企業(yè))、“營(yíng)業(yè)稅金及附加”

 。糜巍嬍撤⻊(wù)、保險(xiǎn)企業(yè)、股份制試點(diǎn)企業(yè))、“營(yíng)業(yè)稅金”(對(duì)外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)、外商投資租賃、旅游企業(yè))、“內(nèi)部供應(yīng)和銷(xiāo)售支出”[運(yùn)輸(鐵路)企業(yè)]、“其他營(yíng)業(yè)稅金”(外商投資銀行)等科目貸記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目。

  ③企業(yè)轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物一并在“固定資產(chǎn)”或“在建工程”、“專(zhuān)項(xiàng)工程支出”、“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”等科目核算的,轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)交納的土地增值稅,借記“固定資產(chǎn)清理”、“在建工程”、“專(zhuān)項(xiàng)工程支出”、“固定資產(chǎn)購(gòu)建支出”等科目,貸記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目。

 。3)企業(yè)交納土地增值稅時(shí),借記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目。

 。4)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,按稅法規(guī)定預(yù)交的土地增值稅,借記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目;待該房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)時(shí),再按本規(guī)定第二條第1、2款的規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理;該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算,收到退回多交的土地增值稅,借記“銀行存款”等科目,貸記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目,補(bǔ)交的土地增值稅作相反的會(huì)計(jì)分錄。

  預(yù)交土地增值稅的企業(yè),“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目的借方余額包括預(yù)交的土地增值稅。

  (5)為了提供土地增值稅的計(jì)算依據(jù),企業(yè)應(yīng)將取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用等,在有關(guān)會(huì)計(jì)科目或備查簿中詳細(xì)登記。

 。6)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)交應(yīng)由已實(shí)現(xiàn)的1994年經(jīng)營(yíng)損益負(fù)擔(dān)的土地增值稅,借記“以前年度損益調(diào)整”科目,貸記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目;實(shí)際補(bǔ)交時(shí),借記“應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅”科目,貸記“銀行存款”等科目。1995年1月1日至本規(guī)定印發(fā)之日期間的土地增值稅參照本規(guī)定進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

  [案例]

  2002年10月,洛希爾(南京)永豐電子公司轉(zhuǎn)讓辦公樓一幢,共取得轉(zhuǎn)讓收入8000萬(wàn)元,另收到彩電一臺(tái),市場(chǎng)含增值稅價(jià)為0.5850萬(wàn)元。公司實(shí)際依照國(guó)家法律規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅,稅率分別為:營(yíng)業(yè)稅稅率5%,城建稅稅率7%,教育費(fèi)附加3%,印花稅稅率5‰。已知該單位為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元,投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為2000萬(wàn)元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偳矣薪鹑跈C(jī)構(gòu)的證明),但其中50萬(wàn)元的利息屬于加罰利息。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。

  洛希爾(南京)永豐電子公司在申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)作如下計(jì)算:

 。1)收入總額8000萬(wàn)元。

 。2)扣除項(xiàng)目金額為:(1000+2000)×(1+20%)+300+(1000+2000)×5%+8000×5%×(1+7%+3%)=4490(萬(wàn)元)

  (3)增值額為8000-4490=3510(萬(wàn)元)

 。4)增值額占扣除基礎(chǔ)上金額的比例為:3510÷4490=78.17%

  (5)應(yīng)納土地增值稅額為:3510×40%-5%×4490=1179.5(萬(wàn)元)

  [要求解答]

  洛希爾(南京)永豐電子公司納稅額是否正確。

  [法律依據(jù)]

  《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅的一些具體問(wèn)題的規(guī)定通知》[財(cái)稅字(1995)第48號(hào)].

  [分析指導(dǎo)]

  首先可以確定的是,洛希爾(南京)永豐電子公司轉(zhuǎn)讓了房地產(chǎn)的權(quán)屬并取得了收入,按稅法規(guī)定屬于土地增值稅的征稅范圍,應(yīng)繳納土地增值稅。

  其次,按稅法的規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不僅包括貨幣收入,還包括實(shí)物收入和其他收入。所以,洛希爾(南京)永豐電子公司收到的彩電也應(yīng)屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入,應(yīng)計(jì)入收入總額。

  彩電的不含稅價(jià)=0.5850÷(1+17%)=0.5(萬(wàn)元)

  收入總額=8000+0.5=8000.5(萬(wàn)元)

  第三,應(yīng)審查洛希爾(南京)永豐電子公司扣除項(xiàng)目的計(jì)算是否正確。

 。1)洛希爾(南京)永豐電子公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用1000萬(wàn)元以及投入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本2000萬(wàn)元,合計(jì)3000萬(wàn)元,可依法計(jì)入扣除項(xiàng)目。

 。2)洛希爾(南京)永豐電子公司發(fā)生的利息支出雖然可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn),并且有金融機(jī)構(gòu)的證明,按規(guī)定可以據(jù)實(shí)扣除,但其中的50萬(wàn)元加罰利息不應(yīng)計(jì)人扣除項(xiàng)目。所以,可以扣除的利息支出不是300萬(wàn)元,而是250萬(wàn)元(300-50)。

  利息支出以外的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例率為5%,所以,這一部分的開(kāi)發(fā)費(fèi)用可以按:

  (1000+2000)×5%依法扣除。

 。3)洛希爾(南京)永豐電子公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不是8000萬(wàn)元、而是8000.5萬(wàn)元。相應(yīng)地,應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加也應(yīng)該是:

  80 005 000×5%=4 000 250元

  8000.5×5%×(7%+3%)=400 025元。

  另外,由于洛希爾(南京)永豐電子公司是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),所以,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所繳納的印花稅也可以在此扣除。

  印花稅=8000.5×5‰=40.0025(萬(wàn)元)

  (4)由于洛希爾(南京)永豐電子公司是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),所以不能加計(jì)扣除20%。

  正確計(jì)算的扣除項(xiàng)目的總金額為:

  1000+2000+(300-50)+(1000+2000)×5%+8000.5×5%×(1+7%+3%)+8000.5×5%=384.03(萬(wàn)元)

  第四,計(jì)算增值額及其與扣除項(xiàng)目的比例。

  增值額=8000.5-3884.03=4156.47(萬(wàn)元)

  增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例為:4156.47÷3844.03=4156.47(萬(wàn)元)

  按照稅法規(guī)定,這時(shí)適用的稅率為50%,速算除系數(shù)為15%。

  第五,計(jì)算土地增值稅額。

  應(yīng)納稅額=4156.47×50%-3844.03×15%=1501.6305(萬(wàn)元)

  [特別提示]

  總的來(lái)說(shuō),洛希爾(南京)永豐電子公司申報(bào)繳納的土地增值稅是錯(cuò)誤的,正確的應(yīng)納稅額是1501.6305萬(wàn)元。造成錯(cuò)誤申報(bào)的原因主要有;

  (1)少記了轉(zhuǎn)讓收入。彩電作為實(shí)物收入應(yīng)記而未記入收入總額。

  (2)多記了扣除項(xiàng)目金額。利息支出中的50萬(wàn)元加罰利息按規(guī)定不得計(jì)入扣除項(xiàng)目。

 。3)多記了其他扣除項(xiàng)目金額。該單位不屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),按稅法的規(guī)定,不應(yīng)加計(jì)扣除20%。

  (4)有關(guān)稅金的計(jì)算、繳納有誤。由于該單位少記了轉(zhuǎn)讓收入,導(dǎo)致對(duì)營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加的計(jì)算和繳納有誤。

 。5)沒(méi)有扣除應(yīng)予扣除的印花稅。按稅法的有關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅允許扣除。

  這些錯(cuò)誤主要是由于洛希爾(南京)永豐電子公司的財(cái)務(wù)人員不熟悉土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定造成的,應(yīng)對(duì)其加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn)。