根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<營(yíng)業(yè)稅問題解答(之一)的通知>》(國(guó)稅函[1995]156號(hào))文件規(guī)定:合作建房,是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金,合作建房。合作建房的方式一般有兩種:
第一種方式是純粹的“以物易物”,即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種:
(一)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中,甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià),換取部分房屋的所有權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為;乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià),換取部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅;對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方(或任何一方)將分得的房屋銷售出去,則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)其銷售收入再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
(二)以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中,乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán),甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,對(duì)其按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為,對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí),其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。
第二種方式是甲方以土地使用權(quán)乙方以貨幣資金合股,成立合營(yíng)企業(yè),合作建房。對(duì)此種形式的合作建房,則要視具體情況確定如何征稅。
。ㄒ唬┓课萁ǔ珊笕绻p方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式,按照營(yíng)業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定,對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán),視為投資入股,對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅;只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅;對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。
。ǘ┓课萁ǔ珊蠹追饺绻扇“翠N售收入的一定比例提成的方式參與分配,或提取固定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)稅所稱的投資入股不征營(yíng)業(yè)稅的行為,而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為,那么,對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅;對(duì)合營(yíng)企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
。ㄈ┤绻课萁ǔ珊箅p方按一定比例分配房屋,則此種經(jīng)營(yíng)行為,也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此,首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地,按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅,其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。因此,對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋,在分配給甲乙方后,如果各自銷售,則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。