2008年,房地產開發(fā)行業(yè)又被列入全國稅收專項檢查范圍。現(xiàn)將目前房地產開發(fā)企業(yè)在收入和成本費用處理方面存在的一些問題羅列如下,以便企業(yè)做好自查,免除不必要的稅務處罰。
隱匿應稅收入類
用預收款方式銷售不動產、轉讓土地使用權的,將預收收入掛在往來賬上,或將部分款項開具收款收據(jù),或直接沖減開發(fā)成本,不確認或少確認收入;整體轉讓“樓花”不作收入,而是掛往來賬,甚至私設賬外賬;將代建工程、提供勞務過程中節(jié)約的材料、報廢工程和產品的材料等留歸企業(yè)所有,不確認收入;無正當理由,以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯(lián)企業(yè)及個人;通過房地產代理公司開出代理手續(xù)費,抵減銷售額,以房款凈額為計稅營業(yè)額;將開發(fā)產品轉作自用,或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資入股、以房抵償債務、拍賣、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,未按視同銷售申報納稅;按揭銷售,首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉賬后不及時入賬,或將收到的按揭款項記入“短期借款”等科目;開發(fā)的會所等產權轉給物業(yè),不按開發(fā)產品進行稅務處理,或者將不需要辦理房地產證的停車位、地下室等公共配套設施對外出售不計收入;售后返租業(yè)務,以沖減租金后實際收取的款項計收入;以房抵工程款、廣告費、銀行貸款本息或以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務,不記收入;以房換地、以地換房業(yè)務未按非貨幣交易準則進行處理,或不開發(fā)票不入賬;舊城改造中,房地產企業(yè)拆除居民住房后,補償給搬遷戶的新房,對償還面積與拆遷面積相等的部分、超面積部分以及差價收入不合并計算收入。采取包銷方式,未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入;私建違建閣樓、車庫、倉庫,對外銷售使用權開具收款收據(jù),隱匿收入;開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位出租,其取得的租金收入不作或少作收入。
虛列成本費用類
發(fā)生銷售退回業(yè)務,只沖減收入,不沖回已結轉成本;從外地虛開材料采購發(fā)票,或到稅負較低的地區(qū)申請代開發(fā)票,或者使用假發(fā)票入賬;多預提施工費用,虛列開發(fā)成本;在結轉經營成本時,無依據(jù)低估銷售單價,虛增銷售面積,多攤經營成本;滾動開發(fā)項目,故意混淆前后項目之間的成本,提前列支成本支出;將開發(fā)期間財務費用列入期間費用,多轉當期經營成本;將擁有土地使用權的土地進行評估,按增值巨大的評估價作為土地成本入賬;利用非拆遷人員的身份證,列支拆遷補償費;虛構施工合同,騙開建安發(fā)票;白條列支成本等。