您的位置:首頁(yè)>實(shí)務(wù)操作>初當(dāng)會(huì)計(jì)>工商稅務(wù)> 正文

土地使用權(quán)的會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

2006-10-13 9:8  【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  一、會(huì)計(jì)處理:

  1、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定,企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán),在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前,作為無(wú)形資產(chǎn)核算,并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房時(shí),應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí),將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

  2、財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)第九問(wèn):土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入房屋、建筑物的價(jià)值后,其價(jià)值攤銷年限如何確定?

  答;公司以購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值,轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)商品房成本,或轉(zhuǎn)入在建工程成本后,其賬面價(jià)值構(gòu)成房屋、建筑物實(shí)際成本。如果土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的,在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí),應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素,并作為凈殘值預(yù)留,待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí),將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分,轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值,如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物時(shí),則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的,按期賬面價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理。

  例:2005年3月6日征用土地30畝,支付土地出讓金及契稅300萬(wàn)元。土地使用證使用年限50年,7月6日開(kāi)發(fā)該土地建廠房,先后共支付施工單位工程款500萬(wàn)元。12月6日完工達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài),由在建工程結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。房屋折舊年限按20年,殘值率為5%.會(huì)計(jì)處理如下:

  3月6日:

  借:無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 300

   貸:銀行存款 300

  每月攤銷=300/50/12=0.5萬(wàn)元

  3月-6月每月作分錄:

  借:管理費(fèi)用-無(wú)形資產(chǎn)攤銷 0.5萬(wàn)元

   貸:無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 0.5萬(wàn)元

  攤余價(jià)值=300-2=298萬(wàn)元

  7月6日后:

  借:在建工程 298

   貸:無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 298

  借:在建工程 500

   貸:銀行存款(工程物資等) 500

  12月6日:

  借:固定資產(chǎn) 798

   貸:在建工程 798

  房屋折舊年限20年,土地年限為49年加2月,扣除房屋折舊年限后,即29年零2個(gè)月的土地的價(jià)值作為預(yù)計(jì)凈殘值處理。所以:

  預(yù)計(jì)凈殘值=500×5%+298×(29×12+2)÷(49×12+2)=201.78萬(wàn)元

  月折舊額=(798-201.78)/20/12=2.48萬(wàn)元

  20年后,提完折舊,土地的剩余價(jià)值轉(zhuǎn)為無(wú)形資產(chǎn)管理,按規(guī)定攤銷。

  借:無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán) 176.78

   貸:固定資產(chǎn) 176.78

  二、稅務(wù)處理

  1、根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》(國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào))第二十五條規(guī)定:房屋、建筑物計(jì)提折舊的最低年限為20年;第二十九條規(guī)定:納稅人為取得土地使用權(quán)支付給國(guó)家或其他納稅人的土地出讓價(jià)款應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理,并在不短于合同規(guī)定的使用期間內(nèi)平均攤銷。

  2、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十條規(guī):固定資產(chǎn)的計(jì)價(jià),按下列原則處理:

 。ㄒ唬┙ㄔO(shè)單位交來(lái)完工的固定資產(chǎn),根據(jù)建設(shè)單位交付使用的財(cái)產(chǎn)清冊(cè)中所確定的價(jià)值計(jì)價(jià)。

  (二)自制、自建的固定資產(chǎn),在竣工使用時(shí)按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)。

  3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào))第五條規(guī)定:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項(xiàng)支出,包括:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的間接費(fèi)用、借款費(fèi)用及其他費(fèi)用等。

  4、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消的企業(yè)所得稅審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2003]70號(hào))規(guī)定,企業(yè)計(jì)算可扣除的固定資產(chǎn)折舊額時(shí),在內(nèi)、外資企業(yè)所得稅“兩法”合并前,固定資產(chǎn)殘值比例統(tǒng)一確定為5%。

  所以,從稅法的相關(guān)規(guī)定來(lái)看,土地使用權(quán)在未開(kāi)發(fā)之前按無(wú)形資產(chǎn)管理,50年內(nèi)平均攤銷在稅前列支,這方面與會(huì)計(jì)核算的規(guī)定是相同的。

  但稅法規(guī)定對(duì)于取得土地使用權(quán)所發(fā)生的費(fèi)用,在開(kāi)發(fā)后應(yīng)計(jì)入房屋的價(jià)值,在不短于20年的時(shí)間內(nèi)計(jì)提折舊。土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋預(yù)計(jì)使用年限的,即尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分,稅法并沒(méi)有規(guī)定需作為殘值處理,而只是籠統(tǒng)的規(guī)定殘值為固定資產(chǎn)價(jià)值的5%.這是否可以理解為,這是稅法與會(huì)計(jì)核算的時(shí)間性差異呢?如上例在稅務(wù)上可作如下處理:

  房屋的價(jià)值為798萬(wàn)元,可在稅前列支的折舊為:

  798×(1-5%)/20/12=3.16萬(wàn)元

  可是稅前列支的月折舊額比會(huì)計(jì)計(jì)提的折舊額多0.68萬(wàn)元(3.16-2.48) ,因此,20年內(nèi)每年需作納稅調(diào)減8.16萬(wàn)元(0.68×12)。房屋折舊完畢后的29年2個(gè)月,對(duì)土地使用權(quán)剩余價(jià)值的攤銷額需作納稅調(diào)增處理。

 

發(fā)表評(píng)論/我要糾錯(cuò)