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房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以土地?fù)Q房屋會(huì)計(jì)處理

2006-6-2 8:56  【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資、合作方出地的合作建房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)換取了部分土地的使用權(quán),發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。由于雙方通過以物易物方式進(jìn)行交易,并沒有發(fā)生實(shí)際的現(xiàn)金結(jié)算,因而需要核定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額。

  案例1:

  [案情說明] 2002年8月22日,湖北濱江同仁醫(yī)院同萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作建房。合作協(xié)議規(guī)定,湖北濱江同仁醫(yī)院出地,萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資800萬,樓房建成后交由萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司使用10年,10年期滿,樓房使用權(quán)歸湖北濱江同仁醫(yī)院。萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在使用期限內(nèi),每年定期向湖北濱江同仁醫(yī)院交納5萬元。但湖北濱江同仁醫(yī)院僅將每年收取的5萬元列入經(jīng)營(yíng)收入申報(bào)納稅,而未將萊克斯(武昌)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資額800萬元列入經(jīng)營(yíng)收入,申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。

  [分析指導(dǎo)] [國(guó)稅函發(fā)(1995)156號(hào)]文件對(duì)合作建房征收營(yíng)業(yè)稅的問題作了明確規(guī)定:合作建房中以出租土地使用權(quán),是指一方(以下簡(jiǎn)稱甲方)提供土地使用權(quán),另一方(以下簡(jiǎn)稱乙方)提供資金,甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過程中,甲方是以出租土地使用權(quán)代價(jià)換取建筑物,發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為,應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。

  因此,湖北濱江同仁醫(yī)院以租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán),應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅,除將每年收取的5萬元列入營(yíng)業(yè)收入外,還應(yīng)將出資額800萬元按租賃期10年分?jǐn)偭腥,每年作為?jīng)營(yíng)收入。另外,由于樓房建成后,產(chǎn)權(quán)實(shí)際歸屬湖北濱江同仁醫(yī)院,投資額應(yīng)視同湖北濱江同仁醫(yī)院房產(chǎn)價(jià)值征房產(chǎn)稅。

  案例2:

  [案情說明] 2002年1月8日蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與鄧州高級(jí)職業(yè)學(xué)校合作建房,鄧州高級(jí)職業(yè)學(xué)校出地10000平方米,2002年9月2日建成的房屋面積為200 000平方米,按照協(xié)議規(guī)定,雙方按5:5的比例分配房屋,鄧州高級(jí)職業(yè)學(xué)校得到房屋100 000平方米。

  [分析指導(dǎo)]對(duì)于蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司來說,即意味著以100 000平方米的房屋換取了10 000平方米的土地使用權(quán),發(fā)生了銷售100 000平方米房屋的業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售的這100 000平方米房屋按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

  由于沒有發(fā)生實(shí)際的價(jià)款結(jié)算,因而需要核定這100 000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額。

  按照稅法規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按下列順序核定房屋的營(yíng)業(yè)額:

  (1)按企業(yè)當(dāng)月銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)平均價(jià)格核定。

  (2)按企業(yè)最近時(shí)期銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

  按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格:

  計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本×(1+成本利潤(rùn)率)÷(1-營(yíng)業(yè)稅稅率)

  蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售的同類房屋的平均銷售價(jià)格為每平方米4 200元,則銷售該100 000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額為42 000萬元;

  若蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9月沒有銷售同類房屋,則前一段時(shí)間銷售過同類房屋,其平均銷售價(jià)格為每平方米4 100元,則銷售該100 000平方米房屋的營(yíng)業(yè)額為41 000萬元;

  若最近時(shí)期蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也沒有銷售過同類房屋,則應(yīng)核定計(jì)稅價(jià)格。假如建造200 000平方米房屋的工程成本為4 800萬元,則這100 000平方米房屋的工程成本為2 400萬元。

  假定當(dāng)?shù)?a href="http://odtgfuq.cn/shuishou/" target="_blank" class="bule">稅務(wù)機(jī)關(guān)核定成本利潤(rùn)率為30%,那么銷售這100 000平方米房屋的計(jì)稅價(jià)格為:

  計(jì)稅價(jià)格=2400×(1+30%)÷(1-5%)=3284.21萬元

  蘇菲雅斯(鄧州)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2002年9月應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅的數(shù)額為:

  應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅=420 000 000×5%=21 000 000元

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