摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風險行業(yè)，但是實踐中有些投資者對投資性房地產(chǎn)的財務風險認識不足，認為房地產(chǎn)只會增值或者至少保值但不會貶值，這種觀念給投資性房地產(chǎn)帶來了巨大的潛在風險隱患。因此，在規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計處理的基礎上，投資者迫切需要相關的財務風險知識，以建立健全有效的內(nèi)部控制，從根源和過程兩個角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財務風險。

　　關鍵詞 投資性房地產(chǎn)； 財務風險； 度量

　　投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產(chǎn)。根據(jù)企業(yè)會計準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！镀髽I(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)范的主體是企業(yè)（包括公司），規(guī)范的對象包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

　　一、投資性房地產(chǎn)財務風險的形成機理

　　投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售，它產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點使得本文能夠單獨對投資性房地產(chǎn)的財務風險管理進行研究。在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資項目的財務狀況各不相同，投資項目的財務風險也就有不同的表現(xiàn)形式，形成不同的財務風險類別。當用現(xiàn)金流量來評價特定投資項目的可行性時，現(xiàn)金在不同階段流入流出的不確定性就表現(xiàn)為不同的財務風險類別。投資性房地產(chǎn)財務風險的主要表現(xiàn)形式是經(jīng)營風險和籌資風險。經(jīng)營風險是無法實現(xiàn)預期資本價值的可能性，籌資風險是到期無法履行資本清償義務的可能性。投資性房地產(chǎn)財務風險是經(jīng)營風險與籌資風險的統(tǒng)一，其形成過程為：

　　經(jīng)營風險和籌資風險是基于不同視角對財務風險的具體描述，是財務風險這一問題在不同階段的兩個表現(xiàn)。經(jīng)營風險是從現(xiàn)金流入的角度反映無法實現(xiàn)預期資本價值（即租金收入和資本利得）的可能性，持有階段的運行費用與投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營密切相關，因此運行費用作為負的現(xiàn)金流入考慮?；I資風險是從現(xiàn)金流出的角度反映到期無法履行資本清償義務的可能性。經(jīng)營風險是籌資風險的根本原因，是財務風險的關鍵主導；籌資風險集中體現(xiàn)了經(jīng)營風險的后果，是財務風險的集中爆發(fā)。

　　二、投資性房地產(chǎn)財務風險管理體系

　　對投資性房地產(chǎn)財務風險管理要充分考慮當前的經(jīng)濟趨勢，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)。

　　首先，建立風險管理信息系統(tǒng)，以把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來說，應廣泛、持續(xù)不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關的內(nèi)部、外部初始信息，包括歷史數(shù)據(jù)和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數(shù)據(jù)庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本——效益原則，但是應該關注有關研究機構發(fā)布的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。

　　其次，根據(jù)收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產(chǎn)項目情況，建立風險評估系統(tǒng)，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。

　　最后，根據(jù)風險度量框架的指示，針對租金收入、營業(yè)費用和籌資結構建立風險控制系統(tǒng)，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉(zhuǎn)移、風險自擔的控制措施。

　　三、投資性房地產(chǎn)財務風險度量

　　財務風險度量，是通過計算相關指標或建立模型對識別出的財務風險從量上進行估計，建立財務預警系統(tǒng)，為風險決策提供科學依據(jù)。投資性房地產(chǎn)對客觀經(jīng)濟環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟指標從宏觀上對其財務風險進行把握，同時，財務風險的度量最終應落腳于財務指標的靈活分析與運用。為此，筆者將從經(jīng)濟指標和財務指標兩方面來構建投資性房地產(chǎn)財務風險的度量框架。

　　（一）經(jīng)濟指標描述房地產(chǎn)市場狀況的經(jīng)濟指標有許多，如價格、租金、租金增長率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統(tǒng)計數(shù)據(jù)也較為容易獲得。但是，作為投資性房地產(chǎn)財務風險的度量指標，筆者認為空置率是最優(yōu)的量化指標，原因如下：

　　首先，“空置”是財務風險的直接體現(xiàn)?？罩帽旧砭鸵馕吨顿Y性房地產(chǎn)經(jīng)營不善，是財務風險的首要導火索。

　　其次，空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產(chǎn)市場狀態(tài)的指示器。

　　再次，空置率是一綜合的指標，其高低會影響價格/租金的變化，對價格/租金產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用。

　　最后，分析空置趨勢還有助于確定潛在項目的“穩(wěn)定使用率”。

　　（二）財務指標現(xiàn)金，既是資本又是報酬。財務風險管理的出發(fā)點是資本增值，落腳點是減少損失獲得報酬，最終都由現(xiàn)金來反映。因此，財務風險管理應以現(xiàn)金流量為基礎。

　　1.投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析應采用股權現(xiàn)金流量法?，F(xiàn)金流量包括流出量和流入量。投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流出量（投資成本）主要是初始投資（包括購買價格或建造成本）；投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流入量（投資回收）包括稅后現(xiàn)金凈流量和稅后處置收入。

　　首先，初始投資=購買（建造）價格-債權人投入+其他購置成本。

　　其次，稅后現(xiàn)金凈流量。稅后現(xiàn)金凈流量是物業(yè)持有者在投資持有期間每年的現(xiàn)金流入量在抵減經(jīng)營付現(xiàn)成本、債務支付和所得稅后的余額。

　　最后，稅后處置（銷售）收入=銷售價格-銷售費用-未償還債務余額-應納稅額。

　　2.NPV決策與期權凈現(xiàn)值NPV是用來評價長期投資項目可行性的傳統(tǒng)財務指標。NPV決策的基本思路是：將投資方案的現(xiàn)金流出量和項目完成后每年的現(xiàn)金流入量進行對比，確定現(xiàn)金凈流量（投資收益），據(jù)此評價方案的可行性，或可對多個方案進行比較，為最終的投資決策提供依據(jù)。若只有一個備選方案，NPV為正時，可對其進行投資，反之則放棄該項目；若有多個備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現(xiàn)值（NPV）法對投資項目的財務風險做出預測。當凈現(xiàn)值為正數(shù)時，償還本息后項目仍有剩余的收益，風險較??；當凈現(xiàn)值為負數(shù)時，項目的收益不足以償還本息，風險較大。

　　3.財務預警指標測度系統(tǒng)財務預警指標測度系統(tǒng)的實施步驟為：設計監(jiān)測指標——測算監(jiān)測指標的預警臨界值——設置警限和警度——測度監(jiān)測指標的實際值——比較實際值與臨界值，根據(jù)預設的警限，預報警度。

　　（1）設計監(jiān)測指標投資性房地產(chǎn)財務風險包括經(jīng)營風險和籌資風險。相應地，預警指標也分為經(jīng)營預警指標和籌資預警指標。

　　平均凈資產(chǎn)=（年初凈資產(chǎn)+年末凈資產(chǎn)）/2

　?。?）設計預警臨界值預警臨界值是通過對財務數(shù)據(jù)的剝離和計算而得到的判斷有無警情出現(xiàn)的財務數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)的地域性及對國家宏觀政策的敏感性，決定了其預警臨界值的設計是財務預警指標測度系統(tǒng)的一大難點。筆者通過先設計各子項、母項指標的預警臨界值，再分別代入各監(jiān)測指標的計算公式，從而求出各監(jiān)測指標的預警臨界值。各監(jiān)測預警指標中的子項、母項預警臨界值的計算公式如下：

　　營業(yè)凈收入的預警臨界值=前三年平均還本付息額+前三年平均所得稅額

　　實際租金收入的預警臨界值=（同期銀行貸款年利率+1%）×房地產(chǎn)年均價值的預警臨界值

　　房地產(chǎn)年均價值的預警臨界值=負債的預警臨界值+平均凈資產(chǎn)的預警臨界值

　　應收賬款的預警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負數(shù)的應收賬款平均值

　　平均凈資產(chǎn)的預警臨界值=前三年稅后現(xiàn)金凈流量不為負數(shù)的凈資產(chǎn)的平均值

　　債務總額（負債）的預警臨界值=營業(yè)凈收入的預警臨界值/同期銀行貸款年利率

　?。?）設置警限和警度以預警臨界值為基準設置警限，警度是指警情的程度。直接用監(jiān)測指標的實際值與預警臨界值作比較，結果是絕對數(shù)，不便于設置警限，而應該選擇使用指數(shù)（比較相對數(shù)）來設置警限。

　　各監(jiān)測指標的預警指數(shù)=（本期監(jiān)測指標實際值-本期監(jiān)測指標預警臨界值）/本期監(jiān)測指標預警臨界值

　　一般來說，計算結果若為正數(shù)，則表示安全系數(shù)，投資項目的該項監(jiān)測指標所反映的內(nèi)容無警；計算結果若為負數(shù)，則為預警指數(shù)，投資項目的該項監(jiān)測指標所反映內(nèi)容的警情隨著預警指數(shù)變小而越來越嚴重。如果監(jiān)測指標為區(qū)間型變量指標或為愈小愈好型變量指標，需將上述指數(shù)公式的子項的被減數(shù)與減數(shù)互換位置。

　　參考文獻

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　　[2] 吳娜娜。淺談投資性房地產(chǎn)的會計處理[J].財會月刊，2008，（03）。