摘要：隨著2011年1月28日《重慶市關(guān)于進(jìn)行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》以及《上海市房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》的相繼出臺(tái)。房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收終于浮出水面。本文從國(guó)際比較的視角出發(fā)，著重討論將房產(chǎn)稅推廣全國(guó)一些亟待解決的問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；國(guó)際比較；評(píng)估；第一居所

　　一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)稅制概念的界定

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的概念界定

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱也稱不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)包含土地和土地的附著物，是土地和土地永久性建筑物及其衍生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的總和。也就是說(shuō)，所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩睢W(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所（2009年注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材《稅法》第九章第一節(jié)）。它體現(xiàn)了房屋主體的所有權(quán)關(guān)系和使用權(quán)價(jià)值。地產(chǎn)指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)稅制概念界定

　　房地產(chǎn)稅制是一個(gè)綜合性概念。即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅。在我國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等，即房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)稅。因此房地產(chǎn)稅制，并非嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂战?jīng)濟(jì)學(xué)概念，它僅是從行業(yè)角度出發(fā)的稅收體系。故而，國(guó)家為了針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而專門制定了房地產(chǎn)稅制，即由若干種稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系。房地產(chǎn)稅制作為國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為的重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲發(fā)揮了重要作用。

　　二、房地產(chǎn)稅制國(guó)際比較

　?。ㄒ唬┓慨a(chǎn)稅國(guó)際征收情況綜述

　　房地產(chǎn)稅收在目前來(lái)看是世界各國(guó)普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國(guó)家稅收制度中都會(huì)涉及到房地產(chǎn)稅，甚至在其稅收收入中占有相當(dāng)大的比重。而其具體的征稅方式歸納出有四種類型：第一，將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)劃歸在一起，針對(duì)納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)（即包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)）綜合征收，征收此類稅的國(guó)家有瑞士、美國(guó)、瑞典、德國(guó)、丹麥、荷蘭等；第二：只將土地和房產(chǎn)合并課征房地產(chǎn)稅，對(duì)于其他的固定資產(chǎn)則不征稅，征收此類稅的國(guó)家和地區(qū)有泰國(guó)、波蘭、香港、墨西哥等：第三，是將房產(chǎn)與土地分開(kāi)單項(xiàng)征稅，如澳大利亞的地價(jià)稅、日本的土地保有稅等；第四，將房屋、土地和有關(guān)建筑物、車船及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅，按此類型征稅的國(guó)家有印度、新加坡、日本、巴西等。下面分別美國(guó)、日本二個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)稅情況。

　?。ǘ┟绹?guó)：支持社會(huì)福利

　　在美國(guó)，對(duì)房地產(chǎn)占有、處置、收益等環(huán)節(jié)征收的各類稅項(xiàng)總稱為房產(chǎn)稅，一般通稱的房產(chǎn)稅是指對(duì)方差本身征收的稅收，美國(guó)大部分地區(qū)都征收房產(chǎn)稅，收稅主體是縣、市政府和學(xué)區(qū)，州和聯(lián)邦政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來(lái)說(shuō)，縣稅和城市稅比較接近，而學(xué)區(qū)稅是前兩者的五倍。

　　目前美國(guó)大部分地區(qū)的稅率水平保持在0.8%至3%之間，并以1.5%左右居多。在美國(guó)，征收收房產(chǎn)稅的目的主要是維持地方政府的開(kāi)支，完善公共設(shè)施和福利。由于這些活動(dòng)和民眾的日常生活密切相關(guān)，并且向民眾開(kāi)放監(jiān)督，因此民眾納稅的意愿十分積極。

　?。ㄈ┤毡荆杭骖櫳鐣?huì)公平

　　在日本，房子和土地都是可以出售的。也就是說(shuō)，房子買了那就不僅意味著擁有房產(chǎn)本身，同時(shí)還意味著獲得相應(yīng)的土地所有權(quán)。就算買公寓樓，開(kāi)發(fā)商也會(huì)依照單戶面積占整棟樓房總面積的比例分?jǐn)傉麠潣钦加械耐恋?。由此可?jiàn)，在日本，房產(chǎn)稅不僅涉及房子，而且涉及土地。

　?。ㄋ模﹪?guó)外征收房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)歸納

　　1、作為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。房產(chǎn)稅收由于具有稅源穩(wěn)定、容易進(jìn)行管理的特點(diǎn)，在地方稅收體系中占有相當(dāng)大的比重。

　　2、堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”。在課稅范圍方面，按“開(kāi)源節(jié)流”的思想做到寬稅基、少稅種、低稅率，即將非盈利機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)列為免稅項(xiàng)目，而其他無(wú)論是營(yíng)業(yè)用房還是非營(yíng)業(yè)用房都征收單一房產(chǎn)稅。同時(shí)將主體稅種的稅率設(shè)置一般比較低，從而使稅收總體負(fù)擔(dān)水平也比較低。

　　3、以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為征稅依據(jù)?，F(xiàn)在大多數(shù)國(guó)家按照房屋當(dāng)前評(píng)估的實(shí)際價(jià)值來(lái)計(jì)稅，學(xué)者普遍認(rèn)為這是比較公正客觀的。

　　4、側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。國(guó)際通行做法是側(cè)重在房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，避免在房產(chǎn)的流動(dòng)環(huán)節(jié)征收過(guò)多的稅費(fèi)。

　　三、房產(chǎn)稅推廣至全國(guó)亟待解決的問(wèn)題

　?。ㄒ唬┩晟苾r(jià)格評(píng)估制度

　　目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估處于體系未建立、市場(chǎng)不規(guī)范、配套不完善階段，因此在目前情況對(duì)于下不動(dòng)產(chǎn)稅德征收沒(méi)有較好的技術(shù)基礎(chǔ)。當(dāng)前最常用的技術(shù)思路主要有以下兩種：1、將土地基準(zhǔn)地價(jià)做為基礎(chǔ)然后再加地上物的折余價(jià)值；2、直接以公開(kāi)市場(chǎng)上可獲取的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值作為課稅價(jià)值基礎(chǔ)。同時(shí)還可以引入加拿大等國(guó)家的CAMA（計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估技術(shù)）技術(shù)，來(lái)降低評(píng)估成本，提高稅基的評(píng)估效率，同時(shí)也增加稅基評(píng)估的透明度，可以大大減少人為因素的干擾。

　?。ǘ┮?ldquo;第一居所”概念

　　第一居所是指納稅人最主要居住、生活的住所，是國(guó)外財(cái)產(chǎn)稅制和所得稅制中經(jīng)常使用的概念。在我國(guó)房地產(chǎn)稅制中引入第一居所概念的目的是，對(duì)于第一居所德房產(chǎn)給予低稅率，然而其他居所適用較高稅率，從而有利打擊地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，以保證房地產(chǎn)流通市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。

　　（三）健全和完善房地產(chǎn)稅課稅的配套制度與政策

　　第一，完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度。第二，是在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)并培訓(xùn)專職評(píng)稅人員，以加大房地產(chǎn)稅收征管和稽查的力度。第三，著手理順城市土地和房屋管理體制，力求改變目前多頭管理的積弊，建立“精簡(jiǎn)、高效、權(quán)威、統(tǒng)一”的房地產(chǎn)管理體制，從而為房地產(chǎn)稅收的課征創(chuàng)造良好的環(huán)境。

　?。ㄋ模┩晟菩畔⒐蚕頇C(jī)制，降低征稅成本

　　由于房產(chǎn)稅的征稅范圍很廣，這必然會(huì)給納稅申報(bào)、征收、稽查等工作帶來(lái)一些的困難。首先在申報(bào)環(huán)節(jié)對(duì)于納稅人身份的鑒定，應(yīng)稅房屋的評(píng)估及稅收優(yōu)惠減免情況的認(rèn)定，需要稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握精確地房產(chǎn)資料和戶籍信息。因此房地產(chǎn)管理局和地稅系統(tǒng)要實(shí)現(xiàn)信息共享。另外鑒于房產(chǎn)稅征收工作的重復(fù)性和相對(duì)穩(wěn)定性，在納稅人第一次完成申報(bào)以后就可以每年按時(shí)在指定的銀行完成房產(chǎn)稅的繳納，或者直接由銀行代扣代繳納稅人的應(yīng)交稅費(fèi)。這樣就可以大大降低地稅局的征稅成本。

　　（五）確定適當(dāng)?shù)拿舛惷娣e

　　既然房產(chǎn)稅是以家庭為單位來(lái)申報(bào)，那么就應(yīng)該考慮到住房的集群效應(yīng)，即有很多可以共用的空間，例如：廚房、衛(wèi)生間、客廳等空間，一個(gè)和兩個(gè)人居住所需要的面積并沒(méi)有太多的變化。

　　（六）對(duì)于特殊住房的處理

　　這里所指的特殊住房是即可作為商用，又可作為居民住房的房產(chǎn)。對(duì)于這類房產(chǎn)應(yīng)該如何設(shè)計(jì)征收房產(chǎn)稅了？筆者認(rèn)為對(duì)于該類的房產(chǎn)并沒(méi)有必要特殊設(shè)計(jì)稅收制度。因?yàn)橐话愕膶懽謽鞘遣贿m宜正常居住的，所以這類房產(chǎn)本就不在居住免稅的優(yōu)惠之列，本就應(yīng)該按照稅法規(guī)定從租或者從價(jià)征收房產(chǎn)稅。而如果是在家里辦公的化，正符合國(guó)家所提倡的節(jié)能環(huán)保，同時(shí)和國(guó)家鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)及就業(yè)政策所相吻合，是值得引導(dǎo)和鼓勵(lì)的。故沒(méi)有必要多征稅收。

　　結(jié)束語(yǔ)：

　　國(guó)家開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的本是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，為的是打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和泡沫。但是依國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅的收入作為地方政府主要的收入，其用途也多是用于公立教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。而我國(guó)的房產(chǎn)稅收入主要是用于保障性住房建設(shè)的支出。此舉措在一定程度上可以平抑房?jī)r(jià)。重慶、上海試點(diǎn)以后，房產(chǎn)稅的全國(guó)征收已經(jīng)指日可待了。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]陳志楣。稅收制度國(guó)際比較研究[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社。2000。