近幾年來(lái)，我國(guó)物業(yè)行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。該行業(yè)有其自身的行業(yè)特點(diǎn)，因此財(cái)務(wù)管理相比較于其他行業(yè)也存在一定的特殊性，如何加強(qiáng)和完善物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理，不僅關(guān)系著物業(yè)公司自身的發(fā)展，還涉及到社區(qū)的和諧穩(wěn)定。

　　一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

　　1、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體現(xiàn)于綜合性的管理隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比有其明顯的個(gè)性，它提供的是全天候、不間斷、多方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)是生產(chǎn)與消費(fèi)同時(shí)開(kāi)始、同時(shí)結(jié)束。所以，物業(yè)管理不僅是勞動(dòng)密集型的行業(yè)，而且也是管理密集型的行業(yè)。隨著物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程的社會(huì)化程度和現(xiàn)代化水平的不斷提高，現(xiàn)代物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理，在管理上已經(jīng)廣泛實(shí)行財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析方法、加強(qiáng)預(yù)算控制、參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理決策等；通過(guò)計(jì)算機(jī)的應(yīng)用和分析，實(shí)行數(shù)字化管理，從而使財(cái)務(wù)管理的綜合性大為加強(qiáng)，財(cái)務(wù)管理已經(jīng)逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)管理的關(guān)鍵組成部分。

　　2、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理滲透到企業(yè)管理的方方面面物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社區(qū)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，須擁有一定數(shù)量的資金，這是企業(yè)進(jìn)行各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基礎(chǔ)。從提供服務(wù)、支付人員工資，到對(duì)房屋、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、物料消耗、清潔保沽、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等一系列的成本支出，以及按勞取酬收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流入等都與資金有關(guān)。各個(gè)部門都要使用資金，沒(méi)有資金做基礎(chǔ)，任何部門的活動(dòng)都不能進(jìn)行；每項(xiàng)業(yè)務(wù)的開(kāi)展都直接或間接地影響到企業(yè)資金的流入流出，從而影響整個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見(jiàn)，物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理涉及的面相當(dāng)廣泛，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面基本上都有財(cái)務(wù)管理的存在。這就要求作為物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理工作，要兼顧到企業(yè)的各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目必須從總體上合理地分配和運(yùn)用資金，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)各環(huán)節(jié)占用的資金比例關(guān)系協(xié)調(diào)。

　　3、物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理的其他方面特點(diǎn)（1）由于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程既不涉及生產(chǎn)活動(dòng)也與銷售活動(dòng)無(wú)關(guān)，大多數(shù)情況下僅涉及提供維修維護(hù)等管理服務(wù)，其資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程及形式必然相對(duì)簡(jiǎn)單，從而決定了財(cái)務(wù)核算對(duì)象相對(duì)簡(jiǎn)單。（2）物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督不僅來(lái)自企業(yè)自身，還來(lái)自政府有關(guān)部門以及物業(yè)的業(yè)主等，使其對(duì)資金運(yùn)作過(guò)程的監(jiān)督更為全面。（3）物業(yè)管理企業(yè)的最主要的財(cái)務(wù)信息使用者是業(yè)主和企業(yè)管理層。由于業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)管理收費(fèi)的使用狀況及其效益等信息，因此物業(yè)管理企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)信息必須充分滿足這一特殊的需求。

　　二、我國(guó)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

　　1、管理者缺乏現(xiàn)代理財(cái)觀念，不重視成本管理工作傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理走的是“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的路子。隨著物業(yè)管理需求的進(jìn)一步擴(kuò)大，物業(yè)管理開(kāi)始走向市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化和智能化。但長(zhǎng)期以來(lái)，受“物業(yè)管理工作就是簡(jiǎn)單的維修保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生以及環(huán)境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業(yè)公司尤其是一些中小型物業(yè)企業(yè)，缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)謀略，形不成規(guī)模效益，再加上不重視財(cái)務(wù)管理工作，人、財(cái)、物、信息等資源未能優(yōu)化配置，甚至存在嚴(yán)重浪費(fèi)，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益低下。因此，物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)樹(shù)立現(xiàn)代理財(cái)觀和成本核算觀。

　　2、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不規(guī)范總體來(lái)說(shuō)，我國(guó)物業(yè)管理公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠規(guī)范，物業(yè)管理公司還沒(méi)有完整的財(cái)務(wù)管理辦法可供遵循，而且有的物業(yè)公司由于核算簡(jiǎn)單，并沒(méi)有制定相應(yīng)的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，這對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)都是不合理的。大部分企業(yè)需要設(shè)立賬目，但會(huì)計(jì)基礎(chǔ)管理薄弱、依法建賬不到位，并沒(méi)有按照會(huì)計(jì)科目的要求分門別類的設(shè)置明細(xì)的賬目，這不僅不利于公司及時(shí)的向業(yè)主客戶反映物業(yè)管理費(fèi)的使用情況，而且會(huì)計(jì)信息也不能得到真實(shí)的反映。

　　3、資金管理的力度不夠資金不足和籌資能力差是當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理中普遍存在的問(wèn)題，物業(yè)管理資金的來(lái)源渠道和數(shù)量都非常有限。主要包括物業(yè)管理的啟動(dòng)資金，即資本金；物業(yè)維修資金；日常綜合管理服務(wù)費(fèi)及經(jīng)營(yíng)性收入。至于其他渠道，如銀行借款資金，由于物業(yè)管理企業(yè)幾乎都是中小企業(yè)，其注冊(cè)資本較少，資本實(shí)力有限，土地、房屋等銀行認(rèn)可的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)數(shù)量較少，缺乏信用保證，所以難以取得銀行貸款。

　　4、財(cái)務(wù)報(bào)表過(guò)于籠統(tǒng)，無(wú)法滿足各層次的管理需要物業(yè)公司根據(jù)會(huì)計(jì)制度的要求，對(duì)外提供的報(bào)表，只有資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表，數(shù)據(jù)過(guò)于籠統(tǒng)和宏觀，缺少管理需要的各種報(bào)表。如提供給業(yè)主的各房屋維修基金使用情況表、提供給業(yè)務(wù)部門的各小區(qū)各樓宇、各項(xiàng)目成本費(fèi)用明細(xì)表和利潤(rùn)表、應(yīng)收未收物業(yè)費(fèi)明細(xì)表、提供給公司決策者使用的資金狀況表、客戶付款周期表和客戶信用檔案等各種財(cái)務(wù)信息，只能采取統(tǒng)計(jì)辦法獲取，耗時(shí)耗力，且容易出現(xiàn)差錯(cuò)，無(wú)法滿足內(nèi)部管理的需要。

　　三、完善物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的建議

　　1、強(qiáng)化成本觀念，建立財(cái)務(wù)成本分析控制制度物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要方面就是成本管理，因?yàn)槠渥钪匾某杀局С鍪侨斯こ杀竞凸芾碣M(fèi)用的支出，因此物業(yè)管理公司應(yīng)該樹(shù)立全員成本控制觀念。物業(yè)管理企業(yè)一方面應(yīng)確立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理和成本控制目標(biāo)，提高全員成本素質(zhì)和意識(shí)，使所有單位和部門都重視成本。另一方面通過(guò)對(duì)人力資源的科學(xué)整合，激活人才潛力，減少冗員，降低人工成本。同時(shí)還要通過(guò)職業(yè)道德及服務(wù)技術(shù)培訓(xùn)，造就一批敬崗愛(ài)業(yè)、懂技術(shù)、會(huì)管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才隊(duì)伍，來(lái)提高工作質(zhì)量和效率。

　　2、要全面展開(kāi)財(cái)務(wù)分析，保證資金合理運(yùn)用物業(yè)企業(yè)在開(kāi)展經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)收益主要來(lái)自于兩個(gè)方面，一個(gè)是為客戶提供物業(yè)管理，收取管理費(fèi)，另一個(gè)就是開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，多元化、分散化投資。如果企業(yè)想從中獲取利潤(rùn)，使得企業(yè)發(fā)展壯大，就要對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)分析，保持企業(yè)良性運(yùn)行。物業(yè)管理的財(cái)務(wù)分析就是以物業(yè)企業(yè)的報(bào)表為依據(jù)展開(kāi)分析，從而為客戶及投資者提供有用信息。首先，財(cái)務(wù)管理部門要評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況，了解公司一定時(shí)期的資產(chǎn)、負(fù)債水平，從而判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，保證資金合理運(yùn)作。企業(yè)在發(fā)展壯大時(shí)需要投資籌資，企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)分析可以及時(shí)了解企業(yè)資金的構(gòu)成比例，充分利用閑置資金，合理安排長(zhǎng)期借款或者是短期借款，有效控制資金成本。其次，財(cái)務(wù)分析要評(píng)價(jià)企業(yè)的管理效率，管理效率的高低是企業(yè)管理能力的集中反映。企業(yè)要分析自身的管理效率，及時(shí)了解企業(yè)的運(yùn)作情況，要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度進(jìn)行檢查，以有效防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，健全財(cái)務(wù)控制，保證業(yè)務(wù)流程流暢運(yùn)作。最后，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理分為三個(gè)部分，投資、融資以及利潤(rùn)分配。企業(yè)要進(jìn)行利益分配，就要對(duì)企業(yè)的獲利能力進(jìn)行評(píng)價(jià)，贏利多少不僅跟自身有關(guān)系，而且跟投資者、債權(quán)人都息息相關(guān)。因此，對(duì)企業(yè)贏利能力的評(píng)估是必須的，不僅可以滿足投資者的需要，而且還可以根據(jù)自身的活力能力及時(shí)做出財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。企業(yè)在財(cái)務(wù)分析的過(guò)程中，要重視財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)與計(jì)劃，現(xiàn)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，制定出行之有效的行動(dòng)方針，有效的對(duì)資金進(jìn)行預(yù)測(cè)、對(duì)成本進(jìn)行預(yù)算，以及對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，這對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)都是必不可少的，這也為物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)者調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、進(jìn)行科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策提供可靠依據(jù)。

　　3、加強(qiáng)物業(yè)管理資金的籌措及運(yùn)作管理物業(yè)管理資金的來(lái)源，除資本本金或者銀行貸款外，其他物業(yè)管理收入都是向業(yè)主或使用人收取的管理費(fèi)用，所以資金的籌措必須注重社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)，加強(qiáng)資金有計(jì)劃及合理使用，把有限的資金用在必要的物業(yè)管理項(xiàng)目上，增加資金使用的透明度。另外，進(jìn)行科學(xué)的投資決策，積極防范投資風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理企業(yè)多是中小企業(yè)，更應(yīng)選擇科學(xué)合理的投資模式，盡可能地采用中短期投資，揚(yáng)長(zhǎng)避短，在科學(xué)合理的投資模式下，加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性研究和論證。同時(shí)，加強(qiáng)項(xiàng)目投資實(shí)施過(guò)程中的控制和管理，搞好監(jiān)督工作。

　　4、建立和健全物業(yè)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定，結(jié)合本身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和內(nèi)部管理要求，制定規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)活動(dòng)的《財(cái)務(wù)管理辦法》。同時(shí)，還要不斷細(xì)化完善這項(xiàng)制度，配以與財(cái)務(wù)管理有關(guān)的分支管理辦法，如《收費(fèi)員管理辦法》，《預(yù)售電費(fèi)系統(tǒng)工作規(guī)則》，《空置房、報(bào)停房管理辦法》，《兼職收費(fèi)員管理辦法》，《物資采購(gòu)管理辦法》等等；制定小區(qū)管理者的考核指標(biāo)和收費(fèi)員考核指標(biāo)；并對(duì)小區(qū)臺(tái)賬、上交的各種財(cái)務(wù)資料進(jìn)行日常核對(duì)；對(duì)小區(qū)的收入進(jìn)行定期、不定期的檢查監(jiān)督。因此，物業(yè)管理企業(yè)只有建立一套科學(xué)、完整、規(guī)范的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，才能充分落實(shí)好理財(cái)自主權(quán)，形成一系列適應(yīng)物業(yè)公司財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)管理要求的財(cái)務(wù)管理體系和自我約束機(jī)制，才能規(guī)范企業(yè)的財(cái)務(wù)行為，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康有序發(fā)展。

　　5、物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理必須建立規(guī)范的財(cái)務(wù)基礎(chǔ)工作物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)信息是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策、和國(guó)際物業(yè)管理接軌、并謀求更大發(fā)展的重要數(shù)據(jù)支持，是企業(yè)降低服務(wù)成本、獲取經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵之一，也是國(guó)家規(guī)劃物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展、制定物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的重要依據(jù)。而真實(shí)、準(zhǔn)確、先進(jìn)、及時(shí)、完整的財(cái)務(wù)信息需要規(guī)范的、科學(xué)的財(cái)務(wù)管理基礎(chǔ)工作做保障。（1）加強(qiáng)對(duì)原始記錄的管理。一是要統(tǒng)一規(guī)范各種原始記錄的格式、內(nèi)容和方法；二是要明確簽署、傳遞、匯集、反饋、保管原始記錄的要求；三是要建立各環(huán)節(jié)的責(zé)任制，確保原始記錄的真實(shí)、完整、正確、及時(shí)，健全財(cái)務(wù)核算資料。（2）加強(qiáng)對(duì)定額管理的管理，制定并嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)內(nèi)部的勞動(dòng)定額、物質(zhì)定額、費(fèi)用定額、人員定額、工時(shí)定額及考核辦法。（3）嚴(yán)格規(guī)定企業(yè)物質(zhì)的購(gòu)進(jìn)、入庫(kù)、領(lǐng)用、維修等各環(huán)節(jié)。計(jì)量驗(yàn)收管理工作，堵塞漏洞，增收節(jié)支。（4）加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的管理。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立健全財(cái)務(wù)預(yù)算制度，明確財(cái)務(wù)預(yù)算編制程序及方法，做好財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行情況的檢查、考核工作，達(dá)到通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算控制經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、確保各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的目的。（5）加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)清查的管理，定期做好財(cái)產(chǎn)清查工作，對(duì)加強(qiáng)財(cái)產(chǎn)管理、加速